不動産の共有持分の相続とは？後悔しないための判断基準や手続きなどを詳しく解説
親が所有していた不動産の中には、すでに共有持分となっている不動産が含まれているケースがあります。
たとえば、祖父母の代から複数人で所有している土地や、兄弟姉妹・親族と共有している建物などです。
このような不動産を相続する場合、「通常の不動産相続とは何が違うのか」「そのまま相続しても問題ないのか」と疑問を感じている方も多いのではないでしょうか。
共有持分の不動産は、他の共有者の存在があるため、売却・管理・利用などの意思決定が単独ではできないことが多く、相続後に思わぬトラブルへ発展するケースも少なくありません。
また、共有者が増えることで権利関係が複雑になり、将来的に不動産の扱いが難しくなる可能性もあります。
そこで本記事では、共有持分となっている不動産を相続する場合の基本知識をはじめ、相続する際の注意点やリスク、後悔しないための判断基準、相続後に取れる対処法などを詳しく解説します。
共有持分の相続とは？共有名義の不動産は相続できる？
共有持分の相続とは、複数人で所有している不動産の「持分（所有権の割合）」を相続することを指します。
たとえば、土地や建物を兄弟や親族など複数人で共有している場合、それぞれが一定割合の所有権（共有持分）を持っています。
このような共有名義の不動産であっても、被相続人が保有していた持分は通常の財産と同じように相続の対象になるのです。
なお、共有持分の相続でよくある誤解として、「共有者の一人が亡くなると、その持分は自動的に他の共有者に移る」というものがあります。
しかし実際には、共有者が亡くなった場合、その人が持っていた持分は遺産として扱われ、相続人が引き継ぐことになります。
通常の不動産相続と同様に遺産分割の手続きを行い、相続人の誰がその持分を取得するのかを決定する必要があることを覚えておきましょう。
不動産の共有持分を相続する際の手続きのポイント3つ
不動産の共有持分を相続するときのポイントを3つ紹介します。
- 手続き自体は一般的な相続と同じ
- 評価額は「不動産の評価額×持分割合」で計算する
- 共有持分を相続した場合は相続登記が必要になる
それぞれのポイントについて、詳しく見ていきましょう。
1.手続き自体は一般的な相続と同じ
遺産の中に共有名義の不動産が含まれるからといって、特別な相続手続きが必要になるわけではありません。
共有持分の基本的な遺産相続手続きは、ほかの相続財産と同じです。
たとえば、被相続人が不動産の共有持分以外に、預貯金や自動車、貴金属類などを有していた場合には、これらの相続財産全体を誰がどのように承継するのかを話し合うなかで、不動産の共有持分の承継者や承継方法、相続割合などが決定されます。
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2.評価額は「不動産の評価額×持分割合」で計算する
共有持分の相続手続きを進める際には、まずその財産がどれくらいの価値を持つのか（評価額）を決める必要があります。
共有名義の不動産の場合、基本的な評価方法は次の計算式で求められます。
- 不動産全体の評価額×持分割合
たとえば、不動産の評価額が3,000万円で、持分が2分の1の場合、共有持分の評価額は1,500万円になります。
ただし、実際の相続ではこの計算式だけで単純に評価額が決まるわけではありません。
主に次の2つの点に注意が必要です。
不動産の評価基準で意見が分かれることがある
まず、不動産全体の評価額を算出する基準は1つではありません。
代表的なものには以下のような指標があります。
| 評価基準 | 概要 |
|---|---|
| 公示地価 | 国土交通省が毎年公表する標準的な土地価格 |
| 基準地価 | 都道府県が公表する土地価格 |
| 相続税評価額 | 相続税の計算に使われる評価額（路線価など） |
| 固定資産税評価額 | 固定資産税の算定に使われる評価額 |
| 実勢価格 | 実際の取引価格に近い市場価格 |
| 路線価 | 道路に接する土地１平方メートル当たりの価格 |
どの基準を使うかによって評価額は変わるため、相続人同士で意見がまとまらないケースも少なくありません。
共有持分は実際には割り引かれることが多い
共有持分は通常の不動産よりも価値が低く評価されやすい点にも注意が必要です。
なぜなら、共有持分の場合、不動産といえども以下のような制約があるからです。
- 単独では自由に売却できないことがある
- 利用や管理について他の共有者の同意が必要になる
- 将来的にトラブルになる可能性がある
このような理由から、市場では共有持分の価値は低く見られる傾向があります。
そのため、実際の相続手続きでは「不動産全体の評価額×持分割合」で計算した金額よりも、さらに割り引かれるケースがある点を理解しておくことが重要です。
3.共有持分を相続した場合は相続登記が必要になる
2024年（令和6年）4月1日に施行された改正不動産登記法により、不動産を相続した場合には、相続登記が義務付けられました。
正当な理由がないのに、自己のために相続の開始があったことを知り（通常は、被相続人が死亡した日）、かつ、不動産の共有持分を取得したことを知った日から3年以内に相続登記手続きを怠ったときには、10万円以下の過料が課される可能性があるので注意しましょう。
なお、相続登記手続きは、不動産の所在地を管轄する法務局でおこないます。
申請時には、たとえば以下の書類などが必要です。
- 被相続人の戸籍謄本（戸籍事項証明書）・除籍謄本・改製原戸籍
- 被相続人の住民票の除票・戸籍の附票
- 法定相続人全員の戸籍謄本（抄本）（戸籍事項証明書）
- 法定相続人全員の印鑑証明書
- 固定資産評価証明書等
- 新しく共有持分を取得する法定相続人の住民票
- 登記申請書
- 遺産分割協議書
- 遺言書
- 登録免許税
法務局に相続登記の申請をしてから審査が終わるまでには、 2~3週間程度の期間を要します。
必要書類の準備にも時間を要するので、不動産の共有持分を相続したときには、できるだけ早いタイミングで登記関係の準備を進めましょう。
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不動産の共有持分を相続するかどうかの判断の3つの目安
遺産の中に共有名義の不動産が含まれる場合、そもそも相続すべきなのかどうかで迷う方は多いでしょう。
そこでここからは、不動産の共有持分を相続するかどうかの判断基準を3つ紹介します。
- 共有持分のリスク・デメリットを把握しているかどうか
- 将来的に共有持分を解消できるかどうか
- 相続人同士でさらに共有状態が発生するかどうか
それぞれのポイントについて、詳しく見ていきましょう。
1.共有持分のリスクを把握しているか
不動産の共有持分を相続する前に、共有名義の不動産が抱えるリスクを理解しておくことが重要です。
共有状態の不動産は一見公平に見えますが、実際には次のようなトラブルが生じる可能性があります。
- 他の共有者と意見が合わないと不動産を売却・活用できない
- 不動産全体の売却や大規模なリフォームには、他の共有者の同意が必要になることがあります。
- 管理費や税金の負担でトラブルになる可能性がある
- 固定資産税や修繕費などの費用は持分割合に応じて負担しますが、支払いをめぐって揉めるケースもあります。
- 一部の共有者が不動産を実質的に独占することがある
- 共有者の1人が長期間使用し、他の共有者が自由に使えない状態になることもあります。
- 共有者が持分を第三者に売却することがある
- 共有者は自分の持分だけであれば自由に売却できるため、知らない第三者が共有者になる可能性があります。
- 相続が繰り返されると権利関係が複雑になる
- 共有者が亡くなるたびに持分が細分化され、共有者が増えて管理や処分が難しくなることがあります。
このように、共有持分の不動産にはさまざまなリスクがあります。
相続するかどうかを判断する際は、これらの点を踏まえて慎重に検討することが大切です。
2.将来、共有持分を解消できるかどうか
不動産の共有持分を相続するかどうかを決めるときには、近い将来、不動産の共有状態を解消できるかどうか、もしくは、共有持分を処分できるかどうかを確認してください。
というのも、不動産の共有持分を所有し続けても、さまざまなリスクに晒されるだけだからです。
たとえば、不動産の共有持分を解消する手段として、以下のものが挙げられます。
- 自分の共有持分をほかの共有者に売却する
- 自分の共有持分を不動産買取業者などの第三者に売却する
- 自分の共有持分を放棄する
- ほかの共有者全員の同意を得て不動産全体を売却する
このような見込みがあるなら、不動産の共有持分を相続しても問題はないでしょう。
一方、共有持分を解消する目処がたっていない状況なら、不動産が共有状態になるデメリットを強いられる可能性が高いので、相続するかどうかを慎重に判断するべきでしょう。
3.相続人同士でさらに共有状態になるか
不動産の共有持分を相続した結果、不動産の単独所有が実現するなら、共有持分を相続しても問題ありません。
たとえば、被相続人とあなたが2人で不動産を共有している状況で、被相続人が死亡した場合、あなたが共有持分を相続すれば、不動産全体を単独所有できます。
一方、被相続人の共有持分を相続しても共有状態が解消されない状況なら、将来的に共有持分を解消できる手段がない限り、共有持分は相続するべきではないでしょう。
不動産の共有持分がある場合は相続放棄も検討しよう
相続財産に不動産の共有持分が含まれている場合には、相続放棄をするかどうかを検討してください。
相続放棄とは、被相続人に属する一切の権利・義務を相続しない旨の意思表示のことです。
相続放棄をすると、はじめから相続人ではなかったとみなされるので、プラスの財産もマイナスの財産も承継しなくてよくなります。
たとえば、不動産の共有持分以外に相続したい財産が存在しないケース、不動産の共有持分以外には借金などのマイナスの財産しか存在しないケースでは、相続放棄をすることで不動産の共有持分の承継もしなくて済むので、不動産の共有状態をめぐる面倒やリスクから逃れることができます。
ただし、相続放棄をするには、自己のために相続の開始があったことを知ったときから3ヵ月以内の熟慮期間内に、家庭裁判所への申述手続きが必要です。
期間内に申述手続きをおこなわなければ単純承認をしたとみなされるので、相続放棄を検討しているなら、できるだけ早いタイミングで判断しましょう。
また、相続放棄をすると、プラスの財産などの目ぼしい財産も一切承継できなくなるので、相続放棄の申述手続きに踏み出す前に、丁寧に相続財産調査を尽くしてください。
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さいごに｜不動産の共有持分を相続する際は弁護士に相談を
相続財産に不動産の共有持分が含まれている場合には、できるだけ早いタイミングで弁護士に相談・依頼をしてください。
遺産相続トラブルへの対応が得意な弁護士の力を借りることで、以下のメリットを得ることができるでしょう。
- 不動産の共有持分を相続したときに生じるリスクを解説してくれる
- 個別具体的な事情を総合的に考慮したうえで、不動産の共有持分を相続するべきか判断してくれる
- 遺産分割協議に代理人として参加して、ほかの相続人との話し合いを代わりに進めてくれる
- 遺産分割協議がまとまらず、遺産分割調停・審判に移行したときにも、家庭裁判所の手続きに対応してくれる
- 不動産の共有持分を相続したあとに生じる法律トラブルに対応してくれる など
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