賃料の値上げは拒否できる？認められる条件と交渉・調停になったときの対応を解説
大家さんや管理会社から「来月から賃料を〇〇円値上げします」と通知され、応じるべきか判断に迷っていませんか。
提示された値上げ額に、そのまま同意する義務はありません。
値上げの根拠に納得できなければ貸主と交渉でき、まとまらなければ最終的に調停・訴訟に進みます。
本記事では、値上げ通知を受けたときにまず確認すべきこと、拒否・交渉の進め方、そして値上げが認められた場合に生じる差額精算の仕組みまで解説します。
結論｜賃料の値上げ通知にそのまま同意する必要はない
賃料の値上げ通知を受けても、提示された金額にそのまま同意する必要はありません。
値上げ額に納得できない場合は貸主と協議でき、まとまらなければ調停・訴訟で判断されます。
争いが続いている間は、従前の賃料など自分が相当と考える額を支払っていれば足ります。
最終的に増額が認められた場合は、不足していた差額に加えて年1割の利息を支払う必要があります。
借地借家法32条にもとづく賃料の増額請求は、貸主が一方的に意思表示をすれば、要件を満たしている限り効力が生じる仕組みです。
「借主が同意しなければ賃料が変わらない」という単純な話ではありません。
増額の当否や金額に争いがある場合、決着がつくまでの間は従前の賃料を目安に支払っていればよい、という制度になっています。
ただし、届いた通知が借地借家法32条にもとづく正式な増額請求なのか、単なる値上げの相談・お願いなのかによって意味合いは変わります。
過去の裁判例でも、賃料改定についての協議の申し入れにすぎず、正式な増額請求とは認められなかった例があります。
まずは通知の内容を確認することが重要です。
賃料の値上げ通知を受けたら確認すべき3つのこと
値上げ通知を受け取ったら、感情的に反応する前に、以下の3点を確認するのが基本です。
-
契約書で賃料改定の特約を確認する
-
通知の内容が正式な増額請求か確認する
-
争いが続く間も現行の賃料（相当と考える額）を払い続ける
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
①契約書で賃料改定の特約を確認する
契約書に「一定期間、賃料を増額しない」という特約がある場合、期間中は特約を理由に増額請求を拒否できます。
契約書が手元にない場合は、貸主や管理会社に写しの再発行を依頼できます。
契約が定期借家契約であれば、賃料改定条項の有無によって扱いが変わる点にも注意しましょう。
②通知の内容が正式な増額請求か確認する
値上げの案内文に、増額の理由や根拠となる資料が具体的に示されているかを確認しましょう。
「物価上昇のため」といった抽象的な説明にとどまり、正式な増額請求なのか単なる相談なのか判然としない場合は、貸主や管理会社に確認して構いません。
③争いが続く間も現行の賃料（相当と考える額）を払い続ける
値上げに納得できない場合でも、家賃の支払い自体を止めるのは避けましょう。
従前の賃料など、自分が相当と考える額を払い続けていれば、争いの途中で不利益を受けることはありません。
貸主が受け取りを拒否するなど支払い方法に困る場合は、法務局に賃料を供託する制度を利用できます。
賃料の値上げが認められる条件｜借地借家法32条
家から賃料の値上げを求められたからといって、提示された金額がそのまま認められるわけではありません。
賃料の値上げが認められるかどうかは、現在の賃料が周辺相場や経済状況などと比べて不相当になっているかをもとに判断されます。
借地借家法32条では、主に次の3つの事情が判断材料として挙げられています。
|
判断要素 |
具体的に確認されること |
値上げの根拠になりやすい例 |
|
土地・建物にかかる税金などの負担 |
固定資産税や都市計画税などが増えているか |
固定資産税などの負担が契約時より増えている |
|
土地・建物の価格や経済状況の変化 |
地価、物価、金利などが契約時から変化しているか |
再開発による地価上昇や大幅な物価上昇がある |
|
周辺の類似物件との家賃差 |
同じ地域・広さ・築年数などの物件と比べて家賃が低すぎないか |
長年家賃が据え置かれ、周辺物件より明らかに安くなっている |
これらの事情を踏まえて、現在の賃料が適正な水準からどの程度ずれているのかを総合的に判断します。
そのため、「物価が上がったから」「周辺の家賃が上がったから」という理由だけで、貸主が希望する金額まで必ず値上げできるわけではありません。
値上げ通知を受け取った場合は、なぜ値上げが必要なのか、いくらの値上げが妥当なのかを裏付ける資料があるかを確認することが重要です。
土地・建物にかかる税金などの負担｜固定資産税などが増えている場合
貸主が負担する固定資産税や都市計画税などが増加したことは、賃料を値上げする際の判断材料のひとつになります。
たとえば、契約を結んだ当時より固定資産税などの負担が大きく増えている場合、貸主から賃料の見直しを求められることがあります。
ただし、税金が上がったからといって、貸主が希望する金額まで当然に値上げできるわけではありません。
値上げの理由として税負担の増加を挙げられた場合は、どの税金が、契約当時と比べてどの程度増えているのかを確認しましょう。
必要に応じて、納税通知書など税額の変化がわかる資料の提示を求めることも考えられます。
土地・建物の価格や経済状況の変化｜地価・物価などが上昇している場合
契約後に土地や建物の価格、物価などの経済状況が大きく変化したことも、賃料値上げの判断材料になります。
たとえば、周辺地域の再開発によって地価が上昇した場合や、契約当時と比べて物価などの経済状況が大きく変わっている場合などです。
ただし、「最近は物価が上がっている」「この地域の地価が上昇している」といった事情だけで、提示された値上げ額がすべて妥当になるわけではありません。
賃料が適正かどうかは、契約時から現在までにどの程度状況が変化したのかに加えて、周辺物件の家賃なども踏まえて総合的に判断されます。
値上げ通知に地価や経済状況の変化が理由として書かれている場合は、具体的な数字や資料にもとづいて説明されているかを確認しましょう。
周辺の類似物件との家賃差｜現在の賃料が相場より低い場合
周辺にある似た条件の物件と比べて、現在の賃料が低くなっていることも、値上げの判断材料になります。
たとえば、長期間にわたって家賃が据え置かれており、現在では周辺の同程度の物件より家賃が大幅に安くなっている場合などです。
ただし、単に同じ地域にある物件と比較すればよいわけではありません。
家賃相場を比較するときは、次のような条件が近い物件を確認することが重要です。
-
築年数
-
間取り・広さ
-
最寄り駅や駅からの距離
-
建物の構造
-
設備
-
所在する階や日当たりなど
借主自身でも、賃貸情報サイトなどを使って周辺の家賃相場を調べることができます。
その際は1件だけで判断せず、条件の近い複数の物件を比較すると、現在の賃料が相場からどの程度離れているのかを把握しやすくなります。
貸主から周辺相場を理由に値上げを求められた場合も、提示された物件が本当に自分の物件と似た条件なのかを確認しましょう。
賃料の値上げを拒否・交渉する4ステップ
契約書と通知内容の確認がすんだら、以下の4ステップで交渉を進めましょう。
①値上げの根拠となるデータ・資料を確認する
値上げ通知に記載されている理由を確認し、値上げの根拠を裏付ける資料（納税通知書の写し、近隣相場の資料など）の提示を求めます。
理由の説明が抽象的な内容にとどまり、具体的な資料が示されない場合は、根拠の乏しさを交渉材料にできます。
資料が示されない場合、借主としては値上げ幅の妥当性を判断しにくいため、引き続き根拠の説明を求めましょう。
資料の提示を依頼する際は、電話ではなくメールや書面で記録に残る形にしておくと、後の交渉で「言った・言わない」の食い違いを防げます。
②周辺の類似物件の家賃相場を調べる
賃貸情報サイトや地域の不動産会社への問い合わせを通じて、同じエリア・同程度の条件（築年数・広さ・駅からの距離など）の物件の家賃相場を確認します。
調べた結果、現在の賃料が周辺相場と大きく変わらない、あるいはむしろ高いといえる場合は、交渉材料になります。
より正確な数字が必要な場合は、不動産鑑定士に鑑定を依頼する方法もありますが、費用がかかる点は踏まえておきましょう。
集めた物件情報はスクリーンショットや印刷物として保存しておくと、後の協議で提示する資料として活用できます。
③貸主または管理会社と協議する
根拠資料と相場情報がそろったら、貸主または管理会社と協議します。
値上げそのものを拒否するだけでなく、値上げ幅の縮小や実施時期の延期といった代替案を提示するのも一つの方法です。
交渉では感情的にならず、具体的な数字や資料をもとに話すことが重要です。
更新料や敷金の扱いなど、他の条件とあわせて交渉できる場合もあります。
口頭でのやり取りだけで済ませず、合意内容は書面やメールで記録に残しましょう。
管理会社が窓口になっている場合、担当者の一存では判断できず、貸主本人への確認に時間がかかることもあります。
返答期限を区切って依頼すると、交渉が長引くのを防ぎやすくなります。
④拒否・交渉の意思を書面やメールで回答する
協議で折り合いがつかない場合は、値上げに応じない意思と理由を書面やメールで明確に伝えます。
交渉が長期化している、書面のやり取りで主張が食い違っている、調停や訴訟を見据えている場合には、内容証明郵便で送付する方法もあります。
内容証明郵便を利用すると、いつ・どのような内容を送付したかを郵便局が証明してくれるため、後日の証拠として有効です。
賃料の値上げを拒否するとどうなる？
交渉がまとまらなかった場合に何が起きるかを知っておくと、必要以上に不安になったり、誤った対応をとったりせずに済みます。
普通借家契約では、値上げを拒否しただけで直ちに退去にはならない
普通借家契約（更新のある通常の賃貸借契約）では、賃料の値上げを拒否したことのみを理由に、貸主が一方的に退去を求めることはできません。
借地借家法28条は、貸主からの解約申し入れや更新拒絶に「正当事由」を必要としています。
値上げに応じないという一事だけでは、正当事由として認められにくいためです。
定期借家契約の場合はこの限りではなく、扱いが異なります。
賃貸借契約は借主保護の観点から法律で手厚く守られています。
ただし、貸主や管理会社から強い口調で退去を迫られるようなことがあっても、慌てて応じず、冷静に対応することが大切です。
住み続ける意思があるなら、その場で契約解除に応じる必要はありません。
貸主から一方的に鍵を交換されたり荷物を運び出されたりする対応は、正当な手続きを経ない違法な行為にあたります。
家賃を一切支払わない対応は避ける
値上げに納得できない場合でも、従来どおりの賃料（現行賃料）は払い続ける必要があります。
値上げ分も含めて家賃全体の支払いを止めてしまうと、賃料の滞納とみなされ、契約解除や明け渡し請求のリスクにつながりかねません。
貸主が受け取りを拒否するなど支払い方法に困る場合は、法務局への供託を検討しましょう。
貸主から借賃増額請求の調停・訴訟を起こされる場合がある
協議がまとまらない場合、貸主は借賃増額請求の裁判を起こす前に、まず調停を申し立てる必要があります。
賃料増額請求は、原則として訴訟の前に調停を経る必要があります（調停前置主義）。
調停でも合意できなければ、最終的に訴訟に進みます。
調停・訴訟には一定の期間と費用がかかるため、貸主にとっても負担が小さくありません。
裁判で値上げが認められた場合｜差額と年1割の利息
調停や訴訟で増額が正当と認められた場合、争いの期間中に支払っていた賃料との差額を精算する必要があります。
借地借家法32条2項は、争いがある間に支払った額と、最終的に正当とされた賃料額との間に不足が生じた場合の精算方法を定めています。
不足額には、年1割の割合による利息を付けて支払わなければなりません。
たとえば、従前の賃料が月10万円で、貸主が11万円への値上げを求め、調停の結果10万5,000円が正当な賃料と判断された場合を考えます。
争いの期間中、借主が月10万円を払い続けていれば、月5,000円の差額が生じます。
調停や訴訟の結果、値上げに正当性がないと判断されれば、貸主の請求は認められず、賃料は従来どおりとなります。
「値上げを拒否すれば、従前の家賃を払い続けるだけで済む」とは限らない点を押さえておきましょう。
定期借家契約の場合の注意点
定期借家契約とは、契約であらかじめ定めた期間が満了すると契約が終了し、原則として更新がない賃貸借契約のことです。
借地借家法38条にもとづく契約類型で、通常の賃貸借契約（普通借家契約）とは異なるルールが適用されます。
借地借家法38条9項により、定期借家契約で賃料改定に関する特約がある場合、借地借家法32条の増額請求の規定は適用されません。
契約書に「賃料の増減請求をしない」といった特約が明記されている場合、特約自体が有効になります。
|
契約形態 |
賃料増減請求（32条）の適用 |
|
普通借家契約 |
原則として適用される |
|
定期借家契約（賃料改定特約なし） |
適用される |
|
定期借家契約（賃料改定に係る特約あり） |
適用されない。契約書の特約内容が優先される |
また、定期借家契約は期間満了時に契約が終了する仕組みのため、貸主・借主が改めて合意する「再契約」の場面で賃料が変更されることもあります。
再契約は法律上あらためて契約を結び直す手続きです。
提示された賃料に納得できなければ再契約自体に応じない選択肢もありますが、住み替えの負担も踏まえて判断することになります。
弁護士に相談した方がよいケース
以下のようなケースでは、賃貸借トラブルに詳しい弁護士へ相談することをおすすめします。
-
値上げ幅が大きい（月数万円単位など）
-
内容証明郵便や調停の申立書が届いた
-
貸主から退去も求められている
-
貸主側が不動産鑑定士の鑑定書など専門的な資料を出してきた
-
家賃の受領を拒否された
-
定期借家契約の賃料改定特約の解釈に迷う
弁護士に相談すれば、契約書の内容や値上げ通知の根拠を踏まえたうえで、拒否・交渉の方針を一緒に整理してもらえます。
貸主側との交渉を代理してもらうことも可能です。
交渉が長引く前の早い段階で相談しておくことで、不利な条件のまま合意してしまう事態を避けやすくなります。
賃料値上げに関する悩みは「ベンナビ法律相談Q&A」で解決しよう
「ネットで調べても自分のケースに合う答えが見つからない」
「これって弁護士に相談すべきレベルの話なのか判断がつかない」
そんな不安を抱えている方は、ベンナビ法律相談Q&Aをご活用ください。
質問を投稿すると、賃料値上げなどの分野を得意とする弁護士が無料で回答してくれるため、トラブル解決に向けた具体的な対処方法がわかります。
まずは以下から自分の状況に近いQ&Aを検索するところから始めてみましょう。
賃料値上げに関するよくある質問
さいごに、賃料値上げについてよく寄せられる質問を紹介します。
大家から家賃5,000円の値上げ通知が来た場合、拒否できる？
提示された5,000円の値上げに、そのまま同意する必要はありません。
値上げの根拠や金額に納得できなければ、貸主と協議できます。
協議がまとまらない場合、増額が正当かどうかは最終的に調停・訴訟で判断されます。
普通借家契約で、家賃の値上げを拒否したら強制退去になる？
普通借家契約では、値上げを拒否したことのみを理由に強制退去させられることはありません。
借地借家法は借主保護の観点から解約や更新拒絶に正当事由を求めており、値上げ拒否だけでは正当事由として認められにくいためです。
普通借家契約で、家賃の値上げを拒否したら契約更新されない？
普通借家契約では、値上げを拒否したことだけを理由に更新を拒絶することは、正当事由がない限り認められません。
ただし更新料など他の更新条件は別途協議の対象になるため、やり取りは書面で残しておきましょう。
賃料の値上げを拒否するのは違法？
値上げ額に異議を述べたり、貸主と協議したりすること自体は違法ではありません。
借地借家法は貸主・借主双方に賃料の増減を請求する権利を認めていますが、増額請求に応じるかどうかは借主の判断に委ねられています。
ただし、最終的に増額が正当と認められれば、差額の精算が必要になります。
賃料値上げ拒否の文書はどう書けばいい？
値上げに応じない旨と応じない理由（相場との乖離や根拠資料の不足など）、今後どのように対応してほしいかを具体的に記載します。
簡単な回答文例は「賃料の値上げを拒否・交渉する4ステップ」で紹介しています。
文案の作成に不安がある場合は、弁護士に依頼することもできます。
まとめ
賃料の値上げ通知を受けても、提示された金額にそのまま同意する必要はありません。
値上げの根拠や周辺相場を確認し、納得できなければ協議しましょう。
争いが続く間は、従前の賃料など相当と考える額を払っていれば足りますが、最終的に増額が認められれば差額と利息の精算が必要になります。
普通借家契約であれば、拒否しただけで直ちに退去になることもありません。
対応に迷ったら、早めに弁護士へ相談してください。
