共有名義の不動産に多い相続トラブル事例！回避するためのポイントなどを詳しく解説
共有名義の不動産は、相続時にトラブルへ発展しやすい資産のひとつです。
「親の家を兄弟で共有している」「相続人が複数いて話し合いがまとまらない」などの理由から、売却や管理の方針を巡って揉めてしまうケースも少なくありません。
場合によっては、相続手続きが長期化したり、関係性が悪化したりすることもあるでしょう。
しかし、共有名義の不動産に関する相続トラブルは、事前に仕組みや対処法を理解しておくことで回避できる可能性があります。
そこで本記事では、共有名義の不動産で実際に起こりやすい相続トラブルの事例を紹介するとともに、トラブルを未然に防ぐためのポイントや対処方法について詳しく解説します。
共有不動産の相続で悩んでいる方や、将来の相続トラブルを防ぎたい方は、ぜひ参考にしてください。
共有名義の不動産の相続でトラブルになりやすいケース
まずは、共有名義の不動産の相続でトラブルになりやすいケースを3つ紹介します。
- 誰も不動産の共有持分を欲しがらない
- 不動産の共有持分の分割方法で揉めてしまう
- 不動産の共有持分の評価方法や評価額について意見がまとまらない
1.誰も共有持分を欲しがらない
共有名義の不動産では、相続人の誰も共有持分を引き継ぎたがらないというトラブルがよく起こります。
なぜなら、共有持分は資産価値がある一方で、単独所有の不動産に比べて利用や処分の自由度が低く、扱いにくい財産だからです。
たとえば、不動産全体を売却したり大規模なリフォームをおこなったりする場合には、共有者全員の同意が必要になります。
そのため、処分方法を決めるたびに共有者同士で話し合いを行わなければならず、意見がまとまらないと不動産を活用できないまま放置されてしまう可能性があります。
また、不動産の短期賃貸借などの管理行為であっても、共有者の過半数の同意が必要です。
共有者同士が疎遠だったり不仲だったりすると、話し合いの場を設けるだけでも大きな負担になるでしょう。
このように制約の多い共有持分は、相続の場面では敬遠されがちです。
その結果、遺産分割の際に誰も承継しようとせず、遺産分割協議がなかなかまとまらない原因になってしまうケースも少なくありません。
2.共有持分の分割方法で揉めてしまう
共有名義の不動産を相続する場合、どの方法で分割するかを巡って相続人同士の意見が対立し、遺産分割協議がまとまらないケースがあります。
不動産の共有持分を分割する方法としては、主に次の4つが挙げられます。
- 共有分割：相続人全員が持分に応じてそのまま共同で相続する方法
- 手続きは進めやすいものの、共有関係がさらに複雑化する
- 現物分割：不動産をそのまま相続する方法（1人が取得、分筆して分けるなど）
- 権利関係は整理しやすいが、評価額を巡って争いになりやすい
- 代償分割：1人が不動産を取得し、他の相続人へ代償金を支払う方法
- 共有状態を解消できるが、代償金の金額で揉めやすい
- 換価分割：不動産を売却し、売却代金を相続人で分ける方法
- 公平に分けやすいが、売却に反対する相続人がいると進まない
このように、それぞれの方法にメリット・デメリットがあるため、相続人の考え方によって希望する分割方法が異なることがあります。
意見が対立すると、分割方法が決まらないことで遺産分割手続きが長期化してしまうケースも少なくありません。
3.共有持分の評価方法の意見が合わない
不動産の共有持分が相続財産に含まれている場合、まずは共有持分の価値（評価額）を決める必要があります。
共有持分の評価額は、一般的に次の計算式で求められます。
- 不動産全体の価額×持分割合
しかし、実際の遺産分割では、「不動産全体の価額をいくらとするか」で相続人の意見が対立するケースが少なくありません。
なぜなら、不動産の価値を決める基準には、以下のようにさまざまな選択肢があるからです。
- 公示地価
- 国土交通省が公表する土地価格（1月1日時点）
- 基準地価
- 都道府県が公表する土地価格（7月1日時点）
- 相続税評価額（路線価など）
- 相続税計算で使われる価格で、公示地価より2～3割ほど低いことが多い
- 固定資産税評価額
- 固定資産税の計算に使われる価格で、実勢価格より低い水準
- 実勢価格
- 実際の不動産取引で成立する市場価格
そして、どの評価基準を使うかによって不動産の価額は大きく変わるため、評価額を高くしたい相続人は「実勢価格を基準にしたい」と主張し、評価額を低くしたい相続人は「路線価や公示地価を基準にしたい」と主張するなど、意見が食い違うことも多いのです。
さらに、相続対象が不動産の共有持分の場合は、評価トラブルが起こりやすいという特徴があります。
なぜなら、共有持分は売却が難しく、利用や処分に制限があるといった理由から、市場では価値が下がると考えられることが多いからです。
そのため、「持分割合だけで計算するべき」「売りにくいのでさらに減額するべき」といった形で意見が対立しやすく、減額の有無や割引幅を巡って遺産分割手続きが長引くこともあります。
共有名義の不動産を相続したあともトラブルのリスクがある
共有名義の不動産を相続すると、以下のようなトラブルに悩まされる可能性があります。
- ほかの共有者と意見が合わないと不動産を活用できない
- 管理費・税金などの負担についてほかの共有者と揉めてしまう
- ほかの共有者が勝手に不動産を独占する可能性がある
- ほかの共有者が勝手に自分の共有持分を売却してしまう
- さらに相続が発生すると権利関係がどんどん複雑になる
それぞれのトラブルについて、詳しく見ていきましょう。
1.ほかの共有者と意見が合わず活用できない
共有名義の不動産は、共有者の同意がなければ自由に活用できないという大きなデメリットがあります。
どこまでの同意が必要かは、どんな行為をおこなうかによって以下のように異なります。
- 処分行為（売却・大規模リフォームなど）：共有者全員の同意が必要
- 管理行為（短期の賃貸借契約など）：持分割合に応じた過半数の同意が必要
- 保存行為（簡単な修繕など）：共有者1人でも実施可能
つまり、不動産を売却したいと考えても、共有者のうち1人でも反対すれば売却はできません。
また、建物の大規模修繕や土地の活用方法について意見がまとまらなければ、不動産を活用できないまま放置されてしまう可能性もあります。
さらに、建物の賃貸借契約（3年以内）や土地の賃貸借契約（山林を除き5年以内）といった管理行為でも、共有者の過半数の同意が必要です。
そのため、共有者同士の関係が悪かったり連絡が取りづらかったりすると、活用のたびに大きな手間がかかってしまいます。
このように、共有名義の不動産は共有者同士の意見が合わないと活用できないという問題があります。
結果として、不動産を有効活用できないまま維持費や固定資産税だけがかかり、収益を生まない「負の資産」になってしまうケースも少なくありません。
2.管理費や税金などでほかの共有者と揉める
共有名義状態であるか否かにかかわらず、不動産は所有しているだけで、以下のような費用負担を強いられます。
- 水道代、電気代、ガス代などの公共料金
- 町内会費
- 庭の剪定費用、外壁の補修費用などの維持費
- 駐車場代
- 固定資産税
- 都市計画税
本来、共有名義の不動産の管理費や税金は、共有者がその持分に応じて公平に負担する必要があります。
しかし、ほかの共有者の連絡先がわからないなどの状況になると、一部の共有名義人だけが負担を強いられかねません。
このように、共有名義の不動産は維持管理コストの負担についてトラブルや面倒ごとが発生する可能性があります。
3.ほかの共有者に不動産を独占されてしまう
一部の共有者が不動産全体を単独で使用している場合、状況によっては、ほかの共有者との間で使用料相当額の負担が問題になることがあります。
しかし、一部の共有者が長年不動産を独占する事態が常態化していたり、勝手に建物の鍵をつけかえたりすることがあります。
このように、登記簿上は共有状態になっていても、一部の共有者が不動産を勝手に使用収益するようになると、ほかの共有持分権者は権利だけを有しているだけで、不動産の共有権を有している恩恵を与ることができません。
4.ほかの共有者が勝手に持分を売却してしまう
共有名義の不動産では、ほかの共有者が自分の持分を第三者に売却してしまうリスクがあります。
不動産全体を売却する場合は共有者全員の同意が必要ですが、自分の共有持分だけであれば、ほかの共有者の同意がなくても自由に売却できるためです。
その結果、次のようなトラブルが起こることがあります。
- 見知らぬ人が新たな共有者として入ってくる
- 不動産の管理や売却の話し合いがさらに難しくなる
たとえば、不動産全体の売却や活用を検討する際に、見知らぬ第三者と交渉しなければならない状況になる可能性があります。
さらに注意が必要なのは、共有持分を専門に買い取る不動産業者が関わるケースです。
中には強引な交渉をおこなう業者もあり、トラブルに発展することもあります。
このように、共有名義の不動産では、知らない第三者が共有者になることでトラブルが複雑化するリスクもあるのです。
5.将来的に権利関係がますます複雑になってしまう
不動産の共有状態が解消されない状態が長年つづくと、共有者の一部が死亡して、その共有持分について相続が発生します。
相続人がひとりであれば共有名義人が増えることはありませんが、実際の遺産相続では、複数の相続人が不動産の共有持分を共有で承継するケースも少なくありません。
すると、不動産の共有関係が複雑になったり、共有持分がさらに細分化されたりして、不動産の処分・管理の手間が増大します。
このように、不動産の共有名義状態を放置すると、子ども世代・孫世代に遺産相続関係の煩わしさを押し付けることになってしまいます。
次の世代の負担を少しでも減らしたいと考えるなら、できるだけ早いタイミングで不動産の共有関係をめぐるデメリットの回避を目指すべきでしょう。
共有名義の不動産相続でトラブルを回避するためのポイント4つ
さいごに、共有名義の不動産相続でトラブルを回避するためのポイントを4つ紹介します。
- 相続人のなかに不動産の共有者がいる場合、可能であれば、その相続人が不動産を承継する
- 共有持分を相続したあと、ほかの共有者や専門業者に売却する
- ほかに相続したい財産がないなら、相続放棄をする
- できるだけ早いタイミングで遺産相続が得意な弁護士に相談・依頼する
それぞれのポイントについて、詳しく見ていきましょう。
1.相続人の中に共有者がいる場合はその人が相続する
相続人の中に、遺産相続の対象になっている不動産の共有持分を有している人物がいる場合には、この相続人が不動産の共有持分を相続するのがおすすめです。
というのも、すでに不動産の共有持分を有している相続人が被相続人の共有持分を取得すれば、不動産の共有関係が簡素化されるからです。
また、ある相続人と被相続人がふたりで不動産を共有していたなら、その相続人が被相続人の共有持分を取得することで、不動産を単独で所有できるようになります。
もちろん、ほかの遺産の構成内容や各相続人の意向次第ですが、不動産をめぐる権利関係を単純化するためには、すでに共有持分を有している相続人が不動産の共有持分を承継できるように調整をするべきでしょう。
2.共有持分を相続してから共有者や専門業者に売却する
不動産の共有持分を相続せざるを得ない状況なら、相続をしてから売却する方法を検討してください。
不動産の共有持分は、共有持分権者の考えだけで売却できます。
売却先の候補先として、ほかの共有者と不動産買取業者（訳あり物件買取業者）が挙げられます。
第1に、ほかの共有者は、不動産の権利関係をシンプルにしたいと考えるので、共有持分を買い取ってくれる可能性が高いです。
ただし、ほかの共有者に不動産の共有持分を購入するだけの資金がなければ、売却は実現しないでしょう。
また、売却条件などの交渉にも時間を要しますし、もし、売却交渉がまとまらずに関係性が悪化すると、人間関係が悪い人たちと不動産を共有しつづけなければいけません。
第2に、不動産買取業者に依頼をすれば、最短数日で不動産の共有持分を買い取ってくれるので、使い道のない不動産の共有持分を現金化できます。
ただし、不動産買取業者の買取価格は市場相場よりも低いので、期待していたほどの現金を手にできないケースは少なくありません。
また、不動産買取業者に共有持分を売却すると、ほかの共有者が不満に感じる可能性が高いです。
そのため、共有持分を売却して不動産の共有関係から離脱する場合には、ほかの共有者と丁寧にコミュニケーションを図りながら交渉を進めるべきでしょう。
3.ほかに目ぼしい財産がない場合は相続放棄を選択する
不動産の共有持分以外に目ぼしい財産がない場合や、不動産の共有持分以外には借金しか残されていない場合などでは、相続放棄をするのも選択肢のひとつです。
相続放棄とは、被相続人のプラスの財産・マイナスの財産のすべてを相続しない旨の意思表示のことです。
相続放棄をすると、はじめから相続人ではなかったと扱われます。
相続放棄をすれば、不動産の共有持分を相続しなくて済むだけではなく、遺産相続手続きに一切関与しなくてよくなります。
ただし、相続放棄をすると、プラスの財産もまったく承継できなくなるので、相続放棄の手続きを進める前に、慎重に相続財産調査をする必要があります。
なお、相続放棄は、自己のために相続の開始があったことを知ったときから3ヵ月以内の熟慮期間内に、家庭裁判所で申述手続きをおこなわなければいけません。
期間内に申述手続きをおこなわなければ単純承認をしたとみなされるので、相続放棄を検討しているなら、できるだけ早いタイミングに判断しましょう。
【関連記事】相続放棄とは？手続きの流れや注意点、メリット・デメリットを解説
4.できるだけ早いタイミングで弁護士に相談・依頼する
相続財産に共有名義の不動産が含まれている場合には、できるだけ早いタイミングで弁護士に相談・依頼をしてください。
というのも、遺産相続トラブルへの対応が得意な弁護士の力を借りることで、以下のメリットを得られるからです。
- 遺産分割協議に関与して、不動産の共有持分を誰がどのように承継するのが合理的かを判断してくれる
- 遺産分割協議がまとまらずに遺産分割調停・審判に移行したときには裁判所の手続きを代理して進めてくれる
- ほかの共有者の連絡先を把握したり、売却に向けた交渉などを代理してくれる
- 相続財産調査を尽くして相続放棄をするべきかを判断してくれる
- その他、遺産相続をめぐるトラブルに全面的に対応してくれる
さいごに｜共有名義の不動産を相続する可能性があるときは弁護士に相談を
共有名義の不動産を相続する可能性があるときには、できるだけ早いタイミングで遺産相続問題への対応が得意な弁護士に相談をしてください。
弁護士に相談をすれば、不動産の共有持分を誰が相続するべきかについてアドバイスをくれたり、共有持分を売却するときの交渉などを代理してくれたりするでしょう。
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