時効取得とはどんな手続？｜要件と方法について詳しく解説
不動産は自分の所有地でなくても、要件を満たすことで時効取得が認められます。
そのため、「時効取得に該当しそうな建物がある」「亡くなった親の所有地について隣家から権利を主張されて困っている」といったケースもあるのではないでしょうか。
そこでこの記事では、
- 時効取得するための要件
- 時効取得に関してよくあるトラブル事例
を詳しく解説します。
時効取得とは
時効取得とは、他人の物（土地・建物など）を継続して占有した場合に、一定の要件のもと、所有権などの権利の取得を認める制度です。
「占有」とは、自己の利益のために所持する意思をもって、物を自分の支配内に置くことをいいます。
たとえば、隣家の土地を一定期間占有し続けた場合、本来の所有者が自分でなくても、成立要件を満たせばその土地の所有権を取得可能になるということです。
なお、時効取得によって誰かが所有権を取得した場合、本来の所有者が持つ権利は失われる点は押さえておきましょう。
時効取得が存在する理由
時効取得が存在する理由として、「一定期間継続した事実状態を尊重することで社会の法律関係の安定を図る」「本来の権利者であっても権利を主張しない者は保護に値しない」といったものがあげられます。
民法162条では、以下のとおりに定められています。
民法第162条
１ 二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
２ 十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。』
時効取得が認められる「権利」
時効取得が認められる主な権利は、以下のとおりです。
- 所有権
- 地上権
- 地役権
- 永小作権
- 賃借権
所有権を時効取得するための要件
ここでは、所有権を時効取得するための要件についてみていきましょう。
所有の意思のある占有であること
時効取得が認められるためには、「所有の意思のある占有であること」という要件を満たす必要があります。
所有の意思とは、所有者と同じように土地や建物などを支配しようとする意思のことです。
所有の意思があるかどうかは、占有に至った原因をもとに客観的に判断されます。
占有者が所有者から土地や建物を賃借することで占有している場合、たとえ土地や建物を自分のものにしようと思っていたとしても、「所有の意思」は認められません。
平穏かつ公然の占有
「平穏」とは暴行や強迫を用いていないことを意味し、「公然」とはひそかに隠していないことを意味します。
不動産の場合は、ひそかに隠して占有することは考え難いため、「公然」かどうかが問題となるケースは少ないでしょう。
他人の物を占有したこと
民法の条文では、「他人の物を占有したこと」が要件としてあげられています。
しかし、判例は「自己の物」を時効取得することも認めており、「他人の物を占有したこと」は要件とはならないと考えられています。
一定期間の占有の継続
時効取得の要件には「一定期間の占有の継続」もあります。
時効取得に必要な「一定期間」のことを「時効期間」と呼び、原則として20年とされています。
ただし、占有開始時に善意無過失が認められる場合には、時効期間は10年となります。
「善意無過失」とは、自己に所有権があると信じ、かつ、そう信じることに過失がない状態を意味します。
占有開始時に善意無過失であればよいため、占有開始後に自己に所有権がないと認識したとしても、時効期間は影響を受けません。
時効の援用
「時効の援用」とは、時効による利益を受けようとする意思表示を意味します。
時効の効果を確定的に発生させるためには、時効の援用が必要となります。
時効取得するために立証が必要な要件
時効取得をめぐって裁判に発展した場合は、「時効取得の要件を満たしている」ことを立証する必要があります。
ここでは、立証が必要な時効取得の要件についてみていきましょう。
時効取得する側が立証する要件
時効取得の成立要件である「所有の意思」「平穏」「公然」については、推定されますので、これを争う側が反対の事実を立証することになります。
占有者が「10年の時効取得」を主張する場合には、占有開始時に善意無過失である必要がありますが、善意は推定されますので、無過失であったことを立証することとなります。
また、「一定期間の占有の継続」については、「前後の両時点における占有」を立証することで、その間の占有の継続が推定されます。
たとえば、2000年1月1日時点で占有していたことと2020年1月1月経過時点で占有していたことを立証すれば、その間占有が継続していたことが推定されます。
この場合、占有の継続を争う側において、占有が途切れたことを立証することになります。
時効取得を争う側がすべきこと
時効取得される側が「権利を失いたくない」という場合は、時効取得の成立要件を否定する証拠を用意する必要があります。
たとえば、「土地を貸していただけであること」を立証できれば、時効取得の成立要件である「所有の意思」が否定され、その土地の所有権の時効取得を防ぐことが可能です。
時効取得の手続の流れ
ここでは、時効取得の手続の流れをみていきましょう。
時効の援用をおこなう
時効取得をする際は、「時効の援用」が必要です。
民法第145条
時効は、当事者（消滅時効にあっては、保証人、物上保証人、第三取得者その他権利の消滅について正当な利益を有する者を含む。）が援用しなければ、裁判所がこれによって裁判をすることができない。
「時効の援用」とは、時効による利益を受けようとする意思表示を意味します。
訴訟外で時効の援用をおこなう場合は、所有者に対し「取得時効を援用する旨」を記載した内容証明郵便を送付するのが一般的です。
訴訟を提起する場合は、その手続の中で時効の援用をおこなうことになります。
所有権移転登記をおこなう
土地や建物の時効取得が成立したあとは、「所有権移転登記」をおこなうことが大切です。
所有権を保全するためにも、第三者が所有権移転登記をおこなってしまう前に実行しましょう。
所有権移転登記は、原則として旧所有者と新所有者（時効取得者）が共同でおこないます。
手続が難航する可能性が高いと思った場合は、弁護士に依頼するとよいでしょう。
旧所有者が登記手続に協力してくれない場合には、訴訟を提起して判決を得たうえで、登記手続おこなうことになります。
時効取得でよくあるトラブル事例
時効取得に関して、所有者・占有者の間でトラブルが発生するケースがあります。
ここでは、よくあるトラブル事例をみていきましょう。
取得した不動産を長年放置していた
取得した不動産を長年放置していたところ、不法占拠によって時効取得を主張されるといったケースが想定されます。
相続した不動産を長年放置していた場合や、長らく別荘に滞在しておらず、その間に不法占拠されていたといった事例が考えられます。
塀などが長年越境しており、最近になって隣家と言い争いになった
塀などが長年自分の土地に越境していたことを最近になって把握し、隣家と言い争いになったというトラブルはよくあるものです。
また、隣家の増改築によって自分の土地に越境が生じていたというケースもあります。
このような場合、土地の時効取得を主張されるおそれがあるため注意が必要です。
時効取得を阻止する方法
時効取得を阻止する方法として、以下のようなものがあります。
- 裁判上の請求等による時効の完成猶予と更新
- 強制執行等による時効の完成猶予と更新
- 占有者に賃料を支払わせることで「借りているもの」と承認してもらう
時効が更新されると、時効期間はリセットされます。
また、占有者に「借りているもの」と承認してもらえれば、時効取得の要件である「所有の意思のある占有であること」を否定できます。
時効取得に関して弁護士に相談・依頼するメリット
時効取得に関しては、弁護士に相談・依頼するのがおすすめです。
ここでは、弁護士に相談するメリットを見ていきましょう。
自分のケースで時効取得の可能性があるか判断してもらえる
時効取得は「する側」「される側」どちらにも法律的に正しい知識と判断が求められます。
弁護士に依頼した場合には、時効取得の可能性について正しく判断してもらえます。
時効取得に関する手続を任せられる
時効取得に関する手続には、時効の援用や登記などさまざまなものがあります。
場合によっては訴訟を提起することも必要になります。
このような手続を任せられる点が弁護士に依頼するメリットとして挙げられます。
隣人とのトラブルにも対応してもらえる
隣人とのトラブルに自分で対応することは精神的に負担となります。
隣人が非協力的な場合にはなおさらです。
弁護士に依頼することでそのような負担を軽減することが可能です。
また、専門家である弁護士が対応したほうが、交渉をスムーズに進められるでしょう。
最後に｜時効取得で悩んでいるなら弁護士に相談を
時効取得で悩んでいるなら、弁護士に相談・依頼するのがおすすめです。
時効取得が可能かどうかを判断してもらえるだけでなく、訴訟手続なども任せられます。
「最近になって隣家と時効取得の件で揉めている」といった方は、早急な対処が必要です。
「ベンナビ相続」には、時効取得に関する相談が可能な弁護士事務所が多数掲載されています。
少しでもお困りの方は今すぐ相談してみてください。
