相続で土地を共有名義にしてはいけない！3つの理由と回避策について詳しく解説

親族が亡くなった際、残された土地の相続方法として、「共有名義」を検討していませんか？

共有名義は一見すると平等な分け方に思えますが、実は将来的に大きなトラブルを招く原因になりかねません。

土地の活用や売却が自由にできなくなったり、固定資産税の負担で揉めたりと、仲の良かった兄弟関係にヒビが入るおそれがあるからです。

本記事では、相続で土地を共有名義にしないほうがよい理由と、トラブルを回避するための代替案をわかりやすく解説します。

すでに共有状態にある場合の対処法もあわせて紹介しますので、後悔のない相続を実現するための参考にしてください。

相続で土地を共有名義にすることはできる？

法律上、相続した土地を共有名義にすることは可能です。

土地の共有とは、亡くなった方の土地を複数の相続人で一緒に所有する状態を指します。

土地は現金と異なり、1円単位で均等に分けられません。

仮に土地を3つに切り分けたとしても、道路に面した便利な場所と奥まった場所とでは価値が異なります。

そのため、不公平感をなくす目的で、土地そのものを物理的に分けるのではなく、権利（持分）を「3分の1ずつ」といった割合で共有することがあるのです。

しかし、共有名義での相続はトラブルの原因になりやすいので、おすすめできません。

相続で土地を共有名義にしないほうがよい3つの理由

土地を共有名義で相続するのを避けるべき主な理由は、以下の3つです。

• 土地の売却や活用がしにくくなる
• 管理費や税金の負担でトラブルになる
• 将来的に権利関係が複雑になってしまう

ここからは、それぞれの理由を詳しく解説します。

1.土地の売却や活用がしにくくなる

共有名義の土地を売却したり、新しい建物を建てたりする際には、原則として共有者全員の同意が必要になります。

共有者のうち一人でも反対すれば、土地の売却はできません。

大規模なリフォームや建て替えといった工事も同様です。

また、第三者に賃貸して活用する場合でも、持分の過半数の同意が必要で、単独の判断でできるのは、壊れた箇所を直す「保存行為」や、単なる土地使用などに限られます。

自分の財産でありながら、他人の合意がなければ自由に使えない点がデメリットです。

2.管理費や税金の負担でトラブルになる

土地を所有しているだけでも、固定資産税や都市計画税といった税金は毎年発生します。

また、草刈りや清掃などの維持管理費も必要です。

これらの費用は、持分に応じて共有者全員で負担しなければなりませんが、実際には特定の誰かひとりが代表して支払うケースが多く、あとから全員に請求する手間が発生します。

また、「誰がその土地を使っているか」という利用状況を巡ってトラブルになりやすい点にも注意が必要です。

たとえば、長男だけが実家に住んでいる場合、ほかの兄弟は「自分は住んでいないのに、なぜ税金を払うのか」と不満を抱きがちです。

一方で、誰も使っていない空き地であれば、「お金がない」「関わりたくない」と支払いを拒む人が出てくるかもしれません。

このような金銭的な負担の押し付け合いは、親族間の深刻なトラブルにつながります。

3.将来的に権利関係が複雑になってしまう

土地の共有状態を放置しておくと、時間の経過とともに所有者の人数が増え、収拾がつかなくなるおそれがあります。

共有者が亡くなるたびに、その持分がさらに配偶者や子どもへ相続されるためです。

最初は兄弟2人だけの共有だったとしても、数十年後にはその子どもや孫へ相続が広がり、所有者が10人、20人と膨れ上がるケースも少なくありません。

仮に、会ったこともない遠い親戚が共有者になると、連絡先すらわからない事態も発生します。

権利者が誰なのか、どこにいるのかわからなくなると、土地の売却や活用もできなくなってしまうでしょう。

相続で土地の共有名義を回避するための3つの代替案

共有名義によるトラブルを未然に防ぐためには、遺産分割の段階で誰がどのように土地を受け継ぐか明確にしておく必要があります。

相続で土地の共有名義を回避するための代替案は、以下の3つです。

• 土地を分筆してそれぞれ単独で所有する
• 土地を売却してそれぞれが現金を受け取る
• 土地をひとりが取得し、ほかの相続人に代償金を支払う

それぞれの方法にはメリットとデメリットがあるため、土地の広さや相続人の経済状況に合わせて最適な方法を選ぶのが重要です。

ここでは、それぞれの方法を詳しく解説します。

1.土地を分筆してそれぞれ単独で所有する

ひとつの土地を測量して複数の土地に切り分ける手続きが「分筆」です。

たとえば、400平方メートルの土地を兄弟2人で相続する場合、200平方メートルずつに線を引いて分け、それぞれを単独名義の土地として登記します。

分筆の主なメリット・デメリットは、以下のとおりです。

メリット	デメリット
・共有関係を完全に解消できる。 ・相手の同意を得ずに自分の意思で土地の管理・処分ができる。	・土地を分けることで一区画あたりの面積が狭くなり、使い勝手が悪くなるリスクがある。 ・建築基準法の制限や地域の条例に引っかかり、家が建てられなくなる場合がある。 ・角地と奥まった土地では価値に差が出るため、単純に面積を半分にしても完全に平等に分けるのは難しい。 ・測量費用や登記費用などのコストがかかる。

分筆にはコストがかかることも考慮したうえで、本方法を選ぶか検討してください。

2.土地を売却してそれぞれが現金を受け取る

相続した土地を売却し、その代金を相続人の持分割合に応じて分ける方法を「換価分割」と呼びます。

「実家が遠方にあって誰も住まない」「維持費がかかるので手放したい」といった、土地を利用する予定がないケースにおすすめです。

換価分割のメリット・デメリットは、以下のとおりです。

メリット	デメリット
・土地を現金化するため、1円単位で公平に分配できる。 ・固定資産税や維持管理の手間から解放される。	・土地を手放すことになる。 ・売却代金を代表者が受け取った後に分配する際、手順を間違えると「贈与」とみなされ贈与税がかかるおそれがある。 ・売却によって利益が出た場合は、譲渡所得税がかかる。

まずは不動産会社に査定を依頼し、売却予想価格や諸経費を把握したうえで、手元に残る金額を計算してから話し合いを進めるとスムーズです。

3.土地をひとりが取得し、ほかの相続人に代償金を支払う

特定の相続人が土地や建物を全て受け取り、代わりにほかの相続人に対して自身の現金などで精算する方法を「代償分割」と呼びます。

たとえば、評価額2,000万円の実家を長男が単独で相続し、その代償として次男に1,000万円の現金を渡します。

代償分割のメリット・デメリットは、以下のとおりです。

メリット	デメリット
・実家や店舗・事業所としての土地を失わずに済むため、現状の生活環境や事業を守れる。	・土地を取得する相続人に資金力が必要。（手元にない場合は、生命保険金を充てたり融資を受けたりしなければならない。） ・土地の価値をいくらに見積もるか、相続人間で意見が対立しやすい。

トラブルを避けるためには、不動産鑑定士などの第三者に適正な価格を算出してもらいましょう。

相続で土地を共有名義にしてしまった場合の3つの対策

すでに土地が共有名義になってしまっている場合でも、そのまま放置せず、できるだけ早めに行動することでトラブルを防げます。

共有名義を解消する主な方法は、以下の3つです。

• ほかの共有者から持分を買い取る
• ほかの共有者や専門業者に持分を売却する
• 持分割合に応じて分筆するように交渉してみる

相手との関係性や、自分がその土地を使いたいかどうかによって選ぶべき方法は異なります。

ここでは、それぞれの方法を詳しく解説します。

1.ほかの共有者から持分を買い取る

自分が土地を単独で所有したい場合は、ほかの共有者が持っている持分を買い取る方法があります。

メリット	デメリット
・リフォームや売却、建て替えなどを、ほかの人の同意なしに自分の判断で進められる。 ・相手にとっても、不要な土地の持分を現金化できるメリットがある。	・相手が売却に同意してくれることと、買い取るための「資金」が必要になる。 ・親族間での売買は適正価格を決めるのが難しい。（安すぎると「贈与」とみなされて税金がかかり、高すぎると損をしてしまう。）

不動産鑑定士や不動産業者に価格の査定を依頼し、客観的な金額を提示して交渉するのがスムーズです。

なお、相手が持分を無償で譲ってくれる場合は「持分の放棄」という形になりますが、贈与税が発生する可能性があるので注意してください。

2.ほかの共有者や専門業者に持分を売却する

自分が土地を使う予定がないなら、自分の持分を売却して共有関係を解消する方法もあります。

まずは、ほかの共有者に売却を打診するのが一般的です。

相手が土地をまとめて手に入れたいと考えていれば、買い取ってもらえる可能性があります。

もし親族が買い取ってくれない場合は、不動産会社に自分の持分だけ売却することも可能です。

共有持分を専門に扱う不動産業者も存在します。

メリット	デメリット
・固定資産税の負担や、将来の親族間トラブルから解放される。 ・面倒な人間関係を断ち切れる。	・不動産業者に持分のみを買い取ってもらう場合、通常の土地価格よりもかなり安い金額になるのが一般的。

業者によって提示価格や手数料が異なるため、複数の業者を比較検討するのがおすすめです。

3.持分割合に応じて分筆するように交渉してみる

土地が広い場合は、分筆を提案してみましょう。

たとえば、兄と弟で2分の1ずつ共有している土地を、真ん中で半分に分けて、それぞれを単独名義の土地にする方法です。

なお、2023年4月1日施行の改正民法により、共有土地の分筆登記については、一定の場合に持分価格の過半数を有する共有者から申請できるようになりました（民法251条１項・同252条1項）。

ただし、分筆しただけで当然に共有状態が解消するわけではなく、その後に各土地を誰の単独名義にするかは、別途整理が必要です。

メリット	デメリット
・共有状態を解消できる ・自由に土地の活用・処分ができる。 ・分筆して単独名義になれば、ほかの共有者の同意なしに適正な市場価格で売却しやすくなる。	・共有者間で分筆の同意や協議をまとめるのに手間がかかる。 ・分筆方法を誤ると、土地の価値が落ちるおそれがある。 ・土地の境界線を確定させるため、隣地所有者の立ち合いが必要になることがある。

土地家屋調査士などの専門家に相談し、自分の土地が分筆できる条件を満たしているかを確認してから進めてください。

さいごに｜土地を相続する際は事前に弁護士に相談するのがおすすめ！

本記事では、相続で土地を共有名義にしないほうがよい理由と、トラブルを回避するための代替案、すでに共有状態にある場合の対処法について解説しました。

相続した土地を共有名義にすると、トラブルの原因になりやすいです。

トラブルを防ぐためには、誰がどのように土地を引き継ぐのかを明確に決める必要があります。

しかし、相続人だけで話し合いを進めると、どうしても感情がぶつかり合い、冷静な判断ができなくなるケースが多いです。

また、土地の適正な評価や法律の知識がないまま進めてしまい、知らず知らずのうちに損をしてしまうおそれもあります。

そこで頼りになるのが、相続問題が得意な弁護士の存在です。

弁護士に依頼することで以下のようなメリットが得られるので、適切な方法で土地を相続できます。

• それぞれの状況や希望に合わせた、最適な遺産分割の方法を提案してもらえる。
• 代理人として間に入りほかの相続人との交渉を進めてくれるため、精神的な負担を大幅に減らせる。
• 自分たちでは難しい法的手続きや書類の準備をスムーズに進められる。

なお、弁護士を探す際は、全国の相続問題に強い弁護士を検索できるポータルサイト「ベンナビ相続」が便利です。

お住まいの地域や相談内容に合わせて、自分にぴったりの弁護士を簡単に探せます。

相続トラブルは、時間が経てば経つほど権利関係が複雑になり、解決が難しくなります。

問題が大きくなる前に、ぜひ一度弁護士にご相談ください。