財産分与による不動産登記とは？必要書類・費用・手続きの流れをわかりやすく解説
離婚時に自宅や土地・建物を夫婦の一方が取得する場合は、財産分与に伴う所有権移転登記が必要です。
登記をおこなわないまま放置すると、売却や担保設定が難しくなったり、将来的なトラブルにつながったりするおそれがあります。
また、手続きには登記原因証明情報や住民票、登記識別情報など複数の書類が必要になるため、事前に準備しておくことが大切です。
本記事では、財産分与による不動産登記の概要をはじめ、必要書類や費用の目安、手続きの流れ、期限や注意点までわかりやすく解説します。
不動産の名義変更をスムーズに進めたい方は、ぜひ参考にしてください。
財産分与後は不動産の登記が必要
財産分与で不動産を取得した場合は、所有権移転登記（名義変更）を行いましょう。
離婚時に「財産分与の合意書を作成したから安心」と考えがちですが、不動産の所有者が変わったことを第三者に対して主張するためには、所有権移転登記が必要です。
名義変更をしないまま放置すると、将来的なトラブルにつながる可能性があります。
なぜなら、民法第177条では不動産に関する権利の取得や変更は、登記をしなければ第三者に対抗できないと定められているからです。
（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
第百七十七条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
引用元：民法｜e-Gov 法令検索
例えば、財産分与を受けた後も登記をしないまま放置すると、元配偶者が第三者へ不動産を売却し、その第三者が先に登記をおこなった場合、自身の所有権を主張できなくなる可能性があるのです。
なお、所有権移転登記そのものに法律上の申請期限はありません。
しかし、財産分与を請求できる期間には制限があります。
- 2026年4月1日以降に離婚した場合：離婚成立から5年
- 2026年3月31日以前に離婚した場合：離婚成立から2年
財産分与の請求期間を過ぎると、原則として財産分与を請求できなくなるため、不動産の名義変更もできるだけ早く進めることが大切です。
財産分与の請求期限について詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせて参考にしてください。
【関連記事】離婚後の財産分与に時効はある？期限切れでも請求できるケースも解説
財産分与で取得した不動産の登記手続きの流れ
ここからは、財産分与で取得した不動産の登記手続きの流れを紹介します。
具体的な手順は、以下のとおりです。
- 財産分与の内容を決めて書面に残す
- 必要書類を準備する
- 登記申請書を作成して法務局へ申請する
- 登記完了後に内容を確認する
それぞれ詳しく見ていきましょう。
1. 財産分与の内容を決めて書面に残す
まずは、財産分与の内容について元配偶者と合意し、その内容を離婚協議書などの書面にまとめましょう。
口頭で合意しただけでは、あとから「そのような約束はしていない」と主張された場合に内容を証明することが難しくなります。
不動産を取得する人や対象となる不動産、持分割合などは、できるだけ具体的に記載しておくことが大切です。
また、登記費用をどちらが負担するかについても、この段階で決めておきましょう。
費用負担に法律上のルールはなく、当事者同士の合意によって自由に決められます。
不動産を取得する側が負担するケースが多いものの、双方で折半することも少なくありません。
さらに、離婚協議書を公正証書にしておくと、合意内容を客観的な証拠として残せます。
ただし、強制執行認諾文言付きの公正証書を作成しても、不動産登記を単独で申請できるようになるわけではありません。
一般的に強制執行認諾文言の対象となるのは金銭債務であり、登記手続きそのものには効力が及ばないためです。
なお、財産分与について話し合いで合意できない場合は、家庭裁判所で財産分与調停や審判をおこないます。
調停調書や審判書に所有権移転登記を認める内容が記載されていれば、相手方の協力がなくても単独で登記を申請できます。
登記まで見据えた離婚協議書を作成するには専門的な知識が必要になるため、不安がある場合は弁護士へ相談するのがおすすめです。
2. 必要書類を準備する
財産分与による登記では、さまざまな書類を提出する必要があります。
必要書類は、大きく次の3種類に分けられます。
- 財産分与の内容を証明する書類（離婚協議書・調停調書など）
- 当事者を証明する書類（住民票・印鑑登録証明書など）
- 不動産の評価額を証明する書類（固定資産評価証明書など）
印鑑登録証明書や固定資産評価証明書は、市区町村によって取得まで時間がかかることがあります。
書類収集には1～2週間程度かかることもあるため、余裕をもって準備を始めましょう。
必要書類については「財産分与の不動産登記で必要な書類」でも詳しく解説します。
3. 登記申請書を作成して法務局へ申請する
必要書類がそろったら、登記申請書を作成し、不動産所在地を管轄する法務局へ提出します。
登記申請書の様式や記入例は法務局のホームページで公開されているため、参考にしながら作成できます。
登記原因は「財産分与」と記載しますが、登記原因日付は財産分与が成立したタイミングによって異なります。
| 財産分与が成立したタイミング | 登記原因日付 |
|---|---|
| 離婚前に合意していた場合 | 離婚成立日 |
| 離婚後に合意した場合 | 合意成立日 |
| 調停で成立した場合 | 調停成立日 |
| 審判・判決による場合 | 審判・判決の内容に従う |
なお、申請方法は次の3つです。
- 法務局の窓口へ持参する
- 郵送で提出する
- 登記・供託オンライン申請システムを利用する（電子証明書が必要）
また、申請時には登録免許税を納付します。
財産分与による所有権移転登記の税率は、原則として固定資産評価額の2％（1,000円未満は切り捨て）です。
納付は、申請書に収入印紙を貼付しておこないます。
4. 登記完了後に内容を確認する
法務局での審査が完了すると、登記識別情報通知書が交付されます。
申請から完了までの期間は1～2週間程度が目安ですが、法務局によって異なるため、事前に登記完了予定日を確認しておくと安心です。
審査中に申請書の記載ミスや必要書類の不足が見つかった場合は、法務局から訂正の連絡があります。
指定された期限までに対応しなければ申請が却下されることもあるため、連絡があった際は速やかに対応しましょう。
登記識別情報通知書は、以前の「権利証」に代わる重要な書類です。
12桁の識別情報が記載されており、紛失しても原則として再発行はできません。
不動産を売却したり、新たな担保を設定したりする際に必要となるため、大切に保管してください。
最後に、登記事項証明書を取得し、不動産の名義が正しく変更されているか確認しておくと安心です。
財産分与の不動産登記で必要な書類
財産分与による所有権移転登記では、不動産を受け取る側（登記権利者）と不動産を渡す側（登記義務者）で必要書類が異なります。
また、双方で共通して提出する書類もあります。
まずは、必要書類の全体像を確認しましょう。
| 書類 | 用意する人 | 主な取得先 |
|---|---|---|
| 登記申請書 | 双方 | 法務局ホームページ |
| 登記原因証明情報（離婚協議書・調停調書など） | 双方 | 当事者間で作成・家庭裁判所 |
| 住民票の写し | 受ける側 | 市区町村役場・コンビニ交付 |
| 登記識別情報通知書（または登記済証） | 渡す側 | 手元で保管しているもの |
| 印鑑登録証明書 | 渡す側 | 市区町村役場・コンビニ交付 |
| 固定資産評価証明書 | 渡す側 | 不動産所在地の市区町村役場（東京23区は都税事務所） |
登記原因証明情報とは、財産分与によって不動産の所有権が移転することを証明する書類です。
協議離婚の場合は離婚協議書、調停や審判による場合は調停調書や審判書などが該当します。
登記原因証明情報については「離婚の方法によって登記原因証明情報と申請方法が異なる」でも詳しく解説するので、あわせて参考にしてください。
なお、必要書類の中には有効期限や取得時期に注意が必要なものがあります。
- 印鑑登録証明書：発行から3か月以内のもの
- 固定資産評価証明書：登記を申請する年度のもの
住民票や印鑑登録証明書は、自治体によっては郵送やコンビニ交付でも取得できます。
ただし、すべての自治体が対応しているわけではないため、事前に確認しておくと安心です。
財産分与を受ける側が必要書類を準備する際のポイント
財産分与で不動産を取得する側は、新たな所有者として登記されるため、住所・氏名を証明する書類を準備します。
代表的なのは、住民票の写しです。
離婚に伴って氏名や住所、本籍が変わる場合は、変更内容が反映された住民票を取得してから申請しましょう。
戸籍や住民票への反映には、自治体によって1〜2週間程度かかることがあります。
また、本人が法務局へ申請する場合は本人確認書類を持参し、司法書士へ依頼する場合は委任状を作成します。
なお、事案によっては離婚の事実を確認するため、戸籍謄本の提出を求められることがあります。
必要書類に不安がある場合は、事前に管轄法務局へ確認しておくとスムーズです。
財産分与をおこなう側が必要書類を準備する際のポイント
不動産を渡す側は、現在の所有者であることを証明する書類を準備します。
特に確認しておきたいのが、登記識別情報通知書（または登記済証）の保管状況です。
これは以前の「権利証」にあたる重要書類で、紛失している場合は本人確認情報制度など別の手続きが必要になります。
また、印鑑登録証明書は発行から3か月以内のものを用意し、固定資産評価証明書は登記を申請する年度のものを取得してください。
固定資産評価証明書は、不動産所在地の市区町村役場で取得できますが、東京23区内の不動産は都税事務所が窓口です。
さらに、登記簿上の住所や氏名が現在と異なる場合は、所有権移転登記の前に住所・氏名変更登記が必要です。
結婚や転居によって住所が複数回変わっている場合は、住民票の除票や戸籍の附票など、住所の変遷を証明できる書類もあわせて準備しましょう。
離婚の方法によって登記原因証明情報と申請方法が異なる
財産分与による不動産登記は、協議離婚・調停離婚・裁判離婚のいずれで離婚が成立したかによって、必要書類や申請方法が異なります。
特に違いが大きいのが、登記原因証明情報として提出する書類と、元配偶者の協力が必要かどうかです。
離婚の成立方法による主な違いは、次のとおりです。
| 項目 | 協議離婚 | 調停離婚・裁判離婚 |
|---|---|---|
| 登記原因証明情報 | 離婚協議書・財産分与契約書 | 調停調書・和解調書・判決書の謄本など |
| 登記申請 | 原則として共同申請 | 条件を満たせば単独申請が可能 |
| 元配偶者の協力 | 必要 | 不要となるケースが多い |
| 印鑑登録証明書 | 原則必要 | 不要となるケースが多い |
| 手続きの進めやすさ | 相手の協力に左右される | 相手と連絡を取らずに進められる場合がある |
それぞれの手続きについて詳しく見ていきましょう。
協議離婚の場合｜元配偶者との共同申請が原則
協議離婚では、当事者同士で作成した離婚協議書や財産分与契約書を登記原因証明情報として使用します。
また、所有権移転登記は原則として不動産を渡す側と受け取る側が共同で申請します。
そのため、不動産を渡す側には実印の押印や印鑑登録証明書の提出が必要です。
法務局へは双方で申請するほか、一方が代理人として手続きをおこなう場合は、相手方から委任状を受ける必要があります。
協議離婚で注意したいのは、元配偶者の協力が得られなければ登記を進められないことです。
例えば、次のようなケースでは手続きが滞る可能性があります。
- 離婚後に元配偶者と連絡が取れなくなった
- 登記書類への署名・押印を拒否された
- 印鑑登録証明書を提出してもらえない
また、離婚協議書を公正証書にしていても、それだけで単独申請が認められるわけではありません。
強制執行認諾文言付き公正証書であっても、通常は金銭債務に対する強制執行が対象であり、登記申請を単独で行えるようになるわけではない点に注意しましょう。
相手方の協力が得られない可能性がある場合は、早い段階で弁護士へ相談しておくと安心です。
調停離婚・裁判離婚の場合｜単独で申請できるケースがある
調停離婚や裁判離婚では、調停調書や和解調書、判決書などを登記原因証明情報として提出します。
これらの書類に所有権移転登記を認める内容が記載されていれば、不動産を受け取る側が単独で登記申請できる場合があります。
その場合は、元配偶者から実印や印鑑登録証明書、登記識別情報通知書などを受け取る必要がないため、相手方と連絡を取らずに手続きを進められるケースがほとんどです。
一方で、調停調書や判決書の記載内容が不十分な場合は、単独申請が認められないことがあります。
例えば、財産分与の対象となる不動産や持分割合が明確に記載されていない場合は、法務局で補正を求められたり、申請が却下される可能性があります。
財産分与の登記で注意すべき5つのポイント
財産分与による不動産登記は、自分で手続きを進めることも可能です。
しかし、事前に確認しておかないと、手続きが進まなかったり、思わぬ費用が発生したりすることがあります。
ここでは、登記をスムーズに進めるために知っておきたい5つのポイントを解説します。
1. 住宅ローンが残っている場合は金融機関へ相談する
住宅ローンが残っている不動産は、名義変更の前に必ず金融機関へ相談しましょう。
住宅ローンの契約には、「期限の利益喪失条項」が定められていることが一般的です。
これは、契約違反があった場合に、分割払いではなくローン残額を一括で返済しなければならなくなる条項です。
金融機関の承諾を得ずに担保不動産の名義を変更すると、この条項に該当し、一括返済を求められる可能性があります。
また、財産分与によって住宅ローンの返済者を変更したい場合は、金融機関の審査が必要になることもあります。
名義変更を検討している場合は、自己判断で進めず、まずは借入先の金融機関へ相談し、必要な手続きや条件を確認しましょう。
2. 登記簿の住所・氏名が現在と異なる場合は変更登記が必要
財産分与による所有権移転登記を申請する前に、登記簿に記載されている住所や氏名が現在のものと一致しているか確認しましょう。
例えば、次のようなケースでは住所・氏名変更登記が必要になることがあります。
- 婚姻中に引っ越しをした
- 離婚により旧姓へ戻った
- 登記簿の住所から転居している
変更登記をせずに所有権移転登記を申請すると、法務局から補正を求められたり、申請が受理されなかったりする可能性があります。
なお、住所・氏名変更登記には、不動産1件につき登録免許税1,000円がかかります。
また、2026年4月1日からは住所・氏名変更登記が義務化されました。
住所や氏名が変わった日から2年以内に申請しなければならず、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料が科される可能性があります。
2026年4月1日以前に変更があった場合も経過措置の対象となるため、まだ手続きをしていない場合は早めに確認しましょう。
3. 申請書類は提出前に必ず確認する
登記申請書や登記原因証明情報は、記載事項が多く、初めて作成する方にとっては間違いやすい書類です。
特に注意したいのは、次のような記載ミスです。
- 地番や家屋番号の誤り
- 氏名・住所の記載漏れ
- 登記原因日付の誤り
- 添付書類の不足
書類に不備があると、法務局から訂正を求められます。
期限までに対応できなければ申請が却下されることもあるため、提出前に内容を十分確認しましょう。
書類の作成に不安がある場合は、法務局の登記相談を利用する方法もあります。
多くの法務局では予約制となっているため、事前に確認しておくと安心です。
4. 協議離婚では元配偶者の協力が必要になる
協議離婚の場合、所有権移転登記は原則として共同申請です。
そのため、不動産を渡す側から次のような協力を得る必要があります。
- 登記申請書への署名
- 実印による押印
- 印鑑登録証明書の提出
- 必要に応じた委任状の作成
離婚後に連絡が取れなくなったり、協力を拒否されたりすると、登記手続きを進められないことがあります。
その場合は、家庭裁判所へ財産分与調停を申し立て、調停調書をもとに手続きを進めることになります。
ただし、調停には数か月以上かかることもあるため、できるだけ離婚時に登記に必要な書類まで準備しておくことが望ましいでしょう。
財産分与の条件に不安がある場合は、離婚前の段階で弁護士へ相談しておくと、後のトラブルを防ぎやすくなります。
5. 登記以外の税金がかかる場合がある
財産分与では贈与税は原則として課税されません。
しかし、ケースによっては以下のような税金が発生することがあります。
| 対象者 | 発生する可能性がある税金 | 主な内容 |
|---|---|---|
| 不動産を渡す側 | 譲渡所得税・住民税 | 財産分与時の時価を基準に譲渡所得が発生した場合に課税される |
| 不動産を受け取る側 | 不動産取得税 | 清算的財産分与は原則非課税だが、慰謝料的・扶養的な財産分与は課税される場合がある |
| 不動産を受け取る側 | 贈与税 | 原則非課税。ただし、財産分与が著しく過大と認められる場合などは課税対象となることがある |
特に、購入時より不動産の価値が大きく上がっている場合は、譲渡所得税が発生する可能性があります。
財産分与は税金の取り扱いが複雑なため、想定外の負担を避けるためにも、必要に応じて税理士や税務署へ確認したうえで手続きを進めると安心です。
財産分与による不動産登記でよくある質問
財産分与による不動産登記では、「登記原因日付はいつになるの？」「税金はかかる？」「相手が協力してくれない場合はどうすればいい？」など、手続きを進める中でさまざまな疑問が生じます。
ここでは、特によく寄せられる質問についてわかりやすく解説します。
財産分与による登記の登記原因日付はいつになりますか？
登記原因日付は、財産分与の効力が発生した日を記載します。
具体的には、財産分与の合意が成立したタイミングによって次のように異なります。
| 財産分与が成立したタイミング | 登記原因日付 |
|---|---|
| 離婚前に財産分与の合意をしていた場合 | 離婚成立日（離婚届受理日） |
| 離婚後に財産分与の合意をした場合 | 合意成立日 |
| 調停で財産分与が決まった場合 | 調停成立日 |
| 審判・判決で決まった場合 | 審判・判決の内容に従う |
離婚前に財産分与について合意していても、財産分与の効力は離婚が成立して初めて生じます。
そのため、登記原因日付は離婚成立日となります。
登記原因日付を誤って記載すると補正を求められることがあるため、離婚届の受理日や調停調書などを確認しながら申請書を作成しましょう。
財産分与で不動産を取得すると税金はかかりますか？
財産分与で不動産を取得した場合でも、贈与税は原則として課税されません。
これは、財産分与が夫婦共有財産を清算するための手続きであり、新たな贈与とは考えられていないためです。
ただし、次のようなケースでは例外的に贈与税が課税される可能性があります。
- 財産分与の金額が著しく過大な場合
- 税負担を免れる目的で離婚したと認められる場合
また、贈与税はかからなくても、別の税金が発生することがあります。
- 不動産を渡す側：譲渡所得税・住民税
- 不動産を受け取る側：不動産取得税
税金の取り扱いは財産分与の内容や不動産の状況によって異なるため、不安がある場合は税務署や税理士へ確認しておくと安心です。
元配偶者が登記に協力してくれない場合はどうすればよいですか？
協議離婚では、所有権移転登記は原則として共同申請です。
そのため、元配偶者が書類への署名や押印を拒否すると、登記手続きを進められません。
まずは弁護士を通じて協力を求めることを検討しましょう。
当事者同士では話し合いが難しい場合でも、弁護士が間に入ることで解決できるケースがあります。
それでも協力が得られない場合は、家庭裁判所へ財産分与調停を申し立てます。
調停や審判によって財産分与の内容が確定し、登記手続きができる内容の調停調書や審判書が作成されれば、不動産を取得する側が単独で登記を申請できる場合があります。
ただし、調停や審判には数か月以上かかることも珍しくありません。
離婚後に元配偶者と連絡が取れない、協力を拒否されているといった状況であれば、できるだけ早めに弁護士へ相談することをおすすめします。
まとめ
財産分与で不動産を取得した場合は、合意だけで終わらせず、所有権移転登記まで早めに進めることが大切です。
登記をしないまま放置すると、元配偶者による売却や差し押さえなどのトラブルにつながる可能性があります。
必要書類や申請方法は離婚の成立方法によって異なるため、不安がある場合は弁護士や司法書士などの専門家へ相談しましょう。
なお、ベンナビでは離婚問題に詳しい弁護士を多数掲載しています。
無料相談に対応している事務所も多いので、まずはお気軽に弁護士へご相談ください。
