瑕疵担保責任とは？契約不適合責任との違いと売主が負う期間を解説
不動産の売買契約書や不動産会社の説明で「瑕疵担保責任」という言葉を見聞きし、自分がどこまで責任を負うのか分からず不安になっていませんか。
この言葉は2020年の民法改正で「契約不適合責任」に呼び方が変わっており、両者の違いを正しく理解しておかないと、売却後に想定外のトラブルへ発展することもあります。
この記事では、瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い、売主が責任を負う期間、トラブルを防ぐための具体的な対策を解説します。
以下のいずれかに当てはまる方は、この記事を参考に弁護士への相談も検討してみてください。
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買主から契約不適合責任を追及する連絡が来ている
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売却した物件に瑕疵があったと通知を受けた
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契約書に古い「瑕疵担保責任」の条項が残っており不安がある
瑕疵担保責任とは｜契約不適合責任との3つの違い
瑕疵担保責任とは、売却した物件に瑕疵（かし・不具合や欠陥のこと）があった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
2020年4月1日に施行された民法改正により、この規定は「契約不適合責任」に置き換わりました。
現在は、引き渡された物件が種類・品質・数量について契約内容に適合しないときに売主が負う責任として整理されています。
両者の違いは、責任範囲・買主が請求できる権利・権利行使期間の3点です。
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項目 |
瑕疵担保責任（旧法） |
契約不適合責任（現行法） |
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責任範囲 |
売主が気づいていなかった「隠れた瑕疵」 |
契約書に記載のない品質・性能全般 |
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買主の権利 |
損害賠償請求・契約解除 |
追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約解除 |
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権利行使期間 |
瑕疵を発見してから1年以内 |
知ってから1年以内に通知（その後は消滅時効の一般ルール） |
結論として、契約不適合責任のほうが買主の保護範囲が広くなっています。
以降は「契約不適合責任」の呼び方に統一して解説します。
売主の責任範囲の違い
瑕疵担保責任の対象は、売主自身も気づいていなかった「隠れた瑕疵」に限られていました。
買主が契約時にその瑕疵を知っていた場合は、責任を問えないのが原則でした。
契約不適合責任では、この「隠れた」という要件が削除されています。
契約書に記載のない品質・性能を欠いていれば、買主がその事情を事前に知っていたかどうかにかかわらず、売主が責任を問われる可能性があります。
目的物の品質・性能は当事者の合意や契約の趣旨に従って決まるという考え方が採用されたためです。
この変化により、売主にとっては「契約書や告知書にどこまで正確に記載したか」が、これまで以上に重要な意味を持つようになりました。
把握している不具合や設備の状態を契約書・告知書に具体的に書き込んでおくことが、後々の契約不適合責任のリスクを下げる直接的な対策になります。
買主が請求できる権利の違い
瑕疵担保責任のもとで買主が請求できたのは、損害賠償請求と契約解除の2つに限られていました。
契約不適合責任では、これに加えて追完請求権と代金減額請求権が新たに認められています。
追完請求権とは、引き渡された物件に契約不適合があるとき、買主が売主に対して修補や代替物の引渡しを求められる権利です。
代金減額請求権は、売主が追完請求に応じない場合などに、買主が代金の減額を求められる権利です。
また、損害賠償の範囲も広がりました。
瑕疵担保責任では信頼利益（契約が有効だと信じたことで生じた損害）に限られていましたが、契約不適合責任では履行利益（転売できていれば得られたはずの利益など）まで対象に含まれます。
権利行使期間の違い
瑕疵担保責任では、買主が瑕疵を発見してから1年以内に権利を行使しなければ、責任を追及できなくなるのが原則でした。
契約不適合責任では、買主が契約不適合を知ってから1年以内に売主へ通知すれば足り、権利行使そのものは別のルール（消滅時効の一般規定）に従います。
「1年」という数字は同じでも、求められる行為（権利行使か通知か）が異なる点に注意が必要です。
売主としては、引き渡しが終わった後もすぐに責任がなくなるわけではなく、一定期間は買主からの問い合わせに備える姿勢が必要になります。
契約書や告知書の控えは、引き渡し後もしばらく保管しておくと安心です。
期間の詳しい考え方は、後の見出しで改めて整理します。
【参考】民法（e-Gov 法令検索）
瑕疵の4つの種類
不動産取引で問題になる瑕疵は、物理的瑕疵・心理的瑕疵・法律的瑕疵・環境的瑕疵の4種類に整理されます。
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瑕疵の種類 |
具体例 |
気づきやすさ |
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物理的瑕疵 |
雨漏り、シロアリ被害、給排水管の故障 |
調査すれば発見しやすい |
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心理的瑕疵 |
過去の自殺・事件・火災など |
情報がなければ気づきにくい |
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法律的瑕疵 |
再建築不可、用途地域による建築制限 |
登記・法令調査で判明する |
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環境的瑕疵 |
近隣の騒音、日照・眺望の阻害 |
生活してみないと気づきにくい |
1つの物件で複数の瑕疵が重なって発覚するケースも珍しくありません。
たとえば、再建築不可の物件（法律的瑕疵）が過去に事故物件（心理的瑕疵）だった、といった組み合わせです。
どの種類の瑕疵に当てはまるかを事前に整理しておくと、契約書や告知書に何を記載すべきかが判断しやすくなります。
物理的瑕疵｜雨漏りやシロアリ被害など目に見える不具合
物理的瑕疵とは、建物や設備に生じる物理的な不具合を指します。
雨漏り、シロアリ被害、給排水管の故障、床の傾きなどが代表例です。
新築住宅では施工不良に起因するものが中心ですが、中古住宅では経年劣化によるものも多く、どこまでが通常の劣化でどこからが契約不適合にあたるかの線引きが問題になりやすい種類です。
契約書や告知書に経年劣化の状態を具体的に記載しておくことで、後から「知らなかった不具合」として扱われるリスクを避けやすくなります。
インスペクション（建物状況調査）を実施すれば、引き渡し前にこうした物理的瑕疵の多くを発見できます。
発見した不具合は補修するか、補修せずに告知書へ記載したうえで価格に反映するか、売主が引き渡し前に選択できる点も実務上のメリットです。
心理的瑕疵｜事故物件など買主に心理的な抵抗を与える事情
心理的瑕疵とは、過去にその物件やその周辺で起きた自殺・事件・火災などにより、買主が住むうえで心理的な抵抗を感じる事情を指します。
心理的瑕疵は、事案の内容や発生からの経過年数によって、買主への告知が必要かどうかの判断が変わります。
国土交通省が公表している「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が、告知の要否を検討する際の実務上の目安です。
自然死や不慮の事故死は原則として告知不要とされる一方、事件性のある死や特殊清掃が必要になった事案は、経過年数にかかわらず告知が必要になる場合があります。
自分の物件が該当するか判断に迷う場合は、仲介する不動産会社や弁護士に相談しておくと安心です。
【参考】宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（国土交通省）
法律的瑕疵｜再建築不可など法令上の制限
法律的瑕疵とは、建築基準法や都市計画法などの法令上の制限により、建て替えや増改築に制約がある状態を指します。
代表例が再建築不可物件です。
建物の敷地は、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという接道義務があり、これを満たさない敷地には新たに建物を建てられません。
このほか、用途地域による建ぺい率・容積率の制限で希望する規模の建物を建てられない場合なども、法律的瑕疵に含まれます。
法律的瑕疵は登記事項証明書や都市計画図の確認で事前に判明することが多いため、売却前に自治体の窓口や不動産会社に確認しておくことが、契約後のトラブルを避ける有効な対策です。
環境的瑕疵｜近隣の騒音や日照不足などの周辺環境の問題
環境的瑕疵とは、近隣の騒音や悪臭、日照・眺望の阻害など、物件そのものではなく周辺環境に起因する問題を指します。
環境的瑕疵は、物件そのものに手を加えても解消できない点が特徴です。
契約時点で売主・買主のどちらも認識していなかった環境要因が、引き渡し後に契約不適合として問題になることもあります。
近隣に将来建設予定の施設がある場合など、売主が把握している情報があれば、契約前にできるだけ具体的に伝えておくことがトラブル防止につながります。
周辺環境は個人の感じ方によって評価が分かれやすいため、契約書に「現況有姿」である旨を明記しておくことも一つの対策です。
次の見出しでは、こうした瑕疵に対して自分の契約がどちらの法律の適用を受けるのかを確認します。
契約不適合責任の適用は「契約日」で決まる
契約不適合責任が適用されるのは、2020年4月1日以降に締結または更新した契約です。
それより前に締結された契約には、旧民法の瑕疵担保責任の規定が適用されます。
契約書に「瑕疵担保責任」という文言がそのまま残っているケースもありますが、2020年4月1日以降の契約であれば実質的には契約不適合責任と同様に扱われることが多く、用語自体の実質的な意味に大きな違いはありません。
一方で、個人間の古い売買契約や、その後一度も更新されていない契約では、旧法である瑕疵担保責任の規定がそのまま適用され続けている場合があります。
自分の契約がいつ締結されたものかを確認し、不安があれば契約書そのものを弁護士に確認してもらうと安心です。
なお、宅地建物取引業者が売主となって一般個人に物件を販売する場合は、通知期間を引き渡しの日から2年未満に短縮する特約が無効になるという規制があります。
個人間の売買には適用されないため、個人が売主となる場合は契約書の定めがより重要な意味を持ちます。
契約不適合責任を追及される期間は「通知1年+時効5年」で考える
契約不適合責任を追及されうる期間は、通知の期限と、権利行使そのものの期限という2段階に分けて考える必要があります。
買主は、種類または品質に関する契約不適合について、不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しなければなりません。
この期間内に通知がなければ、買主は原則として責任を追及できなくなります。
ただし、引き渡し時に売主が不適合を知っていた、または重大な過失によって知らなかった場合は、この1年の期間制限は適用されません。
なお、数量や移転した権利についての不適合には、この1年以内の通知という期間制限自体が適用されません。
1年以内に通知された後の追完請求権・代金減額請求権・損害賠償請求権・契約解除権そのものは、消滅時効の一般ルールに従います。
具体的には、権利を行使できることを知った時から5年、または権利を行使できる時から10年のいずれか早いほうが経過すると、権利は時効によって消滅します。
期間の計算や通知の要否について自己判断が難しい場合は、早めに弁護士へ相談しておくと安心です。
【参考】民法（e-Gov 法令検索）
契約不適合責任は免責特約で軽減できる可能性がある
契約不適合責任に関する民法の規律は任意規定であるため、契約書の定めによって内容を変更することが認められています。
代表的な方法が免責特約です。
たとえば、築年数の古い建物について「引き渡し後は契約不適合責任を負わない」といった条項を契約書に盛り込むことで、売主の責任を軽減・免除できます。
ただし、免責特約には限界があります。
売主が契約不適合の事実を知りながら買主に告げなかった場合には、免責特約があっても責任を免れません。
免責特約を過信して重要な事実を告げないまま契約を進めることは、かえってリスクを高める結果につながります。
免責特約を設ける場合は、対象範囲をあいまいにせず、契約書に具体的に書き込んでおくことが重要です。
【参考】民法（e-Gov 法令検索）
契約不適合責任のトラブルを防ぐ売却前の対策3つ
契約不適合責任のリスクを事前に下げる方法として、告知書・付帯設備表での正確な情報開示、インスペクションの実施、既存住宅売買瑕疵保険への加入の3つが有効です。
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対策 |
内容 |
効果 |
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告知書・付帯設備表の記載 |
把握している不具合・修繕履歴をすべて開示する |
「知りながら告げなかった」と判断されるリスクを避けられる |
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インスペクション |
専門家による事前の建物状況調査 |
自分でも気づいていない瑕疵を引き渡し前に発見できる |
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既存住宅売買瑕疵保険 |
検査に合格した住宅への保険付保 |
引き渡し後に瑕疵が見つかった場合の補修費用を保険でカバーできる |
結論として、情報開示・事前調査・保険加入の3段構えで臨むことが、契約不適合責任のトラブルを未然に防ぐための現実的な対応策です。
不動産会社に仲介を依頼している場合は、担当者に3つの対策の進め方を相談することもできます。
告知書・付帯設備表で物件の状況を正確に伝える
告知書・付帯設備表は、売主が把握している物件の状態や設備の有無・不具合を買主に伝えるための書類です。
ここに記載していない不具合があとから見つかると、「知りながら告げなかった」と判断されるリスクが生じます。
「この程度は軽微だから書かなくてもよいだろう」という自己判断で省略せず、把握している事実はすべて記載しておくことが重要です。
過去の修繕履歴や近隣とのトラブルの有無なども、思い当たる事情があれば書面に残しておきましょう。
記載すべきかどうか判断に迷う事項があれば、仲介を依頼している不動産会社や弁護士に確認しておくと安心です。
契約書とあわせて保管しておくことで、引き渡し後に「言った・言わない」の水掛け論になることも防げます。
インスペクション（建物状況調査）を実施する
インスペクションとは、専門家が建物の劣化状況や不具合の有無を客観的に調査することです。
雨漏りの有無、構造部分の劣化、シロアリ被害の可能性などを、引き渡し前に把握できます。
インスペクションで発見された不具合は、告知書に反映することで、売主の責任範囲をあらかじめ明確にできます。
買主にとっても専門家の調査結果があることで物件への安心感が高まり、売却活動そのものが有利に進みやすくなるという副次的な効果も見逃せません。
なお、媒介契約を締結する際、仲介業者はインスペクション業者をあっせんできるかどうかを依頼者に説明する義務を負っています。
費用は数万円程度からが目安ですが、調査範囲や建物の規模によって変動するため、事前に見積もりを確認しておきましょう。
既存住宅売買瑕疵保険に加入する
既存住宅売買瑕疵保険とは、検査に合格した中古住宅について、引き渡し後に瑕疵が見つかった場合の補修費用等が保険金で賄われる制度です。
保険への加入は、売主に依頼された検査事業者が行い、建物の検査を実施します。
検査に合格すると保険が付保され、引き渡し後に瑕疵が発覚した場合、保険金を受け取るのは検査事業者です。
買主は事業者を通じて保険金を活用した補修を受けられるため、追完請求に対応する際の費用負担を軽減できます。
加入には検査費用が発生し、建物の築年数や構造によっては検査に合格できない場合もあります。
売却スケジュールに影響することもあるため、利用を検討する場合は早めに仲介先の不動産会社へ相談しておきましょう。
契約不適合責任を追及されたときにやってはいけないこと
買主から契約不適合責任を追及する連絡を受けたとき、対応を誤ると事態を悪化させてしまうことがあります。
まず、連絡を無視・放置することは避けるべきです。
対応しないまま時間が経過すると、遅延損害金が発生したり、買主が訴訟を提起したりするなど、より不利な展開につながるおそれがあります。
また、事実関係を整理する前に、独断で補修や返金の交渉に応じてしまうことも避けるべきです。
あとから法的には対応不要な事案だったと判明しても、一度応じた対応を取り戻すのは容易ではありません。
まずは契約書・告知書の記載内容と、買主から実際に指摘された内容を照合し、責任の有無を整理することが先決です。
指摘された不具合が告知書に記載済みだった場合や、免責特約の対象に含まれる場合は、責任を負わなくてよい可能性もあります。
感情的な対応を避け、事実関係を書面で整理したうえで対応を検討しましょう。
契約不適合責任のトラブルで悩んでいるなら弁護士に相談するのがおすすめ
契約不適合に該当するかどうか、免責特約が有効かどうかの判断には、専門的な法律知識が必要です。
自己判断で対応を進めてしまうと、本来必要のない支払いに応じてしまったり、逆に必要な対応を怠ってしまったりするおそれがあります。
弁護士に相談すれば、契約書や告知書の内容をもとに契約不適合責任の該当性を法的に整理してもらえます。
売主・買主のどちらの立場であっても、相手方との交渉や、必要になった場合の訴訟対応まで任せられる点も大きなメリットです。
早めに相談するほど取りうる選択肢は広がり、不利な対応を避けやすくなります。
契約不適合責任のトラブルで悩んでいる方は、早い段階で弁護士への相談を検討してください。
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質問を投稿すると、契約不適合責任・瑕疵担保責任などの分野を得意とする弁護士が無料で回答してくれるため、トラブル解決に向けた具体的な対処方法がわかります。
まずは以下から自分の状況に近いQ&Aを検索するところから始めてみましょう。
瑕疵担保責任に関するよくある質問
さいごに、瑕疵担保責任についてよく寄せられる質問を紹介します。
瑕疵担保責任は廃止されたの？
はい、2020年4月1日施行の改正民法により、「瑕疵担保責任」という制度名は「契約不適合責任」に変わりました。
ただし、売主が引き渡した物件の不具合について責任を負うという基本的な考え方は変わっていません。
2020年4月1日より前に締結された契約には、引き続き旧民法の瑕疵担保責任の規定が適用されます。
瑕疵担保責任はどこまで責任を負うの？
契約不適合責任では、契約書に記載のない品質・性能の不備全般が対象になります。
物理的な欠陥だけでなく、心理的瑕疵や法律的瑕疵、環境的瑕疵も、契約書の記載内容によっては責任の対象です。
範囲は契約内容次第で変わるため、契約書と告知書の記載を確認することが重要です。
契約書に「瑕疵担保責任」とそのまま書いてある場合はどうなる？
2020年4月1日以降に締結・更新した契約であれば、契約書の文言が「瑕疵担保責任」のままでも、実質的には契約不適合責任と同様に扱われるのが一般的です。
ただし解釈の違いでトラブルになる可能性もあるため、不安な場合は弁護士に契約書を確認してもらうと安心です。
中古住宅の契約不適合責任はどこまで対象になる？
中古住宅は経年劣化があることを前提に、契約書や告知書に記載した内容を基準に判断されます。
記載のない重大な不具合が見つかれば責任を問われる可能性がある一方、記載済みの経年劣化や、双方合意のうえで設けた免責特約の範囲内であれば責任を負わないのが原則です。
瑕疵担保責任・契約不適合責任の期間は何年？
契約不適合責任は、不適合を知った時から1年以内に売主へ通知する必要があります。
通知後の追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・解除といった権利行使自体は、知った時から5年、または引き渡しから10年のいずれか早いほうまでという消滅時効の一般ルールに従います。
まとめ
瑕疵担保責任は、2020年4月1日の民法改正によって「契約不適合責任」に呼び方が変わりました。
売主は、契約書に記載のない不具合について、買主から通知を受けてから一定期間、責任を問われる可能性があります。
契約内容に不安がある場合や、すでに買主とのトラブルが発生している場合は、早めに専門家へ相談することでリスクを抑えられます。
契約不適合責任は当事者だけで判断が難しい論点が多く、対応を先延ばしにするほど選べる選択肢が狭くなっていく点にも注意が必要です。
契約書の記載内容の確認や、免責特約の有効性の判断に不安がある方は、ベンナビの法律相談Q＆Aをご活用ください。
