境界トラブルの解決方法5選！状況別の選び方も解説
隣の家との境界について、塀の位置や測量図の記載が食い違っていて困っていませんか。
売却や建て替えを機に境界のあいまいさが表面化し、どう対応すればよいかわからず動けずにいる方も少なくありません。
本記事では、境界トラブルが起こる原因と、自分で境界を確認する方法を解説します。
話し合いから訴訟までの5つの解決方法と、状況別の選び方も紹介します。
読み終えるころには、自分のケースでまず何をすべきかを判断できるようになります。
境界トラブルの原因と2種類の境界線｜筆界・所有権界
境界トラブルとは、隣り合う土地の間で境界の位置についての認識が食い違ったり、塀や樹木が境界を越えていたりすることで生じる争いを指します。
多くの場合、相続や売却、建て替えのタイミングで表面化します。
土地の境界には、法務局に登記された「筆界」と、所有者同士の合意で決まる「所有権界」の2種類があります。
筆界と所有権界が一致しないことが、境界トラブルの根本的な原因になっています。
ふだん意識することのない境界の区分ですが、いざトラブルが起きると、どちらの境界が問題になっているのかによって取るべき対応がまったく変わってきます。
まずは自分のトラブルがどちらの境界に関するものかを整理すると、後述する解決方法を選びやすくなります。
筆界｜法務局に登記された公法上の境界線
筆界とは、対象の土地が法務局に初めて登記されたときに、土地の範囲を区画するものとして定められた境界のことです。
不動産登記法にもとづく公法上の境界であり、分筆や合筆の登記手続きを経ない限り、土地の所有者同士が話し合いで変更することはできません。
現地に目に見える形で線が引かれているわけではないため、筆界の位置を確認するには、法務局が保管する地図・公図や地積測量図を手がかりにします。
ただし、古い時代に登記された土地では地積測量図そのものが備えられていないこともあり、その場合は新たに測量して図面を作成する必要があります。
筆界は当事者の合意だけでは動かせない性質を持つため、隣人と話し合って境界を「決め直す」という発想自体が、そもそも筆界には通用しない点も押さえておきましょう。
所有権界｜土地所有者同士の合意による私法上の境界線
所有権界とは、隣り合う土地の所有者それぞれの所有権が及ぶ範囲を画する、私法上の境界のことです。
所有者間の話し合いや長年の慣習によって定められ、現地ではブロック塀や境界標によって示されていることが多くあります。
筆界と所有権界は一致するのが通常ですが、一部の土地を譲り渡したり、時効によって所有権を取得したりした場合には、両者がずれることがあります。
自分の土地の一部を長年隣人が使っている、といった状況に心当たりがある場合は、筆界と所有権界のズレを疑ってみましょう。
所有権界は当事者間の合意で動かせる分、話し合いによる解決の余地が筆界よりも大きいという特徴もあります。
逆にいえば、口約束だけで済ませてしまうと、後になって「言った・言わない」の水掛け論になりやすい境界でもあります。
合意した内容は、書面に残しておくことが望ましいといえます。
境界トラブルが起きる主な原因3つ
境界トラブルの原因は、大きく以下の3つのパターンに分けられます。
-
親世代が口頭で決めた境界の認識が、世代交代とともに食い違ってしまうケース
-
外構工事や道路工事の際に境界標が失われ、正しい位置に戻されないまま放置されるケース
-
塀や樹木、屋根、雨どいなどが隣地に越境しているケース
建物は境界線から一定の距離を保って建てる必要があり、距離を守らずに建築された建物は、越境として撤去や変更を求められることがあります。
どのパターンに該当するかによって、後述する解決方法の選び方も変わってくるため、自分のトラブルがどの原因に近いかを最初に見極めておくことが大切です。
【参考元】民法第234条（境界線付近の建築の制限）｜e-Gov法令検索
境界線を調べる3つの方法
境界トラブルの解決方法を検討する前に、まずは自分の土地の境界がどうなっているのかを客観的な資料で確認しておく必要があります。
境界線を調べる方法には、法務局で書類を取得する方法、測量士に依頼する方法、土地家屋調査士に依頼する方法の3つがあります。
それぞれ確認できる範囲や向き不向きが異なるため、状況に応じて使い分けることが大切です。
1つの方法にこだわらず、複数を組み合わせて確認するのも有効です。
1. 法務局で公図・地積測量図を取得する
法務局では、登記事項証明書（登記簿謄本）、地図・公図、地積測量図といった書類を、手数料を支払えば誰でも取得できます。
登記事項証明書には土地の所有者や地積などの基本情報が記載されていますが、境界の具体的な位置までは記載されていません。
境界の位置を確認するうえで重要なのは地積測量図で、実際の測量データにもとづく詳細な情報が記載されています。
古い登記のままの土地では、地積測量図が備えられていないこともあります。
その場合は、土地家屋調査士に依頼して新たに測量し、図面を作成してもらう必要があります。
取得にかかる手数料は書類の種類にもよりますが、数百円程度が目安です。
窓口だけでなくオンラインでも請求できるため、まずは自宅から手軽に確認してみるとよいでしょう。
2. 測量士に依頼する
測量士は、あらゆる地形の測量に関する計画作成や実施を行う、国土交通省が管轄する国家資格者です。
ただし、個人の土地の境界トラブルの解決を測量士に一任することはおすすめできません。
本来の業務は公共事業の前提となる土地の測量であり、個人の土地の境界を特定することは専門外にあたります。
また、境界があいまいな土地の多くは正確な地積測量図が存在せず、境界の特定には隣地所有者との立会いや法的な手続きの知識が必要になります。
測量士は公共測量の経験は豊富でも、こうした個別の境界紛争を解決した実績に乏しい場合が多いのが実情です。
境界確定を目的とするなら、次に紹介する土地家屋調査士に相談する方が確実です。
3. 土地家屋調査士に依頼する
境界の調査に関する専門家といえば、土地家屋調査士です。
土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記の申請を専門とする、法務省が管轄する国家資格者です。
土地や建物の現況を法的知識と測量技術の両方から調べるだけでなく、隣地所有者との境界確認の立会いも業務としておこないます。
境界が明らかでない場合に利用できる筆界特定制度の申請代理人になることもできます。
境界確定の実務経験が豊富な調査士であれば、隣人との交渉が難航しているケースでも心強い味方になります。
境界トラブルを解決する5つの方法【一覧比較】
境界トラブルには、話し合い・筆界特定制度・ADR・境界確定訴訟・専門家への相談という5つの解決方法があります。
対象となる境界や期間・費用はそれぞれ異なります。
下記の表で全体像をつかみ、自分に合う方法を選んでいきましょう。
|
方法 |
対象 |
期間目安 |
費用目安 |
強制力 |
|
当事者同士の話し合い |
筆界・所有権界の両方 |
数週間〜数か月 |
ー |
なし（合意のみ） |
|
筆界特定制度 |
筆界 |
半年〜1年 |
申請手数料＋測量費用 |
拘束力なし（証拠価値は高い） |
|
ADR |
所有権界 |
数か月 |
センターごとに異なる |
和解契約書に履行義務 |
|
境界確定訴訟 |
筆界 |
約2年 |
弁護士費用＋測量費用 |
判決に拘束力あり |
|
専門家・不動産会社への相談 |
両方 |
相談内容による |
相談は無料の場合が多い |
― |
多くの場合は、まず話し合いから始め、決着しない場合に公的な制度や専門家への相談へ進むという段階を踏みます。
1. 話し合いで解決する
境界トラブルが起きたら、まずは当事者同士の話し合いによる解決を目指すのが基本です。
感情的になることを避け、境界標や測量図など、客観的な資料がないかを確認しながら話し合いを進めましょう。
土地家屋調査士による調査で境界が明らかになった場合は、あらためて隣人と境界についての合意を取り付けましょう。
測量図面とともに、合意内容を「境界確認書」として作成してもらいます。
話し合いは費用をかけずに解決できる唯一の方法ですが、隣人との関係がすでに悪化している場合には成立しにくくなります。
合意が成立せず平行線が続くようなら、無理に話し合いを長引かせず、次に紹介する公的な制度へ切り替えるタイミングです。
話し合いの段階で議事録やメモを残しておくと、後で専門家に相談する際の資料としても役立ちます。
2. 筆界特定制度を利用する
話し合いで解決できない場合、法務局が実施する筆界特定制度の利用を検討しましょう。
筆界特定制度は、法務局の筆界特定登記官が、土地家屋調査士などから任命される筆界調査委員の意見を踏まえて、現地における筆界の位置を特定するものです。
裁判に比べて費用の負担が少なく、多くの場合は半年から1年ほどで判断が示されます。
公的機関が専門家の意見を踏まえて行う判断のため証拠価値が高く、裁判手続きでも尊重される傾向にあります。
ただし、筆界特定制度が対象とするのはあくまで筆界であり、所有権の範囲についての争いは直接解決できません。
相手方が話し合いに応じなくても、一方の所有者だけで申請できる点も大きな利点です。
申請先は対象となる土地を管轄する法務局または地方法務局です。
3. ADR（境界問題相談センター）を利用する
所有権界についての争いには、土地家屋調査士会が運営するADR境界問題相談センターの利用が向いています。
ADRとは裁判外紛争解決手続きのことで、土地家屋調査士と弁護士が調停人となり、当事者間の話し合いをサポートする制度です。
筆界特定制度が公法上の筆界だけを対象とするのに対し、ADRは所有権界に関する問題にも対応できる点が特徴です。
裁判の判決のような強制力はありませんが、和解が成立して作成された和解契約書には、内容を履行する法的な義務が生じます。
全国の土地家屋調査士会がそれぞれセンターを運営しており、地域ごとに相談窓口が設けられています。
費用や手続きの流れはセンターによって異なるため、事前に問い合わせて確認しておきましょう。
4. 境界確定訴訟（民事裁判）を起こす
話し合いや公的な制度でも解決しない場合の最終手段が、境界確定訴訟という民事裁判です。
裁判所の判決によって筆界を確定させる方法で、判決には終局的な効力があります。
提訴から判決まで概ね2年程度かかることが多く、弁護士費用や測量費用といった経済的な負担も大きくなります。
境界確定訴訟は、他の方法で決着がつかなかった場合に検討する最終手段として位置づけ、まずは費用と期間の少ない方法から試すのが現実的です。
時間と費用の負担が大きい分、提訴に踏み切る前には弁護士に見通しを相談しておくと安心です。
勝訴の見込みが低いケースでは、途中で和解による決着を提案されることもあります。
訴訟を起こす前に、証拠となる資料をできる限り集めておくことも重要です。
5. 不動産会社や弁護士など専門家に相談する
境界トラブルが売却や相続のタイミングで表面化した場合は、不動産取引の実務に詳しい不動産会社への相談も有効な選択肢です。
地域特有の事情や過去の解決事例にもとづくノウハウを持つ会社であれば、状況に応じた解決方法を提案してもらえます。
共有者間の交渉や訴訟対応など、権利関係が複雑に絡む場合は、早い段階で弁護士に相談することも検討しましょう。
境界トラブルのよくある事例4つ
境界トラブルは一見複雑に見えても、原因をたどると典型的なパターンに分類できることがほとんどです。
実際によく見られる4つの事例を紹介します。
どの事例も、放置する期間が長くなるほど解決が難しくなるという共通点があります。
まずは自分のケースがどの事例に近いかを確認し、早めの対応につなげてください。
事例ごとに有効な相談先が異なる点にも注目してみましょう。
複数の原因が重なっているケースも珍しくないため、一つに絞り込めなくても心配はいりません。
まずは全体像をつかむことから始めましょう。
1. 古い取り決めの認識が食い違っているケース
境界トラブルの中でもっとも多いのが、隣同士で境界線についての認識が食い違うケースです。
かなり昔にお互いの親世代が口頭で境界を決めていたものの、正確な位置の記録が残っておらず、世代が変わったことで記憶が食い違ってしまうといった状況が典型例です。
一度認識のズレが表面化すると、長年良好だった隣人関係が一気に険悪になることも少なくありません。
認識の違いに気づいたら、感情的な対立に発展する前に、第三者の専門家を早めに入れて境界を特定することが解決の近道です。
当事者同士だけで解決しようとすると、記憶違いの応酬になりやすい点にも注意しましょう。
双方が納得できる客観的な資料を用意することが、話し合いを前に進める第一歩となるでしょう。
2. 境界標が失われて位置が分からなくなったケース
以前に設置されていたはずの境界標が失われ、現地で境界の位置がわからなくなるケースも多く見られます。
境界標とは、各境界点に設置された石杭や金属標などの目印のことで、外構工事や道路工事の際に一時的に移動され、正しい位置に戻されないまま放置されることがあります。
工事の時期が古いほど、境界標が失われた経緯自体が不明になりやすいものです。
境界標の紛失が、境界トラブルの引き金になります。
境界標を正しい位置に再設置するには、土地家屋調査士による測量と隣地所有者の立会いが必要になります。
工事を予定している場合は、着工前に境界標の位置を写真で記録しておくと、後のトラブルを防ぎやすくなります。
境界標がないまま放置すると、次に説明する隣人との認識のズレにもつながりやすくなります。
3. 塀や樹木が越境しているケース
境界線トラブルの代表例の一つが、塀や樹木、屋根、雨どいなどが隣地にはみ出す越境です。
とくに問題になりやすいのが、屋根や雨どいといった建物の一部が境界線からごく近い距離まで張り出しているケースです。
所有物の越境については、故意か過失かにかかわらず、越境させた側に撤去する義務があります。
ただし、建築に着手してから1年が経過した場合や、建物がすでに完成している場合には、隣地の所有者は損害賠償を請求することしかできなくなります。
越境に気づいたら、早めに指摘して記録を残しておくことが、後の交渉を有利に進めるポイントになります。
写真や測量図など、越境の状況がわかる資料をそろえておきましょう。
【参考元】民法第234条（境界線付近の建築の制限）｜e-Gov法令検索
4. 隣人との関係悪化で話し合いが進まないケース
隣人との関係がすでに悪化している場合、境界トラブルの解決はより困難になるでしょう。
当事者同士が円滑にコミュニケーションを取れなければ、話し合いによる解決の糸口がつかめません。
境界を確定するための立会いには隣地所有者の協力が欠かせませんが、関係性が悪いと立会い自体を拒まれることもあります。
当事者間の交渉が難しいと感じたら、無理に話し合いを続けようとせず、ADRや専門家への相談に早めに切り替えることをおすすめします。
対立が長引くほど、解決までの期間も延び、精神的な負担も大きくなっていきます。
第三者が間に入るだけで、意外なほどスムーズに話が進むケースも少なくありません。
関係修復を急がず、まずは境界の確定だけを先に進める割り切りも選択肢の一つです。
弁護士に間に入ってもらうことで、感情的な対立を避けながら進められます。
境界トラブルを放置・自己判断で対応するリスク3選
境界トラブルは、放置したり自己判断だけで対応したりすると、後になって大きな不利益につながることがあります。
ここでは、代表的な3つのリスクを紹介します。
リスクの内容を知っておくだけでも、対応の優先度を判断しやすくなります。
1. 時効取得により土地の一部の所有権を失うおそれがある
隣人が自分の土地の一部を、所有の意思をもって長期間占有し続けていると、時効によってその部分の所有権を取得されてしまう可能性があります。
占有を開始した時点で善意かつ無過失であれば10年間、善意無過失でなければ20年間の占有によって、時効取得が成立します。
善意無過失の場合はわずか10年で成立するため、想定より短い期間で権利を失うおそれがあります。
境界の確認を先延ばしにしていると、時効取得のリスクが年々高まっていきます。
心当たりがある場合は、占有の実態を早めに確認しておきましょう。
時効の完成が近い場合は、弁護士に相談して速やかに対応を検討する必要があります。
【参考元】民法第162条（所有権の取得時効）｜e-Gov法令検索
2. 売却や建て替えの手続きが進められなくなる
境界が未確定のままだと、不動産の売却や建て替えの手続きが事実上ストップしてしまいます。
土地の売買契約では、買主や金融機関の審査のために境界を確定させる測量（確定測量）が前提条件になっているケースが多いためです。
実際に、境界トラブルを理由に売買契約が破談になったり、仲介を担当する不動産会社が取り扱いに難色を示したりする実例も報告されています。
境界トラブルを抱えた不動産であっても、買取業者の中には相談に応じてくれるところがあるため、専門家と連携しながら並行して解決を進めることも可能です。
売却を急いでいる場合は、境界確定と並行して査定だけでも先に受けておくとよいでしょう。
建て替えを予定している場合も、確定測量が終わっていないと建築確認の申請自体が進められません。
売却や建て替えを控えているなら、早めに弁護士へ相談しておきましょう。
3. 感情的な対立が深刻化し裁判に発展する
小さな認識のズレをそのまま放置すると、感情的な対立へと発展し、最終的には境界確定訴訟にまで至ってしまうケースもあります。
まれなケースではありますが、対立が深刻化した結果、器物損壊などの刑事事件に発展したという事例も報道されています。
一度こじれてしまった関係を修復するのは容易ではありません。
認識のズレに気づいた早い段階で、第三者である専門家に介入してもらうことが、対立の深刻化を防ぐもっとも有効な手段です。
感情的になる前の初期段階こそ、専門家に相談する最適なタイミングだといえます。
感情の対立が先鋭化してからでは、話し合いによる解決の余地そのものが失われてしまいます。
早期対応こそが、時間・費用・精神的な負担のすべてを抑える最善策です。
境界トラブルに悩んでいるなら「ベンナビ法律相談Q&A」で解決しよう
所有権界についての争いや、隣人との対立がすでに深刻になっている場合は、早い段階で弁護士に相談することをおすすめします。
弁護士に依頼すれば、隣人との交渉から、必要に応じた訴訟対応まで、一貫して任せることができます。
とはいえ、「これって弁護士に相談すべきレベルの話なのか」判断がつかない、という方も多いでしょう。
「ベンナビ法律相談Q&A」では、質問を投稿すると、境界トラブルなどの分野を得意とする弁護士が無料で回答してくれるため、解決に向けた具体的な対処方法がわかります。
まずは無料相談を活用し、自分の状況で何ができるのかを確認してみましょう。
境界トラブルに関するよくある質問
さいごに、境界トラブルについてよく寄せられる質問を紹介します。
境界トラブルは誰に相談すればいい？
争点が筆界の位置なら法務局の筆界特定制度、隣人との関係修復も必要なら土地家屋調査士会のADR境界問題相談センター、権利関係が複雑なら弁護士への相談が適しています。売却を控えている場合は不動産会社への相談も有効です。
境界トラブルで時効取得されることはある？
他人が所有の意思をもって20年間（善意無過失なら10年間）平穏かつ公然と土地の一部を占有し続けると、時効取得が成立する可能性があります。心当たりがある場合は早めに専門家へ相談しましょう。
【参考元】民法第162条（所有権の取得時効）｜e-Gov法令検索
境界立会いを拒否してもいい？
法律上、立会いを拒否すること自体に罰則はありません。ただし境界確定が進まず売却や建築の手続きに支障が出るため、疑問点があれば拒否ではなく専門家を交えた確認を求めるのが現実的です。
境界確定訴訟にはどれくらいの期間と費用がかかる？
提訴から判決まで概ね2年程度かかることが多く、弁護士費用や測量費用の負担も生じます。まずは筆界特定制度やADRなど費用・期間の少ない方法から検討するのがおすすめです。
境界トラブルがあると土地は売れない？
境界が未確定のままでは確定測量ができず売却が難航しますが、買取業者の中には境界トラブルを抱えた土地でも相談に応じるところがあります。専門家と連携しながら並行して解決を進めることが可能です。
さいごに｜境界トラブルは弁護士に相談を
境界トラブルの解決には、まず筆界と所有権界のどちらが争点かを整理し、自分で境界線を確認することが第一歩です。
そのうえで、話し合いから公的な制度、専門家への相談へと段階的に進めれば、無用な対立を避けながら解決できます。
放置すればするほど、時効取得や売却・建て替えの停滞といったリスクは大きくなっていきます。
自分だけで解決するのが難しいと感じたら、早めに専門家へ相談することが、結果的に一番の近道になります。
まずは「ベンナビ法律相談Q&A」を活用して、自分に合った解決方法を見つけましょう。
境界トラブルを抱えたまま一人で悩み続ける必要はありません。
専門家と一緒に、落ち着いて次の一歩を踏み出しましょう。
早めの行動が、時間・費用・心理的な負担すべての軽減につながります。
