不動産の相続の法律相談一覧
投稿日：2023年09月27日
回答日：2023年09月27日
限定承認受理後の精算手続きをなるべく有利に行えるように助けて頂きたくよろしくお願い申し上げます。
叔父が今年2/15に孤独死。カードローンが200万あることが分かっており、他の負債については不明。住居にしていた家と土地は評価証明の価格で土地713万建物30万でごみ屋敷ですが買い取り業者に査定を依頼した際、800万と言われました。競売だと二束三文と聞きますし、借金を支払って経費も出なかったらと悩んでいます。ネット上のある弁護士事務所さんのコラムに、一旦先買権の行使により所有権取得後、事実上の任意売買も可能とありそれが可能ならばと期待を寄せています。尚、相続人は叔父の兄弟である義母と叔母の2人で高齢の為、意思確認をしながら代わりに叔母の息子である従兄弟と義母の息子である夫と私でここまで相続手続きをして参りました。義母からすべて任せると言われており、義母は何もいらない代わりに経費も葬儀代も勿論借金の返済も私たちで負担する約束です。
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投稿日：2023年08月31日
回答日：2023年09月01日
時効取得の成立について
千代田区に先代より相続した土地建物（3人で共有、他の二人も相続、建物は木造で築70年あまり）の土地建物の一部（約5坪）が隣接する土地に越境していました。その隣接の土地建物の所有者が今年の4月末に第三者（不動産業）に譲渡して建物（2筆ある土地に長屋状態の1棟建物）の一部（売買した建物）を老朽化により1棟の持分だけ解体したい、解体するにあたり注意を払い残りの我々の建物の補強をしてもらう約束で承諾しました。
建物解体しましたが、境界は謄本通りという相手の言い分に対し、我々の先代が売買して前所有者からは一度越境のクレーム無しで40年以上平穏無事で使用（賃貸）していた1階の面積が約5坪ほど減少した土地を時効取得として相手方に主張したい。
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投稿日：2023年08月29日
早く家と土地を売却して老後の資金にしたい
主人の叔母が認知症になりました。叔母には旦那さんも子供もいないため遺産は主人が相続することになっています。（遺言書あり）
主人は叔母名義の土地に自己資金で家を建て返済も終わっています。しかし、その家もなぜか叔母名義になっています。叔母が認知症のため成年後見人がいます。
現在私達は別の家に住んでおり、その家は空き家になっています。早く売却したいのですが、やはり名義変更しない限りできませんよね？
成年後見人がどこまで認知症の叔母に代わってできるのかわかりませんがよろしくお願い致します。
こんな言い方はしたくありませんが、叔母が亡くならない限り無理なのでしょうか？叔母はもう90歳を超えていて私たちももう高齢の域に入っています。
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投稿日：2023年08月28日
時効取得申請をしたい。
昭和52年に叔母が離婚することで、購入した雑種地に平屋を建てる時、叔母の名義でしたら、叔父に取られる、恐れがあるとの事で、甥名義にしましたが、平成19年に叔母がなくなり、それから1年で、名義人の甥もなくなりました、名義人には嫁さん、子供が、二人います、周りの親戚の人は、叔母が購入した事又叔母を最後まで、私の母親が、面倒を見た事、母親は私にこの家は妹である私の母親にあげると、聞き現在に至っています、これまで親族とのトラブルもありませんが、最近家の周りを買ってる人がおり、名義変更する前に時効取得申請をしたいんです。
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投稿日：2023年08月12日
相続放棄した姉妹が名義変更する前はダメといわれました。
母が亡くなり法定相続人は兄弟姉妹4人です。
私以外3人はすでに相続放棄して家庭裁判所にて受理されています。
私が相続人で土地を売却したいと考えています。
その土地は地目が現在畑になっているのですが
宅地に農地転用してから売りたいと思うのですが、まだ名義変更していません。
名義変更する前に農地転用しても良いのでしょうか？
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投稿日：2023年08月09日
一次相続の相続放棄について
父Aの死亡による相続について
父は配偶者なし、子B1人、兄弟C 1人。
不動産①祖父D所有者(登記上)固定資産税納税義務者はA
不動産②祖父兄E所有者(登記上)固定資産税納税義務者はD
Dは昭和20年代に亡くなり、不動産②は祖父Dが家督相続
10年以上前に祖父Dが亡くなりその後祖母E亡くなりました。
祖父D、祖母Eが亡くなった際預金の相続はされており、父Aが全て受け取っております。
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投稿日：2023年07月29日
元配偶者が近隣に住むことを制限する法的制度
私は23歳の娘で学生です。11上の兄(34)と3下の弟(19)がいます。父と母(55)は離婚し、親権は父です。母は遠方で新しいパートナーと住んでいましたが、母が買っていた現在私と父が住む家の、隣の家に引っ越して来るそうです。それを阻止したいです。離婚前に母が買った家の相続は私がするということで、離婚が成立したそうです。しかし、60歳になる5年後までは名義変更はしないと母は頑なです。父は末期がんです。残り少ない人生でストレスをかけたくないです。どうか、お力添えをお願いしたいです。よろしくお願い致します。
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投稿日：2023年06月14日
相続放棄予定 故人の車の処分
遠方に住む疎遠だった父がなくなったと警察より連絡があり火葬だけして戻りました。
相続放棄の手続きはすすめており、賃貸のお部屋などは保証会社がしてくださるとの事。
私と妹 後おそらく父の姉が生きているとおもわれます。母とは離婚をしており父の両親は亡くなっています。
車が借りている駐車場にとめてあり、今月までは本人が支払いも済ませているが、止めたままになっている。今年の自動車税も払う直前に亡くなった様子。所有権が本人なのかローン会社なのか車検証を見る必要があり、確認しに行こうかとかんがえているが、弁護士さんに頼めば所有権が確認できるのか。
相続放棄をしたら車の処分はできないと思うが、ほっておいていいのか心配しています。
所有権によって対応が変わると思うが詳しくしりたい。
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投稿日：2023年05月07日
回答日：2023年05月09日
不動産を含む相続の相談
父が3縄前、母が9年前亡くなりました。
100坪の土地があり、兄弟住んでいます。特別な介護は無く寄与分は無いと思います。
銀行に調査をしたところ、使い込みの疑いがありました。
遺産分割協議が進んでいません。感情的なトラブルもあります。
自分は代償分割を望んでいますご、交渉、調停、裁判となった時の着手料の、費用及び報酬はどのようになりますでしょうか？
また、着手金の他財産調査、戸籍名寄せ等の費用はかかりますか？
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投稿日：2023年04月24日
借地に隣接土地に30年以上構造物を作り駐車場として使用
借地をして家を建てている土地に隣接している地主さん土地に30年以上借地契約内に入ってると思い駐車場として使用していましたが、つい最近になって、そこは借地契約に入っていないので、構造物を撤去してくれと電話がありました。 30年以上使用していて何も言ってこなかったのに急に言われて困っています。
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投稿日：2023年03月30日
回答日：2023年03月30日
生前贈与と自己資金で購入した家を手放さなくて良い方法と兄妹の穏便解決方法とは？
私（56）モラハラ、経済的DVを２０年受け続け限界を感じ高２の娘と脱出するため家族に相談。もう限界なのだと理解してくれ両親からの生前贈与（3800）と独身時代の自己資金（1500）とで2021年に住宅取得。両親（84、85）の介護も始まり私の家に同居し二人の介護をしていましたが2月末に父がいよいよ入院。母とは幼少期から精神的虐待を受けており絶縁していたこともあり警戒はしていましたが父が自宅に居なくなってから私への攻撃が再開してしまい高２の娘にまで。見かねた兄が施設を探し始めるも予定していた総資産が母の豪遊で３分の１となっており兄も愕然。同じ兄妹でも格差が酷く両親も兄には逆らえない。私は召使のようにこの１５年父の介護帰省も同居介護もしてきたが兄は知らんぷり。『相性の悪い毒母と縁を切る代わりに家も手放せ』と一方的に支持されました。私にも仕事があり高３の娘もいて父の看取りまで覚悟しているので大学生になれば離婚し母子で今の自分に家で仕事もして人生立て直したいです。
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投稿日：2023年03月29日
敷地内同居で出て行く場合の持ち家
今、敷地内同居で家が建っています。
嫁姑問題で嫁の精神的に参っており家を出て行こうかと思っています。
しかし、出ていく条件で家を壊して出てくのであれば許すと言われています。
土地は父親で建物は私の名義です。
この場合は、壊さなくてはならないのですか？
何か解決法はあるのですか？
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投稿日：2023年03月13日
回答日：2023年03月13日
持ち家2人名義の家を子供達に贈与共同名義と財産分与
離婚して4年近くなります。結婚当初から共働きで
家計も支えてきました。家は持ち家で2人名義です。旦那が家に居座り、私達は家を出る事になりました。しかし元夫が再婚すると息子に連絡あり名義はどうなるのか確認した所査定してローン返済でき350万残るそうです。他の不動産の売値確認中です。今再婚相手と住んでるみたいです。
養育費もココ最近払ってくれるようになっていましたが、息子に専門学校に行くからお願いしたら無理です。とまた断られる始末です。なのな持ち家はリフォームし家の補習すると言っています。
子供達は早く家に帰りたいと言っているのでよろしくお願い致します
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投稿日：2023年03月04日
回答日：2023年03月17日
借主不在、空家問題。今後の対応
2年前、両親の他界により不動産を相続しました。登記済。その中に土地は私名義、建物は別の方のもの物件がありました。借主の連絡先も分からず対応が分かりません。
宅地の固定資産税のみ負担している現状です。
近所からも蜂の巣があるからどうにかしてほしい、樹木がはみ出てるなどの対応を求められてます。市役所に相談し名義人に通知は出していただきましたが、今のところ連絡はありません。
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投稿日：2023年02月10日
回答日：2023年02月13日
共有持分の不動産の解消
現在、住居としている家の土地4/5と
管理している古いアパートの建物4/5と土地4/5を
所有しており、
残りの1/5を母の名義にしておりました。
ただ最近、母の所有分の名義が兄妹(妹)に生前贈与されてることが判明しました。
その事実を確認すると、
母と妹共に連絡が取れない状況になりました。
アパートの管理は完全に私がしており(家賃の一部は母の通帳に振り込まれてます)、
固定資産税もこちらが全て払っております。
アパートは築年数40年以上で老朽化もあり、
いずれリフォームも考えております。
また現在空室があり、
賃貸募集をかけたくても共有名義者の妹の同意が必要であり、募集がかけられず困っております。
何とか所有者を今すぐにでも私一人にしたいのですが、
何かいい方法はございませんでしょうか。
母は存命のため遺留分は後ほど請求するとし、
買取を考えております。
買取を拒否されることも心配しております。
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投稿日：2023年02月07日
回答日：2023年02月08日
家族円満に遺産相続を終了したい。
父が余命宣告を受けました。父は離婚しており母は相続権利はないと考えます。
私は一人っ子のため、相続人は1人だと考えます。
父の父母にあたる祖父母は双方他界しておりますが、父には姉と弟がいます。
父の遺産の中には祖父母から相続した農地が含まれていますが、市街化調整区域に指定されている土地で売却が困難かつ、宅地転用なども出来ません。
預貯金は500万程度でした。
農地のことを考えると相続破棄が妥当かなと考えますが、父が現在暮らしている実家には父の姉が同居しています。
父が他界し私が相続破棄した場合、父の姉が住処を失ってしまう為困ると言われています。
父の姉は年金収入のみで金銭的な余裕がありません。
私個人は実家を引き継ぐ意思はありません。
どういった手続きを取るのが私にとっても父の姉にとっても最善なのか、解決方法が分かりません。
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投稿日：2023年01月30日
居住者がいる相続予定の家の売却
幼い頃に親の離婚で離れて暮らしていた他県に住んでいた主人の母が昨年亡くなり、母名義の戸建てに自称内縁の夫と言う男性が現在も住んでおり、この先もずっと住み続けたいと言って権利証や実印その他諸々渡してくれません。20年程前に再会しその後交流があり、遠方のため2～3年毎に会っていました。相続人は戸籍謄本で確認し主人一人でその男性と籍は入れておらず数年前に会った時には近くに家は借りてると言っていたのですが、3年程前から義母が病気と認知症で入院していてその間は飼犬の散歩や義母の世話をしていてずっと住んでいたようです。弁護士無料相談も利用しましたが費用倒れになる可能性があると言われました。現在土地建物の登記変更の手続きを司法書士に依頼中です。名義変更完了後に家の売却は可能ですか?またその男性が住んでいても売却可能ですか?公正役場で遺言書が無いことも確認済です。1ヶ月前に登記簿も確認し、抵当権もなくローンもありません。銀行の預貯金もわかる範囲で確認しましたが残高はほとんどなく取引履歴を取り寄せ中です。
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投稿日：2023年01月21日
相続登記・相続税・家族信託契約・成年後見制度について、お教えいただきたい
父が2011年に死去、その後も母が居住し続けている土地・建物がありますが、相続登記をしておらず、土地・建物の所有者は、亡父のままです。
現在、８８歳の母が一人で居住し、現家屋に住み続けることを、母は強く希望しております。
WEBで依頼した 不動産３社の査定は、いずれも建物：ゼロ・土地：約2,000万円でした。
母の資産は、年金が振り込まれる銀行に約600万円と生命保険のみです。
そこで、母が施設に入らざるを得なくなった時に、不動産売却の判断能力を失っていても、不動産を売却し、そのお金を母の施設費・生活費・医療費・介護費等の費用に充てることができるよう、次の３パターンの相続登記を、検討しています。
(1) 不動産は、相続人である 母：0%、私：0%、妹：100% で相続登記
(2) 家族信託契約を活用し、不動産は、母：100%、私：0%、妹：0% で相続登記
(3) 成年後見制度を活用し、不動産は、母：100%、私：0%、妹：0% で相続登記
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投稿日：2023年01月16日
回答日：2023年02月01日
生前贈与を受けたいのですが
母親が病気で！
先が長くないのですが
借金が信販会社等からあるようで
その事から家と土地だけ生前贈与を受けて
亡くなった時は財産放棄をしたいのですが！
家と土地の評価は1000万もないのですが
どのようにしたらよいですか
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投稿日：2023年01月08日
市営住宅強制退去を言い渡された
父が亡くなりました。市営住宅に入居していて市営事務所に聞くと同居して一年以上経っていないとそのまま名義変更して住み続けるのは無理で強制退去となりますと言われた。住民票など書面上は同居してないが事実上は同居していて2年ぐらいたちます。近所の人もそれはわかってくれています。父と母が暮らしていたこの団地で生活していきたいです。私は別の住所で同じ区で生活保護を受けて生計立てていました。生活保護を受給しながら両親二人の入退院、介護をして二人を看取りました。自分自身も身体障害者手帳2級を受け(精神)かなり気分がしんどいです。このまま名義変更して住み続けたいのですがどうすれば良いでしょうか？
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投稿日：2022年12月28日
土地名義貸し詐欺による登記強制変更について
土地の年貢代を払っているのが馬鹿らしくなり
近所の土地も標準価格より割増した金額で
売却していた事を伝て聞いたため
今回返却を求める決意をしました。
年代まで把握してませんが
以下の系列で現在まで、進んでいます。
1.祖父が土地を購入し家を建築
2.名義貸し名目の口約束で、祖父へ話し
売却人へ印鑑を手渡し
3.土地の名義が、売却人へ勝手に変更
4.印鑑を祖父に返却し、年契約でお金を支払うように要求
お金（年貢代）については
10万⇒7万まで値下げ交渉をし、40年以上
支払いを続けています。
値下げもここ10年以内でやっとの承諾でした。
※最初の金額については、把握していないため
私の知る範囲で記載をしています。
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投稿日：2022年12月25日
小規模宅地等の特例が使えますか？
父が亡くなり相続税の申告書を作成しています。
父所有の土地に家が２軒あり、うち１軒は母が住み続けるので母が相続し、もう１軒は次女家族が住んでいるのでそのまま次女が相続します。
母が相続する実家は小規模宅地等の特例が使えると思うのですが、次女が相続する家はどうでしょうか。
次女が相続する家の状況としては、
・土地・家屋の名義は父であり、固定資産税も父が払っていた。
・家賃は発生していない。
・生計は別。（水道ガス等の公共料金は妹家族が払っている）
・妹家族が住んで10年くらい経つ
このような場合だと小規模宅地等の特例は使えないのかなと思いますが、使える可能性があるのでしたら教えていただきたいです。
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投稿日：2022年12月20日
両親の生活が脅かされている
両親が住んでいる土地、家について。
土地は祖父名義、家は叔父名義。
家の名義（2002年死去）の娘より、敷地内に家を建てたい等と申し出あり。
現在、父は90歳で80歳の母が介護をしている。
家土地のことで、いろいろ言われ、母の心労は尋常でない。両親が健在の間は土地をいじるのは待ってほしい。
祖父母の面倒は1963〜1982年まで両親が見ており、亡くなった後は家土地の固定資産税は父が支払っている。
長年住んできたこと、祖父母の面倒を見てきたこと、現在住んでいる、ということが、こちらの要求を通すのに、どの程度、効力があるのか知りたい。
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投稿日：2022年12月20日
回答日：2022年12月27日
私の持ち家に居座る実母を、実母の家に転居させる
実母とは私の持ち家に一緒に住んでいましたが、10年ほど前に破綻しました。母は車で10分ほどのところに持ち家があるので、そちらに出てくれと私が言いました。一度は出ると言ったのですが、私への嫌がらせのために長生きして、居座り続けると言いました。
どうしても一緒に生活できないので、私が部屋を借りて出たのですが、それから10年近くなり、実母が高齢になってきました。
私はどこかで気持ちを入れ替えて、穏便に出て行かないかと期待しましたが、私が先に死なないとも限りません。
私の家に住めないばかりか、破綻した実母のせいで事故物件になってしまうのは絶対に嫌です。
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投稿日：2022年11月29日
回答日：2022年12月01日
家の名義人の権限と法的手段
母親85歳、息子（次男）夫婦と孫二人の５人家族。母親は次男夫婦との生活に折り合いが合わず、三男宅に同居。一年たち、生活は程々にうまくはいってるものの、なんで自分が出て行かなければならなかったのか？このままでは長年住んでた自宅（名義人 母親）をとられてしまう。と疑問を持ち、次男夫婦に特に嫁に、出て行ってほしいと投げかけるが拒否、再度同居も拒否された。母親の名義、物なのに、特に家賃等支払いも何もない。力づくで追い出すわけにもいかないため、この場合法的手段しかないと思われるが①勝手に家を売りに出すことは可能か？②法的手段により、家、土地の見積もり出しお金として請求、無理なら差し押さえなどできるのか？③法的手段以外ありえないのか？この場合の他の兄弟への相続はできるのでしょうか？名義を急遽、三男や長男とかにできるのでしょうか？いずれ遺言書で次男には渡さないとしたと時に、追い出せるのでしょうか？ご教授頂けると助かります。宜しくお願いします。
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投稿日：2022年11月19日
回答日：2022年11月21日
相続対象の土地に関する覚書について
現在、相続の手続き中です。相続財産の確認中に、今回の相続の対象となる土地についての覚書が出てきました。被相続人（甲）と他の親族の間で交わされた覚書です。相続人としては納得がいかない内容ですが、やはりその土地を相続する者は、その覚書の内容にも拘束されると考えて間違いないでしょうか。
覚書の内容は、「甲の土地のかなりの部分を、覚書に合意した誰かの申し出があれば、協議なく、共有持ち分とする」というものです。
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投稿日：2022年11月15日
回答日：2022年11月15日
相続、借地名義変更など
父親の借地に建てられた実家に母と同居しています。
父は、2018年に他界
母は、当時から認知症気味で一人になったのを機に
長男の私の夫婦が同居し介護しながら生活
母は2020年からは介護施設に入居し、通院時などでの対面の状態
建物は、父の死亡で固定資産税は母へ請求
土地は名義変更していません、次の更新は令和9年です。
相続対象としては、妹がおり、母、私、妹が対象
母の相続となると、私妻も影響があると考えます。
妹夫婦は、隣の市にいましたが、母が介護の施設に入所できたのを機に東京の息子近くに同居をしています。
借地権、相続、名義変更について
認知の母はいる状態でどのようにしていくべきか教えていただけますか？
母は認知症以外は健康で暮らしています。
また、私も病気が発覚しリハビリ中
妹の長男も若いですが、病気発生で将来的な治療費が気になっているところです。
よろしくお願いいたします。
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投稿日：2022年11月10日
遺産分割協議書の法的効力について
相続登記がされていない家の二次相続についての相談です。
20年前に父が亡くなった時、相続人母・私・弟で遺産分割協議書を作り、父名義の家を全て母が相続しましたが、父のものを横取りするようで嫌だという母の意向で家の相続登記をしておらず、家は父名義のままになっています。その後20年経ち、いつ母の相続が起きてもおかしくない状況です。このまま母の相続が起こった場合、父の相続登記が行われていないこの家は法的には父の相続時に法定相続分通りに相続されたものと見做されると聞いたことがあるのですが、父相続時の遺産分割協議書がある場合でも、登記がなされていない限り、法定相続分通りに相続されたと見做されるのでしょうか。遺産分割協議書は元公務員の母が作成し、相続人全員が署名捺印し、印鑑証明もありますが、家族間だけの共有で外部に出したことはありません。また、今後母の相続をすることになった場合、この家は登記を2回分行うことになるのでしょうか。
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投稿日：2022年09月21日
回答日：2022年09月22日
相続予定の不動産を名義変更せずに売却できますか？
一年半前に両親が亡くなり、
姉弟3人で実家（家、土地、田んぼ）を相続する事になりました。
みんな実家を離れて暮らしている為、売却したいと考えています。（実家は父親名義です）
しかし、姉弟のうち1人（弟）と連絡が取れず、名義変更ができず相続も出来ずにいます。
このような場合、名義変更せずに実家を売却することは可能なのでしょうか？
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