不動産の説明義務違反とは？売主・仲介業者に請求できることと対処法を解説
購入した家や土地について、契約前には聞いていなかった雨漏りや建築制限があとからわかり、戸惑っていませんか。
重要な事実を説明しないまま契約させた場合、売主や仲介した不動産会社は説明義務違反として責任を問われる可能性があります。
ただし、誰に何を請求できるか、いつまでに動く必要があるかは、相手と状況によって異なるのが注意点です。
本記事では、説明義務違反になりやすいケース、売主・仲介業者に請求できることと期間、気づいたときの対処法を解説します。
読み終えるころには、自分のケースで次にどう動けばよいかを判断できるようになります。
不動産の説明義務違反とは｜売主と仲介業者で根拠が異なる
不動産の説明義務違反とは、買主が契約するかどうかの判断に影響する重要な事実を、売主や仲介業者が伝えなかったり、事実と違う内容を伝えたりすることです。
責任を問える相手は「売主」と「仲介業者（宅地建物取引業者）」の2者で、それぞれ説明義務の根拠が異なります。
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相手 |
主な根拠 |
説明すべき内容 |
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売主 |
民法（信義則・契約不適合責任） |
知っている物件の不具合や事情 |
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仲介業者 |
宅地建物取引業法（35条・47条） |
重要事項説明の項目と、取引の判断に重要な事実 |
売主と仲介業者の両方に責任を問えるケースもあるため、まずは誰がどの事実を知っていたかを整理しておきましょう。
売主の説明義務｜信義則と契約不適合責任が根拠になる
売主は、自分が知っている物件の重要な事実を、買主に正しく伝える義務を負います。
根拠は、契約の当事者は互いに誠実に行動しなければならないという民法の「信義則（信義誠実の原則）」です。
最高裁は、契約前の説明義務に違反した場合の責任を、契約上の責任ではなく不法行為責任として扱うと判断しています（最高裁平成23年4月22日判決）。
さらに、引き渡された物件が契約の内容に合わない場合、売主は2020年4月1日施行の改正民法による「契約不適合責任」も負います。
たとえば、雨漏りを知りながら、告知書（売主が物件の状態を買主に伝える書面）に「雨漏りなし」と書いた場合は、説明義務違反と契約不適合責任の両方が問題になります。
なお、契約書に「売主は責任を負わない」という免責特約があっても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れません。
仲介業者（宅建業者）の説明義務｜宅建業法35条・47条が根拠になる
仲介業者は、契約が成立するまでに、宅地建物取引士に重要事項説明書を交付させ、内容を説明させる義務を負います（宅地建物取引業法35条）。
重要事項説明で扱う項目には、登記された権利や法令上の制限のほか、上下水道などのインフラ、水害ハザードマップ上の位置も含まれます。
さらに47条1号は、取引の判断に重要な影響を及ぼす事実を故意に告げないことや、嘘を告げることを禁じています。
47条1号に違反した場合は、2年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金（併科あり）という刑事罰の対象です。
35条の説明を怠った場合も、免許を出した都道府県知事などから指示や業務停止といった処分を受けることがあります。
仲介業者には物件を調べる義務もあるため、「知らなかった」場合でも、通常の調査でわかる事実を見落としていれば責任を問える可能性があります。
不動産の説明義務違反になりやすい5つのケース
説明義務違反が問題になりやすいのは、法令上の制限・物理的な不具合・心理的な事情・権利関係・周辺環境やインフラの5つです。
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ケース |
具体例 |
主に責任を問う相手 |
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法令上の制限 |
再建築不可、用途地域による建築制限 |
仲介業者 |
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物理的な不具合 |
雨漏り、シロアリ被害、給排水管の故障 |
売主（仲介業者も） |
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心理的な事情 |
過去の事件・自殺 |
売主・仲介業者 |
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権利関係 |
抵当権、越境、私道の通行 |
仲介業者（売主も） |
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周辺環境・インフラ |
ハザードマップ、上下水道の未整備 |
仲介業者 |
「知っていれば買わなかった」「提示された価格では買わなかった」と言えるかどうかが、どのケースにも共通する判断の目安です。
1. 法令上の制限｜再建築不可・建築制限など
再建築不可や建築制限の説明漏れは、重要事項説明の対象のため、仲介業者の責任になりやすいケースです。
建物の敷地は、原則として幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。
接道義務を満たさない土地では、今の建物を取り壊すと新しい建物を建てられなくなります。
たとえば、建て替えるつもりで購入した古家付きの土地が、再建築不可だったとあとからわかるケースです。
用途地域や建ぺい率・容積率の制限で、予定していた広さの家を建てられないこともあります。
法令上の制限は役所で調べればわかる事項です。
そのため、仲介業者が調査や説明を怠っていれば、責任を問える可能性が高いといえます。
2. 物理的な不具合｜雨漏り・シロアリ・設備の故障など
雨漏りやシロアリ被害などの物理的な不具合は、売主が知っていたのに告げなかった場合に、説明義務違反と契約不適合責任の両方が問題になるケースです。
中古住宅の売買では、売主が「告知書（物件状況等報告書）」と「付帯設備表」に、把握している不具合や設備の状態を書くのが一般的です。
告知書に「不具合なし」と書かれていたのに入居後すぐ雨漏りが起きた場合、売主が以前から知っていたかどうかが争点になります。
一方で、知っていて隠した不具合は、免責特約があっても責任を免れない点が大きな違いです。
仲介業者は、建物の専門的な検査までは求められていません。
それでも、内覧時に目で見てわかる雨染みなどを確認せずに説明しなかった場合は、責任を問われることがあります。
3. 心理的な事情｜過去の事件・自殺など
過去の事件や自殺などの心理的な事情は、事案の内容によって告知が必要かどうかが変わるケースです。
国土交通省は2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しています。
ガイドラインでは、老衰や病気による自然死、自宅での転倒などの不慮の死は、原則として告知しなくてよいとされています。
一方で、他殺や自殺、特殊清掃が必要になった死は、原則として告知の対象です。
売買の場合は、賃貸のように「おおむね3年」といった期間の区切りが設けられていません。
ガイドラインはあくまで仲介業者向けの目安で、告知しなくてよいとされる場合でも、個別の事情によっては説明義務違反が認められる可能性があります。
4. 権利関係｜抵当権・越境・私道の通行など
所有や利用に直接関わる権利関係も、説明が漏れると大きな損害につながりやすい事項です。
登記された抵当権などの権利は、重要事項説明で必ず説明しなければなりません。
越境も典型的なトラブルの1つです。
たとえば、隣の家の塀や屋根、地中の配管が購入した土地に入り込んでいるのに、説明がなかったケースがあります。
私道に面した土地では、通行や水道管を引くための掘削について、私道の所有者の承諾が得られるかどうかも問題になります。
承諾がないと、建て替えやライフラインの工事ができないおそれがあるためです。
越境や私道の承諾の有無は、測量図や覚書で事前に確認できることが多いため、仲介業者の調査が不十分だったかどうかがポイントになります。
5. 周辺環境・インフラ｜ハザードマップ・上下水道など
水害リスクや上下水道の整備状況などの周辺環境・インフラも、重要事項説明の対象として説明が求められる事項です。
2020年8月28日からは、市町村が作成した水害ハザードマップ上の物件の位置を説明することが仲介業者に義務づけられました。
土砂災害警戒区域や津波災害警戒区域に入っているかどうかも、説明しなければならない項目です。
上下水道やガスが整備されていない土地では、引き込み工事に数十万円以上かかることもあります。
近くの騒音や臭い、暴力団事務所などの周辺事情は、法律で決まった説明項目ではありません。
ただし、売主や仲介業者が知っていたのに告げなかった場合は、説明義務違反を問われることがあります。
説明義務違反が認められるかは「4つのポイント」で判断される
説明義務違反が認められるかどうかは、次の4つのポイントで判断されます。
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重要な事実か：知っていれば契約しなかった、またはその条件では契約しなかったといえる事実かどうか
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相手が知っていた・知り得たか：売主が知っていたか、仲介業者が通常の調査で知ることができたか
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実際に説明したか：重要事項説明書や告知書への記載だけでなく、内容が伝わる説明をしたか
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損害との因果関係：説明がなかったことで、修繕費や価格の下落などの損害が生じたか
重要事項説明書に一言書いてあっても、口頭の説明が不十分で買主が理解できなかった場合は、違反が認められることがあります。
一方で、買主にも確認不足があった場合は「過失相殺」（買主側の落ち度に応じて賠償額を減らすこと）として賠償額が減額されることがあります。
たとえば、内覧で明らかにわかる不具合を見落としていた場合です。
4つのポイントのうち自分のケースで弱い点がどこかを意識しておくと、対処法のステップ2で集めるべき証拠を絞り込めます。
不動産の説明義務違反で請求できる3つのこと
説明義務違反で請求できるのは、損害賠償、補修・代金減額・解除、契約の取消しの3つです。
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請求できること |
主な相手 |
根拠 |
ポイント |
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損害賠償 |
売主・仲介業者 |
不法行為・債務不履行 |
修繕費や価格差などのお金で解決する |
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補修・代金減額・解除 |
売主 |
契約不適合責任 |
物件が契約内容に合わない場合に使う |
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契約の取消し |
売主 |
消費者契約法・詐欺・錯誤 |
契約をなかったことにする |
相手や状況によって使える手段が違うため、複数を組み合わせて請求することもあります。
1. 損害賠償請求｜売主・仲介業者の両方に請求できる
損害賠償請求は、説明義務違反によって生じた損害を、お金で償ってもらう方法です。
売主にも仲介業者にも請求でき、最も中心となる手段といえます。
損害として認められやすいのは、次のような費用です。
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不具合の修繕や補強にかかった費用
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本来の物件の価値と、実際に支払った代金との差額
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住めなくなった場合の引っ越し費用や仮住まいの家賃
仲介業者と媒介契約を結んでいれば、契約上の義務違反（債務不履行）として請求できる可能性があります。
媒介契約がない場合でも、買主は不法行為を根拠に請求できます。
仲介業者の説明が不十分だった場合は、仲介手数料の返還や減額を求められることもあります。
2. 補修・代金減額・解除の請求｜契約不適合責任を根拠にする
物件の品質や状態が契約の内容に合わない場合は、売主に対して契約不適合責任にもとづく請求ができます。
請求できるのは、補修（追完）・代金の減額・損害賠償・契約の解除の4つです。
まずは売主に補修を求め、売主が応じない場合に代金の減額を求めるのが基本の順序です。
契約の解除を選べるのは、不適合の程度が軽微でない場合に限られます。
たとえば、雨漏りが修理で直るなら補修や代金減額、建物の構造に重大な欠陥があり住めないなら解除、といった使い分けが基本です。
契約不適合責任は売主が不具合を知らなかった場合でも問えるため、売主が「知らなかった」と主張しても請求できる余地があります。
契約不適合責任の詳しい内容は、下記の記事を参考にしてください。
【関連記事】瑕疵担保責任とは？契約不適合責任との違いと売主が負う期間を解説
3. 契約の取消し｜消費者契約法・詐欺・錯誤を根拠にする
事実と違う説明を信じて契約した場合は、契約そのものを取り消して、なかったことにできる可能性があります。
使える根拠は、主に次の3つです。
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根拠 |
取り消せる場面 |
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消費者契約法4条 |
売主が事業者で、重要な事項について嘘を告げた、または有利な点だけを伝えて不利益な事実を故意・重過失で告げなかった |
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詐欺（民法96条） |
売主が買主をだますつもりで事実を隠した、または嘘を告げた |
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錯誤（民法95条） |
買主が重要な事実を誤解して契約し、その誤解が契約の前提として示されていた |
消費者契約法は、不動産会社などの事業者が売主の場合にしか使えません。
売主が個人の場合は、詐欺や錯誤を根拠にすることになりますが、だます意図の立証はハードルが高めです。
取り消すと、買主は物件を返し、売主は代金を返すことになります。
説明義務違反の責任を問える期間｜請求手段ごとに期限が違う
説明義務違反の責任を問える期間は、請求する手段ごとに異なります。
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請求する手段 |
期限 |
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契約不適合責任 |
種類・品質の不適合を知ってから1年以内に売主へ通知（その後は消滅時効のルール） |
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不法行為の損害賠償 |
損害と加害者を知ってから3年、または不法行為の時から20年 |
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債務不履行の損害賠償 |
権利を行使できると知ってから5年、または行使できる時から10年 |
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消費者契約法による取消し |
追認できる時から1年、または契約から5年 |
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詐欺・錯誤による取消し |
追認できる時から5年、または契約から20年 |
ただし、売主が引き渡しの時点で不適合を知っていた、または重大な過失で知らなかった場合は、1年以内の通知という制限はかかりません。
特に注意したいのが、契約書で契約不適合責任の通知期間が短くなっているケースです。
個人が売主の中古住宅では「引き渡しから3ヵ月以内」などに短縮されていることが少なくありません。
一方、宅建業者が売主で買主が宅建業者ではない場合、通知期間を引き渡しから2年未満にする特約は無効です。
まずは契約書の期間に関する条項を確認し、期限内に書面で通知しておくことが重要になります。
不動産の説明義務違反に気づいたときの対処法｜5つのステップ
説明義務違反に気づいたら、次の5つのステップの順に進めるのが基本です。
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契約書・重要事項説明書・告知書を確認する
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不具合や説明の経緯の証拠を残す
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売主・仲介業者に書面で通知する
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行政や業界団体の窓口に相談する
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弁護士に相談して交渉・調停・訴訟を検討する
期限を過ぎると請求できなくなる手段もあるため、ステップ1〜3はできるだけ早く進めましょう。
ステップ1：契約書・重要事項説明書・告知書を確認する
最初に、問題になっている事実が書類に書かれていたかどうかを確認します。
確認する書類は、主に次の4つです。
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売買契約書
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重要事項説明書
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告知書（物件状況等報告書）
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付帯設備表
あわせて、契約不適合責任の通知期間や、免責特約の有無も確認しておきましょう。
書類に記載があっても、説明が形式的で内容が伝わっていなければ、説明義務違反を主張できる余地があります。
購入時のチラシや不動産ポータルサイトの物件情報も、説明内容を裏付ける資料になるため保存しておきましょう。
ステップ2：不具合や説明の経緯の証拠を残す
次に、不具合の状態と、説明がなかった経緯を示す証拠を集めます。
集めておきたい主な証拠は、次のとおりです。
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不具合の写真や動画（発見した日付がわかるもの）
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修理業者の見積書や調査報告書
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売主・仲介業者とのメールやLINEのやり取り
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説明を受けた日時や内容のメモ
修理は、証拠を残してからおこなうことが鉄則です。
雨漏りなどで急いで修理が必要な場合も、修理前の状態を撮影しておけばあとから証明できます。
売主が以前から不具合を知っていたことを示す資料として、過去の修理記録や近隣住民の話も役立つことがあります。
ステップ3：売主・仲介業者に書面で通知する
証拠がそろったら、売主や仲介業者に、不具合の内容と求める対応を書面で伝えます。
通知には、次の内容を書いておくと話し合いが進めやすくなります。
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不具合や説明されていなかった事実を知った日
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不具合や事実の具体的な内容
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求める対応（補修・損害賠償など）
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回答の期限
契約不適合責任の通知期間に間に合ったことを証明するには、内容証明郵便で送るのが確実です。
内容証明郵便は、いつ・誰が・どのような内容を送ったかを郵便局が証明してくれるサービスです。
ステップ4：行政や業界団体の窓口に相談する
仲介業者の対応に問題がある場合は、免許を出した行政や、業者が加入する業界団体の窓口に相談できます。
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窓口 |
相談できること |
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都道府県の宅建業担当課（国土交通大臣免許の業者は地方整備局） |
宅建業法違反の申し出。指導や処分につながることがある |
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保証協会（全国宅地建物取引業保証協会・不動産保証協会） |
加入業者との苦情の解決、弁済業務 |
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不動産適正取引推進機構 |
不動産取引の紛争に関する相談 |
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消費生活センター（188） |
事業者との契約トラブル全般の相談 |
保証協会の「弁済業務」は、加入している業者との取引で生じた損害について、保証協会の認証を受けたうえで、一定の範囲内でお金を受け取れる制度です。
業者が賠償に応じない場合や倒産した場合の受け皿になるため、業者がどの保証協会に加入しているかを重要事項説明書で確認しておきましょう。
ステップ5：弁護士に相談して交渉・調停・訴訟を検討する
話し合いで解決しない場合は、弁護士に相談し、交渉・民事調停・訴訟へ進むことを検討します。
弁護士に相談すると、説明義務違反が認められる見込みや、請求できる金額の目安を法的に整理してもらえるのがメリットです。
依頼した場合は、売主や仲介業者との交渉も弁護士が代わりにおこないます。
民事調停は、裁判所で調停委員を交えて話し合う手続きで、訴訟より費用を抑えて進めやすい方法です。
弁護士費用は、相談料・着手金・報酬金に分かれます。
旧日本弁護士連合会報酬基準では、相談料は30分5,000円程度、着手金と報酬金は請求額や得られた金額に応じて決まるのが目安です。
請求額に対して費用が見合うかどうかも、依頼前に確認しておくと安心です。
説明義務違反を問うときにやってはいけない3つの対応
説明義務違反を問うときは、自己判断で次の3つの対応をとらないことが大切です。
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決済前に、残代金の支払いを一方的に止める
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SNSや口コミで、売主や仲介業者を名指しで批判する
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内容を確認しないまま、和解書や合意書にサインする
決済前に問題がわかった場合でも、自己判断で残代金を支払わないと、売主から違約金を請求されるおそれがあります。
SNSなどで名指しの批判を書き込むと、内容によっては名誉毀損（相手の社会的評価を下げること）として逆に責任を問われかねません。
和解書に「今後は互いに請求しない」という清算条項があると、サインした後は追加の請求ができなくなります。
署名や支払いの判断に迷う書面は、手続きを進める前に弁護士へ確認してもらいましょう。
不動産の説明義務違反に関する悩みは「ベンナビ法律相談Q&A」で解決しよう
不動産の説明義務違反は、相手が事実を知っていたことの立証や、期限内の通知によって、結果が大きく変わります。
早い段階で弁護士に相談すれば、誰に何を請求できるか、どの証拠をそろえればよいかといった具体的な選択肢を整理できるのが利点です。
とはいえ、「弁護士に相談すべきレベルの話なのか」判断がつかない、という方も少なくありません。
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まずは質問を投稿し、自分の状況で何ができるのかを確認してみましょう。
不動産の説明義務違反に関するよくある質問
さいごに、不動産の説明義務違反についてよく寄せられる質問を紹介します。
重要事項説明書にサインしたら、もう責任は問えない？
いいえ、サインしただけで責任を問えなくなるわけではありません。
重要事項説明書に記載がなかった事実や、記載はあっても内容が伝わる説明がなかった事実については、説明義務違反を主張できる可能性があります。
詳しくは「説明義務違反が認められるかは『4つのポイント』で判断される」を参考にしてください。
「現状有姿」や免責特約があっても請求できる？
売主が知りながら告げなかった事実については、免責特約があっても買主は請求できます。
「現状有姿（今の状態のまま引き渡すこと）」という記載があっても、知っている不具合を隠してよいことにはなりません。
ただし、売主が本当に知らなかった不具合は、特約の内容によって責任を問えない場合もあるため、契約書の文言を確認しておきましょう。
口頭で説明しただけでも、説明義務を果たしたことになる？
仲介業者の重要事項説明は、口頭だけでは足りません。
宅地建物取引士が、重要事項説明書を交付したうえで説明する必要があります（買主の承諾があれば電子書面も可）。
書面を受け取っていない、または宅地建物取引士以外の担当者が説明しただけの場合は、説明の方法そのものに問題があった可能性があります。
仲介業者に罰則はある？
はい、重要な事実を故意に告げなかったり嘘を告げたりした場合は、2年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金の対象です。
重要事項説明を怠った場合も、指示や業務停止などの行政処分を受けることがあります。
行政処分を求めたいときは、業者に免許を出した都道府県などに相談しましょう。
賃貸でも説明義務違反は問える？
はい、賃貸物件でも仲介業者には重要事項説明の義務があり、説明義務違反を問うことができます。
たとえば、入居後に過去の事件や設備の故障を知った場合です。
賃貸では、損害賠償のほか、家賃の減額や契約の解除を求めることも考えられます。
説明義務違反で慰謝料は請求できる？相場は？
慰謝料が認められるのは例外的で、決まった相場はありません。
説明義務違反の損害は、修繕費や価格差などのお金の損害が中心と考えられているためです。
心理的な事情で精神的な負担が大きいケースなどでは、慰謝料が認められることもあるため、見込みは弁護士に確認しておくと安心です。
売主として「説明がなかった」と言われたらどうすればいい？
まずは連絡を無視せず、契約書や告知書の記載と、買主の指摘内容を照らし合わせましょう。
告知書に書いていた事実や、本当に知らなかった不具合であれば、責任を負わなくてよい可能性があります。
自分だけで判断せず、仲介した不動産会社や弁護士に相談してから回答するのが安全です。
まとめ
不動産の説明義務違反は、売主には民法、仲介業者には宅地建物取引業法にもとづいて責任を問える可能性があります。
請求できるのは損害賠償、補修・代金減額・解除、契約の取消しで、相手と状況によって使える手段が変わります。
特に契約不適合責任は、契約書で通知期間が短くなっていることも多いため、気づいたらすぐに書類を確認し、書面で通知することが重要です。
説明義務違反に当たるかどうかや、どこまで請求できるかは、当事者だけでは判断が難しい問題です。
自分のケースで何を請求できるか迷っている方は、ベンナビ法律相談Q&Aをご活用ください。
