共有持分を売却されらどうなる？考えられるトラブル7つと民法上のルールを解説

親から相続した実家や土地を、兄弟姉妹で共有名義にしている場合、不動産の扱いについて意見が分かれることは少なくありません。

中には「ほかの共有者が共有持分を勝手に売却したらどうなるのか」と不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

そこで本記事では、共有持分を勝手に売却された場合に考えられる主なトラブルを整理したうえで、民法上の基本的なルールや具体的な対処法を解説します。

ご自身の状況にあてはめながら、今後どのように対応すべきかを検討するための参考にしてください。

共有持分を勝手に売却されたらどうなる？考えられる7つのトラブルとは？

共有持分を勝手に売却された場合、あなたの持分が直接失われるわけではありません。

しかし、新たな共有者が加わることで、これまで維持されていたバランスが崩れ、さまざまな問題が生じる可能性があります。

ここでは、実務上よくみられる代表的な7つのトラブルを紹介します。

1.新たな共有者に共有持分の買取・売却を求められる

共有持分を買い取った第三者は、不動産の単独所有を目指して行動することがあります。

そのため、ほかの共有者に対して「残りの持分も売ってほしい」「自分の持分を買い取ってほしい」と交渉を持ちかけることが少なくありません。

とくに、利益目的で共有持分を取得した買取業者は、単独所有にすることで不動産の処分や活用を自由におこない、価値を高めようとします。

交渉に応じる法的義務はありませんが、継続的な接触による精神的負担や、将来的に共有物分割請求へ発展する可能性を考慮する必要があるでしょう。

2.新しい共有者が共有物分割請求訴訟を起こす

持分の買取交渉がまとまらない場合、新たな共有者が共有状態の解消を求めて共有物分割請求訴訟を提起することがあります。

共有物分割請求は、裁判所を通じて不動産の分割や売却を求める手続きで、他の共有者が反対していても、法的に進行していきます。

裁判の結果、土地や建物を物理的に分割する現物分割が命じられることもあれば、不動産全体が競売にかけられる換価分割となることもあります。

つまり、自らの意思に反して不動産を手放す結果になる可能性があるのです。

3.不動産を利用したり処分したりするのが難しくなる

共有者が親族から第三者に変わることで、不動産の利用や処分に関する合意形成が難しくなる場合があります。

そもそも、共有名義の不動産を利用・処分する際は、行為の内容によって必要な同意の範囲が異なります。

たとえば、不動産全体の売却や建て替えなどの重要な変更行為は、共有者全員の同意が必要です。

そのため、これまでは親族同士の暗黙の了解で行ってきた行為ができなくなるほか、売却や賃貸、修繕などの判断が滞るおそれがあります。

4.新しい共有者が税金を滞納したり修繕費の負担を拒否したりする

共有不動産にかかる固定資産税や修繕費などは、原則として共有者が持分割合に応じて負担します。

しかし、新たな共有者が支払いを拒否したり滞納したりすると、ほかの共有者が一時的に立て替えなければならない状況になることがあります。

あとから求償することは可能ですが、回収に時間や手間がかかることに注意が必要です。

また、税金の支払いが滞れば、督促状が届いたり延滞金が発生したりするなど、ほかの共有者にも実務的な負担が及ぶおそれがあります。

5.新しい共有者が無断で不動産に立ち入る

共有者には、共有物全体を持分に応じて使用する権利があります。

そのため、新たな共有者が不動産に立ち入ること自体は、原則として違法ではありません。

しかし、現にほかの共有者が居住している場合や賃貸中である場合に、事前連絡なく立ち入れば、重大なトラブルに発展する可能性があります。

物件の状況確認や売却交渉、賃料請求などを目的として訪問してくるケースもあり、生活の平穏が乱されることも考えられるでしょう。

6.新しい共有者から賃料や収益の分配を求められる

共有不動産が賃貸に出されている場合や、共有者の一人が不動産全体を独占的に利用している場合、新しい共有者から収益の分配を求められることがあります。

民法第249条第2項は、共有物を使用する共有者が自己の持分を超える使用をした場合、その対価をほかの共有者に支払う義務があると定めています。

第二百四十九条　各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
２　共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う。
引用元：民法

そのため、賃料収入が発生している場合や、特定の共有者のみが利用している場合には、持分割合に応じた分配を求められる可能性も否定できません。

7.その不動産に住んでいる場合は新しい共有者に家賃を請求される

共有不動産に特定の共有者が居住している場合、新たな共有者から家賃相当額の支払いを求められることも考えられます。

民法第249条は、共有者が共有物の全部について持分に応じた使用をできると定めています。

同時に、持分を超える使用については対価の支払い義務が生じるとされています。

そのため、他の共有者が実質的に利用できない状況にある場合、居住している共有者に対し、持分割合に応じた家賃相当額の支払いを請求される可能性があるでしょう。

共有持分の売却に関し覚えておくべき民法上のルール4つ

共有持分が売却された場合のトラブルを理解するために、まず民法上の基本ルールを押さえておきましょう。

ここでは、共有持分の売却に関連してとくに重要な4つのルールを解説します。

1.自分の共有持分は共有者の同意がなくても売却できる

共有不動産全体を売却する場合には共有者全員の同意が必要ですが、自分の共有持分のみを売却する場合には、ほかの共有者の同意は不要です。

民法第206条は「所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する」と定めています。

共有持分も所有権の一種であるため、自己の持分については、単独の意思で処分可能です。

したがって、ほかの共有者が事前に相談なく持分を売却したとしても、それ自体が直ちに違法になるとは限りません。

2.不動産全体を売却する場合は共有者全員の同意が必要になる

不動産全体を売却する場合には、共有者全員の同意が必要です。

民法第251条は、次のとおり定めています。

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）を加えることができない。
引用元：民法

ここでいう「変更」には、建物の増改築や建て替えだけでなく、不動産全体の売却も含まれます。

不動産全体を第三者に売却することは、その性質や効用に重大な影響を及ぼすため、共有者全員の合意が必要になります。

したがって、共有者の一人が単独で不動産全体を売却することはできません。

3.共有者はそれぞれ不動産の全体を利用する権利がある

共有者は、自分の持分割合に応じて、不動産全体を利用する権利があります。

民法第249条は、「各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる」と定めています。

たとえば、A・B・Cがそれぞれ3分の1ずつの持分をもっている場合、各人が建物の3分の1の部分だけを使えるという意味ではありません。

原則として、全員が不動産全体を使用可能です。

この原則は持分の大小に関係なく適用されるため、第三者が共有者となった場合でも、持分に基づいて不動産全体を利用する権利を主張できます。

4.税金や管理費は持分割合に応じて全ての共有者が負担する

共有不動産にかかる固定資産税や修繕費などの管理費は、各共有者が持分割合に応じて負担します。

民法第253条は、次のとおり定めています。

各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
引用元：民法

実務上は、固定資産税の納付書が代表者に届くことが多く、代表者が一旦立て替えてから、ほかの共有者に持分割合に応じて請求する形が一般的です。

また、同条第2項は「共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる」と定めています。

共有者が費用負担を履行しない状態が1年続いた場合には、ほかの共有者が償金を支払ってその持分を取得できる制度が設けられています。

立て替えた費用は、償金の算定において調整される仕組みです。

共有持分を勝手に売却されたら何ができる？考えられる選択肢

共有持分が第三者に売却された場合でも、直ちに不動産を失うわけではありません。

重要なのは、「不動産を手放してもよいのか」「所有を続けたいのか」という方針を明確にすることです。目的によって取るべき行動は大きく異なります。

ここでは、共有持分を勝手に売却されたときに実務上考えられる主な選択肢を紹介します。

共有者全員の同意を得て不動産全体を売却する

不動産を手放してもよい場合は、共有者全員および新しい共有者の同意を得て、不動産全体を売却する方法があります。

不動産全体を売却できれば、単独名義の物件として市場に出せるため、共有持分のみを売却する場合よりも高額で売却できる可能性があります。

また、売却代金は持分割合に応じて分配できるため、公平な清算が可能です。

なお、共有持分の新しい共有者が「最終的には単独所有にしたい」と考えている場合には、交渉が比較的スムーズに進むこともあります。

ただし、他の共有者が売却に反対している場合は、合意形成が困難になります。

事前に相手の意向を見極めたうえで、慎重に交渉しましょう。

自分の共有持分をほかの共有者に売却する

不動産全体の売却が難しい場合は、自分の共有持分をほかの共有者に売却する方法があります。

共有者が持分を買い取れば、その人の持分割合が増えます。

過半数を超えれば、管理に関する事項や軽微な変更について主導して決定しやすくなるため、買い手にとってもメリットがあります。

なお、共有持分の売却価格の目安は、「不動産の市場価格 × 持分割合」です。

たとえば、不動産が4,000万円で持分が40％であれば、理論上は1,600万円前後が目安になります。

ただし、共有持分は流動性が低いため、実際の取引価格はこれより低くなることもあります。

他の共有者に買い取る意思がない場合、この方法は現実的ではありません。

その場合は、別の選択肢を検討する必要があります。

新しい共有者から共有持分を買い取る

所有を維持したい場合は、新しい共有者からその持分を買い取る方法があります。

持分を買い取れば、共有物分割請求や賃料請求などのリスクを回避できます。

持分割合によっては単独名義に近づき、自由度が高まるでしょう。

ただし、新しい共有者から共有持分を買い取るには、数百万円から数千万円単位の資金が必要になる場合もあります。

仮に新しい共有者が不動産を転売目的で取得している場合は、高額な価格を提示されることもあるでしょう。

そのため、事前に相場を把握し、提示価格が妥当かどうかを冷静に判断することが重要です。

自分の共有持分を業者に買い取ってもらう

早期に共有状態から離脱したい場合は、共有持分専門の買取業者に売却する方法があります。

自分の持分のみを売却するのであれば、ほかの共有者の同意は不要です。

専門業者は、共有持分特有の複雑な権利関係を前提に価格を算定し、取得後の活用方法も見据えたうえで買取をおこないます。

そのため、一般の個人に売却するよりも取引が成立しやすい傾向があります。

また、現況のままで売却できる場合が多く、契約から現金化までの期間が比較的短い点も特徴です。

物件に不具合や残置物がある場合でも、そのままの状態で売却できることがあります。

業者への売却は新たなトラブルの原因になりやすい？

共有持分を業者に売却すると、売主は共有関係から離脱できますが、残された共有者は業者と新たに共有関係を結ぶことになります。

業者は不動産全体の収益化や売却を目指すことが多く、他の共有者に対して持分の買取や全体売却を提案するケースが少なくありません。

その結果、売却を考えていなかった共有者にも判断を迫る状況が生じます。

また、不動産の活用や管理において業者の同意が必要となり、金銭面を重視した交渉が中心になることで意見が対立しやすくなります。

とくに居住中の共有者や売却に反対している共有者がいる場合には、関係が悪化するおそれがあるでしょう。

このように、迅速に現金化できる利点がある一方で、他の共有者との関係や今後の運用に影響を与える可能性があるため、慎重な判断が必要です。

土地の場合は分筆して単独所有にする

対象が土地である場合は、分筆によって物理的に土地を分け、それぞれを単独所有にする方法があります。

分筆とは、1つの土地を登記上2筆以上に分割する制度です。

分筆後は、それぞれが独立した土地として登記され、単独名義にできます。

ただし、分筆には共有者の協力が必要です。

また、実務上は全員の同意が求められることが多く、測量や境界確認などの手続きも必要になります。

そのため、費用や時間がかかる点も考慮しなければなりません。

共有物分割請求訴訟を提起する

交渉がまとまらない場合は、自ら共有物分割請求訴訟を提起することも選択肢です。

裁判所を通じて分割方法を決めてもらうことで、適正価格での買取や分割が実現する可能性があります。

不動産鑑定士による評価がおこなわれるケースも少なくありません。

ただし、判決の内容によっては、競売による換価分割となる可能性もあります。

その場合、意図せず不動産を失う結果になることもあります。

訴訟は最終的な手段と考え、リスクと費用を十分に理解したうえで検討しましょう。

共有持分の売却トラブルについて弁護士に相談・依頼するメリット

共有持分の売却トラブルは、民法上の共有ルールや共有物分割請求など、専門的な法知識が関わる問題です。

ここでは、弁護士に相談・依頼することで得られる主なメリットを整理します。

法的な観点で適切な解決策をアドバイスしてくれる

弁護士は、共有に関する民法の規定や裁判例を踏まえ、現状に適した対応策を整理します。

たとえば、共有物分割請求に応じるべきか、持分を買い取るべきか、全体売却を目指すべきかといった選択について、法的リスクや将来的な見通しを踏まえて助言を受けることが可能です。

また、相手方の主張が法的に妥当かどうかを検討し、不当な要求に対しては適切に反論することも可能です。

自分だけで判断するよりも、法的根拠に基づいた対応がとりやすくなります。

ほかの共有者と代理で交渉してもらえる

共有持分の問題は、親族間であっても感情的な対立が生じやすい分野です。

第三者である弁護士が代理人として交渉にあたることで、冷静かつ法的観点に基づいた話し合いが可能になります。

直接のやり取りを避けることで、精神的な負担を軽減可能です。

また、交渉内容を文書で整理しながら進めることで、後日の紛争防止にもつながります。

交渉が決裂した場合にも、そのまま訴訟手続へ移行できるため、一貫した対応が可能です。

共有状態を解消するための手続きをサポートしてもらうことも可能

共有状態を解消する方法には、不動産全体の売却、持分の買取、分筆、共有物分割請求訴訟などがあります。

これらの手続きには、契約書の作成や登記手続、裁判対応など専門的な対応が必要になる場面も少なくありません。

弁護士に依頼すれば、必要書類の整備や手続きの進行管理を任せることができます。

とくに共有物分割請求訴訟を検討する場合には、法的主張の組み立てや証拠の整理が重要です。

専門家の支援を受けることで、見通しを踏まえた戦略的な対応が可能になります。

共有持分の売却についてよくある質問

共有持分の売却では、「いくらで売れるのか」「どのような税金がかかるのか」といった疑問が多く寄せられます。

ここでは、代表的な質問を整理します。

共有持分を売却する際の相場はどのくらい？

共有持分の売却相場は、誰に売るかによって大きく異なります。

一般的には、他の共有者に売却する場合は「不動産全体の市場価格 × 持分割合」に近い水準になりやすい傾向があります。

一方で、買取業者など第三者に売却する場合は、市場価格 × 持分割合から3割～5割程度下がるケースが多数です。

たとえば、市場価格3,000万円の不動産で持分1/2を所有している場合、以下のようになることがあります。

• 他の共有者への売却：約1,500万円前後
• 第三者への売却：約900万円～1,050万円前後

この差が生じる理由は、第三者が共有持分を取得しても、すぐに単独で自由に処分・活用できるとは限らないためです。

共有関係の調整リスクや将来の紛争リスクが価格に織り込まれます。

したがって、共有持分の売却では「価格」だけでなく、「売却先」と「他の共有者との関係性」が重要な要素になります。

共有持分を売却する際の相場に影響するポイントとは？

共有持分の価格は一律ではなく、複数の要素によって変動します。

主な査定ポイントは次のとおりです。

評価要素	価格への影響
不動産の所在地	都心部や需要の高いエリアは評価が高くなりやすい
交通利便性	駅近や主要道路へのアクセスが良い物件は流通性が高く、持分でも一定の価値を保ちやすい
築年数・構造・面積	築浅や耐震性の高い構造は評価が高い
共有持分の割合	1/2など割合が大きいほど交渉力が高まり価格がつきやすい

共有持分の価格は、不動産の市場価値だけでなく、「共有関係の内容」も影響します。

共有者間の関係が円滑で将来的に全体売却が見込める場合は評価が下がりにくいですが、対立がある場合はリスクが織り込まれ、価格が抑えられやすいでしょう。

また、持分割合が小さいほど意思決定への影響力が弱くなるため、買い手にとって利用可能性が限定され、価格は低下しやすくなります。

共有持分の売却時にかかる税金の種類は？

共有持分の売却時にかかる税金は、単独名義の場合と基本的に同じです。

ただし、譲渡所得税は持分割合に応じて計算します。

主な税金は次のとおりです。

税金の種類	内容	共有持分の場合のポイント
譲渡所得税	不動産売却で得た利益に課税（所得税・住民税・復興特別所得税の合計）	譲渡所得を持分割合で按分して計算
印紙税	売買契約書に貼付する印紙に課税	契約金額に応じて段階的に税額が決定
登録免許税	所有権移転登記や抵当権抹消登記にかかる税金	所有権移転登記は通常買主負担
消費税	土地の譲渡は非課税、建物は原則として課税対象	個人売主の場合、原則として建物売却自体には課税されない
固定資産税・都市計画税	毎年1月1日時点の所有者に課税	売却年も1月1日時点の所有者が納税義務者
相続税（取得費加算特例）	相続税の一部を取得費に加算できる特例	譲渡所得が減少し、譲渡所得税が軽減される可能性あり

とくに重要なのが譲渡所得税です。税率は所有期間によって異なります。

区分	合計税率
長期譲渡（5年超）	20.315％
短期譲渡（5年以下）	39.63％

 

譲渡所得は、「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除」で計算します。

共有不動産の場合、譲渡所得は持分割合に応じて分けて計算し、特別控除の適用可否や所有期間も共有者ごとに判断します。

共有持分の売却では、売却価格だけでなく税負担も実質的な手取り額に影響します。事前に税額の概算を把握しておくことが重要です。

さいごに｜共有持分の売却トラブルに困ったら弁護士に相談を！

共有持分の売却は、自分の持分であれば単独でおこなえる一方で、新たな共有者の出現によって思わぬトラブルが生じることがあります。

共有物分割請求、家賃相当額の請求、費用負担をめぐる対立など、問題が複雑化する前に状況を整理することが重要です。

とくに、他の共有者との関係が悪化している場合や、訴訟を示唆されている場合には、法的観点からの対応が不可欠です。

自己判断で対応を進めると、不利な合意をしてしまったり、適切な主張ができなかったりするおそれがあります。

弁護士に相談すれば、民法上のルールや裁判例を踏まえたうえで、適切な選択肢を提示してもらえます。

また、代理人として交渉や訴訟対応を任せることで、精神的な負担を軽減可能です。

共有持分の売却トラブルは、放置すればするほど解決が難しくなる傾向があります。

早期に専門家へ相談し、自分にとって最適な解決方法を検討してください。