離婚時の住宅ローンはどうする？夫名義の家に妻が住み続ける方法・リスクを解説

• 「離婚後も、子どもと今の家に住み続けたい」
• 「夫名義の住宅ローンが残ったまま、家に住み続けられるのか心配」

離婚を考えたとき、住宅ローンの残る家をどうするかは大きな悩みのひとつです。夫名義のローンが残る家に妻が住み続けたい場合は特に、名義やローンの返済、将来的なリスクなど、考えるべきことが次々と出てきます。

本記事では、離婚したあと夫名義の家に妻が住む方法やリスク、リスクから身を守る対策について解説します。最後まで読んで、住宅ローンが残る家を離婚後どのように扱えばよいかがわかり、離婚後の住まいやお金の不安を解消しましょう。

離婚する際は住宅も財産分与の対象となる

離婚する際は、住宅も財産分与の対象として、夫婦で分け合わなければなりません。離婚時は、婚姻期間中に夫婦で築いた財産を、原則として2分の1ずつ分け合う必要があるためです。

住宅の名義が夫または妻のどちらか一方であっても、結婚後に取得した家なら夫婦の共有財産として扱われます。名義を理由に、財産分与の対象外にはできません。

住宅は現金のように分割するのは難しいため、査定や不動産鑑定で算出した評価額を基に、金銭で清算するのが一般的です。住宅ローンが残っている場合は、家の評価額からローン残高を差し引いた純資産額を基準に財産分与をおこないます。

ただし親からの援助金を住宅の頭金に充てている場合は、特有財産として扱われます。特有財産は財産分与の対象外となるため、頭金の金額に応じた分与額を決めなければなりません。

【関連記事】離婚で不動産を分与するときのポイント｜家やマンションの財産分与をわかりやすく解説

離婚時に住宅ローンが残っている家の財産分与はローンの状態で扱いが異なる

離婚後も妻が家に住む場合、住宅ローンが残る家の財産分与はローンの状態によって扱いが異なります。重要なのは、家の現在の評価額と住宅ローンの残高のどちらが大きいかです。

家の評価額のほうが大きければアンダーローン、差額を夫婦で折半します。しかしローン残高のほうが大きい場合はオーバーローン、財産分与の対象外となりローンの名義人が返済を続けるのが基本です。

ローンの状態	定義	財産分与への影響
アンダーローン	家の評価額 ＞ ローン残高	差額（純資産）を夫婦で折半
オーバーローン	家の評価額 ＜ ローン残高	原則として財産分与の対象外

まずは不動産会社に査定を依頼し、自宅がどちらの状態にあるかを把握しましょう。

アンダーローンの場合

家の評価額がローン残高を上回るアンダーローンの場合、差額（純資産）が財産分与の対象になります。

家を売却する場合は、売却代金からローンの残高と仲介手数料などの諸費用を差し引き、手元に残った利益をふたりで分けます。

夫婦のどちらかが家に住み続ける場合は、代償金を支払う方法が一般的です。代償金とは、財産分与で家を取得した側が、相手の取り分に相当する金額を現金で支払うお金です。

家に住む側が、査定額からローン残高を差し引いた純資産の半分を現金で相手に支払います。たとえば、家の評価額が3,000万円でローン残高が2,000万円、夫が家に住み続けるという場合は、夫が差額の半分である500万円を妻に支払います。

ただし親の援助など、特有財産を頭金として家を購入した場合は、特有財産を差し引く計算が別途必要です。按分の計算が複雑であるため、弁護士や不動産の専門家に相談するのがよいでしょう。

オーバーローンの場合

ローン残高が家の評価額を上回るオーバーローンの場合、家には分与すべきプラスの価値が残らないため、原則として財産分与の対象外となります。

マイナスの財産を夫婦で分け合う義務はなく、これまでどおり住宅ローンの名義人が全額の返済義務を負います。家の所有権も名義人が持ち続けるのが基本であり、配偶者へのローンの負担は強制できません。

ただし、預貯金や株式などほかにプラスの財産がある場合は、全体の財産を合算し、マイナス分を相殺する形で清算されるケースもあります。

オーバーローンの状態での財産分与は判断が難しく、個別の事情によって対応が変わります。納得のいく取り決めをするためにも、早めに弁護士へ相談するのがおすすめです。

オーバーローン住宅の対処法や財産分与の注意点については、以下の記事を参考にしてください。

【関連記事】離婚しても大丈夫なオーバーローン住宅の賢い対処法！財産分与の注意点

離婚時に住宅ローンが残っている場合の確認事項3つ

離婚時に住宅ローンが残っている場合、家とローンの名義や契約形態、家の現在の評価額を把握する必要があります。名義や契約の状況、評価額によって、選べる解決策が変わってくるためです。

ここでは、3つの確認事項について解説します。

1.所有名義とローン名義の違いを確認する

まずは、家の所有者と住宅ローンの債務者を確認しましょう。所有名義＝ローン名義とは限らず、家の所有者と住宅ローンの債務者が異なるケースは珍しくないためです。

家の所有者は、法務局で全部事項証明書を取得すれば確認できます。登記は土地・建物別に存在するため、建物だけでなく土地の分も取得しましょう。

次に、金融機関と交わした金銭消費貸借契約書を確認します。債務者は全部事項証明書にも記載されていますが、連帯保証人の有無や現在の残高、返済条件などを把握するには契約書の確認が必要です。

所有名義とローン名義が食い違ったまま離婚を進めると、将来家の売却や名義変更をしようとした際に手続きが行き詰まるおそれがあります。そのため、早い段階で確認しておきましょう。

2.ローンの契約形態を確認する

住宅ローンの契約形態も、金銭消費貸借契約書で確認しておきましょう。契約形態によって、離婚後に返済義務が発生するかどうかやとるべき対応が変わってくるためです。

夫単独名義のローンでも、妻が連帯保証人に設定されているケースは非常に多いです。「自分には関係ない」と思っていたら、実は連帯保証人になっていたというケースも考えられます。

夫婦の収入を合算して借り入れるペアローンや連帯債務の場合は、それぞれが独立もしくは同等の返済義務を負っています。離婚後も、相手の返済が自分に影響する可能性がある点に注意が必要です。

契約形態ごとのリスクは以下のとおりです。

契約形態	内容	離婚後のリスク
単独債務 （連帯保証人なし）	債務者は夫のみ	妻に返済義務はない
単独債務＋連帯保証人	妻が保証人に設定されている	夫が滞納すると妻に請求がいく
ペアローン	夫・妻それぞれがローン契約を交わしている	双方に返済義務があり、一方が滞納するともう一方に請求がいく
連帯債務	収入を合算し夫婦が共同で債務を負う	一方が払わなければもう一方が全額負担する

※夫が債務者のケースを例にしています。

3.家の評価額とローン残高のどちらが高いか確認する

財産分与の計算や家を売却するかどうかの判断をするには、家の現在の評価額がローン残高を上回っているかどうかを確認する必要があります。

たとえば家の売却を予定している場合、家の評価額のほうが高いアンダーローンであれば問題なく売却できます。しかしオーバーローンなら、売却代金だけではローンを完済できず、不足分を自己資金で補わなければなりません。

ローン残高は、金融機関から送られてくる返済予定表や残高証明書で確認できます。残高証明書は、金融機関に請求すれば発行してもらえます。

家の現在の価値を知るには、不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。査定自体は無料で受けられるため、複数社に依頼して市場価値を客観的に見積もってもらいましょう。

離婚時に残っている住宅ローンは誰が支払う？

住宅ローンの支払い義務は、離婚後もローンの名義人が負い続けます。

夫婦間でどのような取り決めをしても、金融機関との契約関係は変わりません。家の所有者や実際の居住者に関係なく、契約上債務者になっている人物が返済を続ける義務があります。

ただし連帯保証人や連帯債務者になっている場合は、債務者が滞納したときに一括請求を受ける点に注意が必要です。立場ごとの返済義務は以下のとおりです。

立場	金融機関への返済義務
ローン名義人（債務者）	あり（離婚後も変わらず）
連帯保証人	あり（名義人が滞納した場合に請求される）
所有名義人（ローン名義人と異なる場合）	なし
離婚後の居住者（名義人以外）	なし

それぞれ詳しく見ていきましょう。

離婚しても名義人が返済義務を負い続ける

夫婦で話し合い、妻がローンの支払いに合意しても、金融機関への返済義務は名義人である夫のままです。夫婦間の取り決めは、あくまでも夫婦間だけで有効な約束にすぎません。

実際に妻が支払っていても、万が一支払いが遅れた場合、信用情報に傷がつくのは名義人である夫です。遅延・滞納の記録は、夫が今後ローンを組む際の審査や借入れにも影響します。

名義人以外の人物が返済を続ける状態は、どちらにとっても不安定であるため避けましょう。

住宅ローンなどの負債は財産分与の対象外となる

住宅ローンのような負債は、財産分与の対象になりません。財産分与は、婚姻中に築いたプラスの財産を夫婦で分け合う制度であるためです。

家を売却してもローン残高が残るオーバーローンの場合、残債は名義人が全額を自力で返済し続ける必要があります。負債を夫婦で分け合う義務は生じないため、相手に一部を支払うよう求めても法的な強制力はありません。

ただし、当事者同士が話し合いで合意すれば、残債の一部を相手に負担してもらえます。

口約束では法的な強制力がないため、合意のあとは離婚協議書や公正証書を作成しておきましょう。

なお、公正証書とは公証人が作成する公文書です。強制執行認諾文言を記載すると、相手が合意した内容を守らない場合に強制執行できる効力をもちます。

滞納時は連帯保証人・連帯債務者が返済義務を負う

住宅ローンの名義人が支払いを滞納すると、金融機関は連帯保証人や連帯債務者に一括での返済を請求します。離婚しても、連帯保証や連帯債務は自動的に終了せず、法的責任はそのまま残り続けるためです。

名義人が返済できない場合は自分に請求が来るため、連帯保証人・連帯債務者になっている場合は安心できません。

注意したいのは、ローンの名義人が自己破産したり、音信不通になったりするケースです。残高の全額が連帯保証人や連帯債務者に請求され、応じなければ給与や預貯金などの財産を差し押さえられる可能性があります。

離婚後も夫名義の住宅ローンが残る家に妻が住み続けることは可能

当事者間で合意できていれば、夫名義の住宅ローンが残る家でも妻が住み続けられます。

夫名義の家に妻が住み続けるメリットは、余計な費用をかけずに生活環境を守れる点です。引越す必要がないため子どもの学区や交友関係をそのまま維持でき、引越し費用も節約できます。

ただし、住み続ける選択には多くのリスクが潜んでいます。金融機関の規約違反や夫が滞納した場合など、重大な問題が起こり得る点はしっかり認識しておきましょう。

離婚後も夫名義の住宅ローンが残る家に妻が住み続ける5つの方法

離婚後も夫名義の住宅ローンが残る家に妻が住み続けるには、上記5つの方法があります。ただし、どの方法を選択するかは、妻自身の収入状況や夫の協力をどこまで得られるかによって変わってきます。

それぞれを見ていきましょう。

1.妻が単独で借り換える

妻に安定した収入があるなら、離婚後も妻が住む家の住宅ローンを妻名義で新たに借り換える方法が有効です。

仕組みはシンプルで、妻が新たに契約した住宅ローンで既存のローンを完済し、家の所有権もローンの名義も完全に妻に切り替えます。

ただし金融機関の審査では、勤続年数や年収、ほかの借入れの有無など、返済能力が細かく確認されます。パートや短時間勤務では、審査通過のハードルが高くなる点に注意が必要です。

借り換えに成功すれば、家や住宅ローンに関しては夫と関わらずに、自分の家として住み続けられます。ローンの滞納や名義トラブルの不安から解放される点は、大きなメリットです。

2.親族の名義で借り換える

妻の収入では審査基準に届かない場合、両親や兄弟姉妹など親族の名義で住宅ローンを借り換える方法があります。親子で返済を引き継ぐ「親子リレーローン」を活用すると、審査を通りやすくなるケースもあります。

ただし、親族に金銭的な負担がかかる点には注意してください。相続時にトラブルになる可能性もあるため、事前に親族間で十分な話し合いをしておきましょう。

また、親族の協力を得る場合は、返済計画や家の所有者、将来どのように引き継ぐかを明確にしておきましょう。書面で残しておくと合意内容の証明になるため、将来の相続や売却時にトラブルが生じた際に安心です。

3.離婚後も夫が住宅ローンを返済し続ける

離婚後もこれまでどおり夫が住宅ローンを返済し続け、妻がそのまま家に住み続けるのもひとつの選択肢です。妻は住居費を支払う必要がないため、生活費への不安が軽減される点はメリットといえます。

ただし、家を出た夫は自身の住居費に加えて、住宅ローンまで負担しなければなりません。夫の収入減や転職、再婚などをきっかけに、支払いが滞るリスクが常につきまといます。

もうひとつ見落としがちなのが、金融機関の本人居住要件です。住宅ローンは契約者本人の居住を前提としているため、夫が家を出ると規約違反となり、一括返済を求められる可能性があります。

夫が一括返済できない場合、最終的に家が競売にかけられ、妻が退去を余儀なくされるリスクがある点に注意しましょう。なお、養育費や不倫慰謝料の代わりとして、夫がローンを負担し続けることで合意するケースもあります。

4.夫名義のままで妻が夫に家賃を支払う

夫を貸主、妻を借主として正式な賃貸借契約を結び、妻がローン相当額を家賃として夫に支払う方法もあります。

メリットは、妻の居住権が法的に守られる点です。正式に賃貸借契約を交わしておけば、夫から勝手に追い出されるリスクを減らせます。

ただし、契約内容は慎重に決める必要があります。適正な家賃額の設定はもちろん、夫がローンを滞納した場合のペナルティや対処法も、契約書に盛り込んでおきましょう。

注意点は、住宅ローンの残っている家を賃貸に出すと、金融機関との契約に抵触するおそれがある点です。対応は金融機関によって異なるため、賃貸借契約を結ぶ前に確認しておいたほうがよいでしょう。

5.財産分与で家の所有権ごと妻へ移す

住宅ローンを一括完済し、財産分与として家の所有権を妻に完全に移すのもひとつの方法です。

ローン完済後は返済が不要になり、金融機関が設定していた抵当権も外れます。抵当権がなくなれば、名義変更を自由におこなえるようになります。

なお、ローン完済のための資金には、妻の婚姻前の貯金や、親からの資金援助を活用するケースが現実的です。まとまった資金が必要になるため、どのように工面するかを事前に整理しておきましょう。

ローンのない家を受け取れれば、将来の住居に関する不安が解消されます。夫との金銭的なつながりも断ち切れるため、新生活を安心してスタートできる点は大きなメリットです。

離婚後も住宅ローンの名義を変更しないで住み続ける6つのリスク

離婚後も住宅ローンの名義を変更せず住み続ける場合、上記のリスクに注意が必要です。

登記もローン名義も夫のままという状態では、妻の居住権は安定しません。夫の経済状況や気持ちの変化次第では、突然生活が脅かされるおそれがあります。さらに、金融機関の規約違反によるペナルティや公的支援への影響が生じる可能性もあります。

それぞれのリスクについて、詳しく見ていきましょう。

1.夫がローンを滞納して家が競売にかけられる

夫が住宅ローンを数ヵ月滞納すると、金融機関は家を強制的に差し押さえて競売にかけます。妻や子どもが住んでいる場合でも事情は考慮されず、競売には住んでいる側の同意も必要ありません。

新しい所有者が決まると妻は家に住む権利を失うため、新所有者から立ち退きを求められれば退去するしかなくなります。住宅ローンの支払いは10年、20年と長期間にわたるため、夫の再婚や収入減によって途中で支払いが滞るおそれがあります。

そのため夫任せにせず、滞納に備えた取り決めが重要です。

2.夫の滞納によって保証人の妻に請求が来る

妻が連帯保証人になっていると、夫が住宅ローンを滞納した場合にローンの残高を一括請求されます。夫婦間で離婚が成立しても、金融機関に対する連帯保証人としての責任は消えないためです。

なお、ローンの残高によっては、一括請求される金額が数百万円〜数千万円にのぼります。請求に応じられなければ、妻自身の給与や預貯金まで差し押さえられるおそれがあります。

連帯保証人になっている場合は、離婚を機に保証を外しておきましょう。

3.夫の独断で家を第三者に売却される

夫が単独で家を所有している場合、住んでいるのは妻であっても夫の独断で家を売却できます。不動産の売買は、売主である所有者と買主だけで進められるためです。

また、夫婦間で妻を住まわせる約束になっていたとしても、合意は当事者間でのみ有効であるため新しい所有者には通用しません。新しい所有者から立ち退きを要求された場合、家に居住している妻は拒否できません。

ある日突然住む場所を失うリスクを理解しておく必要があります。

4.契約違反とみなされて残債を一括請求される

住宅ローンの名義人である夫が家を出ると、契約違反とみなされて金融機関から残債を一括請求されるおそれがあります。住宅ローンは、契約者本人の居住を前提とした商品であるためです。

なお、金融機関に黙って登記上の名義を変更する行為も危険です。無断の名義変更も契約違反に該当し、同じく一括返済などの重いペナルティを受ける可能性があります。

ローンの名義人以外が住み続けるなら、黙って進めずにまずは金融機関に相談し、承諾を得てから実行するようにしましょう。

5.児童扶養手当が減額・支給停止される

夫が住宅ローンを負担し続けていると、児童扶養手当が減額・支給停止される可能性があります。

児童扶養手当の審査では、夫に住宅ローンを負担してもらっていると養育費や経済的援助の一部にあたると判断される場合があるためです。

支払わずに済んでいる住宅ローンが所得とみなされれば、所得制限の上限を超えてしまう可能性もあります。期待していた手当が減額されたり支給停止になったりすれば、生活への影響は小さくありません。

ただし、夫が住宅ローンを負担していることをどう扱うかは、市区町村によって異なります。なかには、児童扶養手当に影響しないケースもあります。自分のケースで手当がどう扱われるかは、お住まいの市区町村役場で確認しておきましょう。

児童扶養手当の所得制限については、以下の記事を参考にしてください。

【関連記事】母子手当（児童扶養手当）はいくらもらえる？給付要件と計算方法をわかりやすく解説

6.夫が死亡し相続人に立ち退きを求められる

夫名義のまま住み続けていると、夫が亡くなったときに家の所有権が夫の相続人に引き継がれ、妻が立ち退きを求められるリスクがあります。

夫が再婚した場合、家の所有権は再婚相手や再婚相手との子どもに相続されます。夫と元妻との間に生まれた子どもも相続人になりますが、元妻自身には相続権がないため家を相続できません。

再婚相手や再婚相手との子どもにとって、元妻は他人のため、立ち退きを要求されれば住み続けるのは難しくなります。

注意したいのが、団体信用生命保険の扱いです。夫が死亡して住宅ローンがゼロになっても、家の所有権が自動的に妻へ移るわけではありません。

夫名義のまま住み続けるなら、将来の相続まで見据えた取り決めが必要です。不安がある場合は、早めに弁護士に相談しましょう。

夫名義の家に住み続けるリスクから身を守る4つの対策

どうしても夫名義のまま住み続ける場合は、最悪の事態を防ぐための対策をしておきましょう。4つの対策を組み合わせれば、リスクを減らせる可能性が高まります。ひとつずつ見ていきましょう。

1.公正証書でローン返済や名義変更などの取り決めをおこなう

離婚後も妻が住む場合、住宅ローンや名義変更に関する取り決めを公正証書に残しておくことが重要です。

離婚後も夫が住宅ローンを支払い続けるなら、強制執行認諾文言付きの公正証書で取り決めておきましょう。公正証書とは、国の機関である公証役場の公証人が作成する、強い証拠力をもつ公文書です。

口頭やメモ書きの約束では、相手が約束を破っても法的な効力を発揮しません。しかし公正証書にしておけば、公的な証明力をもつ書面として残せます。さらに強制執行認諾文言を入れておけば、約束が守られなかった場合に裁判を経ず相手の給与や財産を差し押さえられます。

なお、作成には公証役場での手続きが必要です。公正証書を作成すべき理由や作成手順については、以下の記事を参考にしてください。

【関連記事】離婚の公正証書は作成すべき理由とは？作成しないリスクや作成手順も解説

2.夫のローン返済状況を定期的に確認できる体制を作る

離婚後も夫が住宅ローンを払い続けていくなら、返済状況を把握できるようにしておきましょう。

避けたいのは、金融機関から督促状が届いてはじめて滞納に気づくパターンです。気づいた時点ですでに何ヵ月も滞納が続いていると、競売の手続きが進んでしまうおそれがあります。

対策として、残高証明書や引き落とし口座のコピーを、数ヵ月に1回提出してもらう方法があります。定期的な報告を約束事に組み込んでおけば、早い段階で異変に気づけるでしょう。

報告のルールは口約束で終わらせず公正証書や離婚協議書に盛り込んでおくと、「言った・言わない」のトラブルを防げます。

3.賃貸借契約を締結して居住権を明確にする

夫名義の家に住み続けるなら、賃貸借契約を交わして借主としての立場をはっきりさせておく選択肢もあります。

口約束のままでは、夫の心変わりや状況の変化によって住まいを失いかねません。しかし借主として契約を結んでおけば、口約束よりは立場が守られやすくなります。

ただし、住宅ローンの残っている家を賃貸借契約の対象にすると、金融機関との契約に抵触するおそれがあります。契約を結ぶ前には、必ず金融機関に確認しましょう。

また、賃貸借契約も万能ではありません。夫が住宅ローンの支払いを滞納すれば、夫に家賃を支払っていても家が差し押さえられ、退去を迫られる可能性があります。

4.連帯保証人になっている場合は解除交渉をおこなう

妻が連帯保証人や連帯債務者になっているなら、できる限り早く解消に向けて動き始めましょう。

連帯保証や連帯債務は、離婚しても自動では解消されません。解消しないまま離婚してしまうと、離婚後も夫の返済が滞らないか、自分に請求が及ばないかといった不安がつきまといます。

ただし、連帯保証人や連帯債務者を外すには、金融機関との交渉が必要です。時間や手間がかかるほか、離婚が成立したあとでは夫の協力を得られにくくなるため、関係が切れる前に解決しておきましょう。

共有名義を離婚後に解消する4つの方法

ペアローンや共有名義は、離婚のタイミングで解消しておきましょう。

共有名義のままでは、修繕や売却のたびに元夫の同意が必要です。さらに相続が発生すれば、見ず知らずの相続人と家の共有者になり、トラブルに発展しやすくなります。

ここでは、共有名義を離婚後に解消する方法について解説します。

1.単独名義へ借り換える（ペアローンの場合）

ペアローンの場合は、自分名義で新たにローンを組み、ふたり分のローンをまとめて完済できれば解消できます。家の名義も自分単独に変更し、以降は新たに組んだローンを返済していきます。

審査の基準になるのは、単独の収入で全額を返済できるかどうかです。相応の返済能力がないと判断されれば、審査の通過は困難です。

借り換えを検討する場合は、現在住宅ローンを組んでいる金融機関だけでなく、複数の金融機関への相談を推奨します。借り換え先によって審査の通りやすさや金利、諸費用は異なるため、よく比較するとよいでしょう。

夫のローンを妻が引き継ぐ債務引受という方法もあります。ただし、金融機関の同意を得なければならず審査も厳しくなる傾向にあるため、借り換えを選択するほうが現実的でしょう。

2.連帯保証人・連帯債務者から外す（連帯保証・連帯債務の場合）

連帯保証人や連帯債務者になっているなら、金融機関と交渉して外してもらう必要があります。しかし、連帯保証人や連帯債務者を外せば貸倒れのリスクが高まるため、金融機関の承認は簡単に得られません。

現実的な方法としては、夫の債務を保証できるだけの資力がある人を、新たな連帯保証人・連帯債務者として立てるのが挙げられます。そのほか、別の資産を担保として提供し、解除を認めてもらうケースもあります。

金融機関を相手に、保証人の入れ替えや担保の条件について交渉するのは困難です。うまく進まない場合は、弁護士に間に入ってもらいましょう。

3.夫婦間売買で完全に所有権を移転する

家の名義が夫婦の共有になっている場合、夫の持分を買い取って妻の単独名義にすれば共有状態を解消できます。財産分与ではなく、不動産の売買として扱う方法です。

ただし住宅ローンが残っているなら、まずは新たにローンを組むか自己資金を用意して残債を完済する必要があります。ローンが残る家には抵当権が設定されており、名義を移せないためです。

また、妻に不動産取得税などの税金がかかるケースがあります。税負担については、税理士に確認しておくと安心です。なお、売買価格が相場より低すぎると、贈与とみなされて贈与税がかかるおそれがある点にも注意が必要です。

自己判断で価格を決めず、不動産会社や専門家の査定に基づいた適正価格で取引しましょう。

4.任意売却で清算する

単独での借り換えが難しく家がオーバーローンの状態であれば、任意売却も検討しましょう。

オーバーローンの家は売却してもローンを完済できず、抵当権を外せません。通常の売買は困難であるため、売却を希望するなら金融機関の同意を得て一般の市場で売却する「任意売却」の方法をとるのが一般的です。

任意売却なら市場価格に近い金額で売却できるため、競売よりも高値で売れる可能性があります。また、引越しの時期も配慮してもらいやすいです。

家を売却すれば、ペアローンや共有状態を解消できます。相手の返済に影響される心配や、家の処分の際などに相手の同意を得る煩わしさがなくなる点はメリットです。

なお、売却後に残った債務は、金融機関と交渉のうえ無理のない範囲で分割返済していきます。専門の不動産会社や弁護士に間に入ってもらうと、スムーズに進めやすくなります。

離婚時に住宅ローンが残る家の財産分与で揉めたら弁護士に相談しよう

住宅ローンの問題や財産分与で意見が対立したら、早めに弁護士に相談しましょう。

連帯保証の解消やオーバーローンの財産分与には、専門知識が必要であるためです。知識がないまま進めると、本来は負わなくていい残債を引き受けてしまったり、受け取れるはずの財産を見逃したりするおそれがあります。

弁護士に依頼した場合のメリットは以下のとおりです。

• 夫と直接交渉せずに済む
• 金融機関とのやり取りで間に入ってもらえる
• 財産分与でいくら受け取れるか・支払うかを計算してもらえる
• 公正証書の作成をサポートしてもらえる

自分たちだけでは解決できないと感じたら、無理に進めようとせず専門家の力を借りましょう。

離婚時に住宅ローンが残る家の相談は「ベンナビ離婚」がおすすめ

弁護士にはそれぞれ強みがあるため、住宅ローン問題に精通していない弁護士に相談・依頼すると、解決に時間がかかる可能性があります。離婚時の住宅ローン問題を得意とする弁護士を探すなら、弁護士を探せるポータルサイト「ベンナビ離婚」の活用がおすすめです。

ベンナビ離婚なら、住宅ローン問題の経験が豊富な弁護士をピンポイントで見つけられます。また、地域や初回相談無料、休日対応など、条件を絞った検索も可能です。無料で利用できるため、気軽に検索してみるとよいでしょう。

「ベンナビ離婚」で離婚時の住宅ローンを依頼した事例

ここでは、実際にベンナビ離婚を活用して弁護士に依頼し、離婚時の住宅ローン問題が解決した事例を紹介します。

なお、解決内容は個別の事情によって大きく異なります。あくまで一例として参考にしてください。

離婚後も夫に住宅ローンを支払ってもらうことで合意できたケース

まずは、夫から浪費と性格の不一致を理由に離婚を求められたAさんのケースです。

Aさんは、離婚については納得していましたが、小学生の子どもふたりのために住み慣れた自宅を離れたくないと考えていました。とはいえ、自分の収入だけでは住宅ローンを支払えません。そのため、離婚後も夫にローンを支払い続けてもらうことを希望していました。

離婚条件で折り合わず離婚調停に発展したものの、以下について合意しています。

• 子どもの大学卒業まで夫が住宅ローンを支払う
• 完済後には妻へと家の名義を移す
• 収入に応じて養育費も支払う

子どもの生活環境を変えずに済み、将来の名義変更や養育費の支払いまで約束できた事例です。

【参考記事】離婚後も不動産のローンを夫に支払ってもらう合意ができたケース

オーバーローンを解消し、妻の単独返済に変更できたケース

続いては、オーバーローンで自己資金も乏しい状況から、弁護士による交渉で妻単独の借り換えを実現できたBさんのケースです。

Bさんは、自宅を売却せず妻である自分が単独で取得したいと考えていましたが、400万円のオーバーローンが大きな壁でした。自己資金は100万円しかなく、不足分をどう工面するかが課題だったうえ、夫の連帯保証も外す必要がありました。

弁護士がおこなったのは、400万円全額ではなく、一部を返済する形での借り換えを複数の銀行と交渉するというものです。あわせて、Bさんにも親戚や勤務先に相談してもらい、自己資金を200万円まで増やすことに成功しました。

結果的にフラット35への借り換えが実現し、同時に夫の連帯保証も解消できました。Bさんは子どもと住み慣れた自宅に住み続け、夫も連帯保証のリスクから解放された事例です。

【参考記事】オーバーローンを解消、妻単独返済を実現

離婚と住宅ローンに関するよくある質問

最後に、離婚時の住宅ローンに関するよくある質問に回答します。

養育費の代わりに夫が住宅ローンを払うことはできますか？

当事者間で合意すれば、養育費の代わりに夫が住宅ローンを支払う取り決めも可能です。ただし、あまりおすすめできません。

夫がローンを滞納すると、妻は住まいを失ううえに、養育費も受け取れない状態になりかねないためです。つまり、家と養育費を同時に失うリスクがあります。

加えて、夫が家を出て金融機関との契約違反になったり、夫の一存で家を売却されたりするおそれもあります。リスクを避けるなら、養育費を住宅ローンと切り離し、現金で受け取るのが安全です。

どうしても養育費と住宅ローンを相殺したい場合は、滞納したときの取り決めも含めて公正証書に残しておくとよいでしょう。

慰謝料代わりに家をもらうことはできますか？

不倫慰謝料などの名目で家の所有権を妻に譲り渡す取り決めは、当事者間の合意があれば可能です。

ただし、ローンが残る家には抵当権が設定されているため、金融機関に無断で家の名義を変更すると一括返済を求められるおそれがあります。名義を移すには、夫がローンを完済するか、妻自身が借り換える必要がある旨を念頭に置いておきましょう。

また、家の価値が慰謝料の額を大きく上回る場合は、超えた分が贈与とみなされ、贈与税がかかるリスクもあります。名義変更の手続きや贈与税がかかるかどうかの判断は、ケースによって異なります。弁護士や税理士などに相談しながら進めましょう。

パート勤務でも住宅ローンの借り換えはできますか？

パート勤務の方の借り換えは、厳しいのが正直なところです。

住宅ローンの審査では、安定した継続収入が重視されるためです。雇用形態や安定性の面で、パート勤務は正社員より審査のハードルが上がる傾向にあります。

しかし、実家の親を連帯保証人に立てたり、親と収入を合算できる親子リレーローンを組んだりなど、審査を通りやすくできるケースもあります。

借り換えがどうしても難しい場合は、別の道も考えましょう。夫名義のまま夫にローンを支払い続けてもらうか、売却して新しい住まいに移る選択肢もあります。ただし、夫名義のまま住み続ける方法にはさまざまなリスクが伴うため、慎重な検討が必要です。

借り換え審査はどのような流れで進みますか？

借り換えを申し込む金融機関にもよりますが、審査は以下のような流れで進みます。

1. 金融機関に申し込む
2. 仮審査を受ける
3. 申込み書類が送られてくる
4. 申込み書類に必要事項を記載する
5. 申込み書類・必要書類を返送する
6. 本審査を受ける
7. 審査結果が届く
8. 現在の金融機関に繰上げ返済を申請する
9. 契約書類が送られてくる
10. 契約書類に必要事項を記載して返送する
11. 融資が実行される

必要書類として、源泉徴収票や離婚協議書、現在の借入先が発行する残高証明書などを求められます。金融機関によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

ただし、審査の結果によっては、希望どおりに借り換えできない場合もあります。書類に不備があると審査が長引くため、余裕をもって準備を進めましょう。

借り換え審査に落ちた場合はどうすればよいですか？

1社落ちたからといって、すぐに諦める必要はありません。審査の基準は金融機関ごとに異なります。都市銀行で落ちても、ネット銀行やフラット35なら通る可能性があります。

借り換え先を探すときは、複数の金融機関で仮審査を受けて比較するとよいでしょう。そのうえで、もっとも条件の良い1社に絞って本審査に進みます。

それでも通らない場合は、親族の協力を得られないか検討してみましょう。親の収入を合わせて審査を受けたり、親子リレーローンを利用したりすれば、審査のハードルを下げられる可能性があります。

また、どうしても借り換えが難しいときは、無理をしないことも大切です。任意売却など別の選択肢ももっておきましょう。

借り換えでも住宅ローン控除は受けられますか？

一定の条件を満たせば、借り換え後の新しいローンでも住宅ローン控除を引き続き受けられます。

控除を受ける条件は、明らかに当初のローンを返すための借り換えであり、新しいローンの返済期間が10年以上あるなどです。

注意点は、控除を受けられる期間です。控除期間は入居した年を基準に定められているため、借り換えによって延長されるわけではありません。また、控除を受けるには確定申告や年末調整で、新しいローンの残高証明書を提出するなどの手続きも必要です。

自分のケースで適用されるか不安な場合は、借り換え時に税務署や税理士へ確認しておくと安心です。

【参考元】No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき｜国税庁

夫名義の家に夫が住み続ける場合、財産分与はどうなりますか？

財産分与の扱いは、アンダーローンかオーバーローンかで変わります。

家の評価額がローン残高を上回るアンダーローンの場合、評価額からローン残高を引いた純資産が、財産分与の対象です。なお、財産分与では、夫婦の共有財産として2分の1ずつ分け合うのが原則ですが、夫婦間で合意しているなら異なる割合でもかまいません。

離婚後、夫名義の家に夫が住むなら、夫は家の代償金として純資産の半分を現金で妻に渡します。たとえば、評価額が3,000万円、ローン残高が2,000万円なら、純資産は1,000万円です。純資産の半額である500万円を、夫が妻に支払うイメージです。

一方、ローンが家の価値を上回るオーバーローンの場合は、分け合うべきプラスの財産が残らないため原則として妻への支払いは発生しません。

夫がローンを払わなくなったらすぐに家を出なければいけませんか？

1回滞納しただけで即退去にはならないため、すぐに出る必要はありません。あくまでも一般的な目安ですが、まずは金融機関から督促状や催告書が届き始め、滞納が5〜6ヵ月程度続くと残債の一括返済を求められます。

さらに滞納が9〜12ヵ月程度に及ぶと、金融機関が競売の手続きを始めます。競売の開始が決定すると、自力での解決は困難です。滞納に気づいた段階で任意売却に詳しい不動産会社や弁護士に相談すれば、競売を避けられる可能性があります。

どちらも家に住まない場合、どのような選択肢がありますか？

どちらも家に住まないなら、家を売却して財産を分ける方法と、賃貸に出して家賃収入で返済する方法があります。

家を売却する場合、アンダーローンなら通常の売却、オーバーローンなら任意売却で手放し、お互いのつながりをきれいに断ち切れます。一方、売却せずに賃貸に出す場合は、入居者からの家賃収入をローンの返済に充てることが可能です。

ただし、住宅ローンは本人の居住を前提としています。賃貸に出すと要件を満たせなくなり、金利の高い投資用ローンへの借り換えが必要になる点に注意しましょう。

さいごに｜離婚の住宅ローンで揉める前に弁護士への相談を検討しよう

住宅ローンや財産分与は、当事者だけでの解決が難しい問題です。専門知識がない状態で連帯債務の解消やオーバーローンの財産分与などを進めると、気づかないうちに不利な条件を受け入れてしまうおそれがあります。

トラブルになる前に、弁護士のサポートを受けるか検討しましょう。弁護士には、相手方との交渉を一任できるのが大きなメリットです。直接やり取りする必要がなくなるため、精神的な負担を抑えられます。

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