事故物件の告知義務とは？必要なケース・期間と違反した場合のリスクを解説
所有する物件で過去に人が亡くなっており、売却や賃貸の際にどこまで伝えるべきか迷っていませんか。
事故物件の告知義務は、2021年10月に国土交通省が公表したガイドラインで、告知が必要なケースや期間の目安が示されています。
一方で、告知すべき事実を伏せたまま契約すると、あとから契約解除や損害賠償を求められるおそれもあるため注意してください。
本記事では、告知が必要なケースと不要なケース、告知の期間と伝える内容、違反した場合のリスクを解説します。
以下のいずれかに当てはまる方は、本記事を参考に弁護士への相談も検討してみてください。
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人が亡くなった物件を売却・賃貸する予定で、告知すべきか判断できない
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買主や借主から「事故物件だと聞いていない」と連絡が来ている
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購入・入居したあとに、過去の事件や自殺を知った
事故物件の告知義務とは
事故物件の告知義務とは、過去に物件内で人が亡くなった事実を、売主・貸主が買主・借主に伝える義務のことです。
人の死があった物件は、住む人に心理的な抵抗を与える「心理的瑕疵（かし・不具合や欠陥のこと）」がある物件として扱われます。
告知の要否について、法律に明確な基準が書かれているわけではありません。
そのため実務では、国土交通省のガイドラインを目安にして判断するのが一般的です。
告知義務は民法の信義則と宅地建物取引業法で定められている
売主・貸主が告知を求められるのは、民法の信義則（取引の相手を裏切らないよう誠実に行動すべきという原則）が根拠です。
過去の裁判例では、取引の目的や事案の内容、発生からの経過年数、近隣住民への知られ方などを考慮して、告知義務の有無が判断されています。
たとえば、自宅として購入する買主にとって、室内で起きた自殺は契約するかどうかを左右する重要な事情です。
不動産会社には、宅地建物取引業法でより直接的な義務が課されています。
同法47条1号は、取引の相手方の判断に重要な影響を及ぼす事項について、故意に事実を告げないことや、事実と異なることを告げることを禁じる規定です。
売主が仲介を依頼している場合、売主が不動産会社に事実を伝えなければ、買主には正しい情報が届きません。
告知の出発点は、売主・貸主が把握している事実を仲介業者に正確に伝えることです。
ガイドラインは宅建業者向けだが売主・貸主の判断の目安にもなる
国土交通省のガイドラインは、不動産会社（宅地建物取引業者）が告知すべき範囲を示したものです。
ただし、ガイドライン自体が「民事上の責任は個別に判断されるもので、ガイドラインどおりに対応しても責任を回避できるとは限らない」と明記しています。
つまり、ガイドラインで「告げなくてもよい」とされる事案でも、裁判で売主・貸主の責任が認められる可能性は残ります。
それでも、裁判例を踏まえて整理された基準なので、個人の売主・貸主にとっても判断の目安として有用です。
ガイドラインの基準に当てはめたうえで、迷う部分は告知する方向で検討すると安全でしょう。
事故物件の告知が必要なケース・不要なケース
告知が必要かどうかは、「死因」「亡くなった場所」「特殊清掃が行われたか」の3点で決まります。
特殊清掃とは、孤独死などで遺体の発見が遅れた部屋で行う、消臭・消毒を含む専門的な清掃のことです。
ガイドラインの基準をまとめると、次のとおりです。
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ケース |
売買 |
賃貸 |
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他殺・自殺・事故死など |
告知が必要 |
おおむね3年は告知が必要 |
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特殊清掃のない自然死・日常生活での不慮の死 |
原則不要 |
原則不要 |
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自然死などで特殊清掃が行われた |
告知が必要 |
発覚からおおむね3年は告知が必要 |
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隣の住戸・通常使わない共用部分での死 |
原則不要 |
原則不要 |
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買主・借主から聞かれた場合、社会的影響が大きい事件 |
告知が必要 |
告知が必要 |
それぞれのケースについて、詳しく見ていきましょう。
1. 告知が必要なケース｜他殺・自殺・事故死や特殊清掃が行われた死
他殺・自殺・火災などの事故死があった物件は、原則として告知が必要です。
他殺・自殺・事故死は、買主・借主が契約するかどうかの判断に重要な影響を与えると考えられているためです。
自然死であっても、長期間発見されずに特殊清掃や大規模なリフォームが行われた場合は、告知の対象になります。
たとえば、一人暮らしの高齢者が亡くなり、数週間後に発見されて床材を張り替えたケースが典型例です。
ガイドラインでは、発見が遅れたケースの死因は「自然死」と伝えたうえで、特殊清掃などが行われた旨もあわせて告げるものとされています。
死因がわからない場合も、「不明」と伝える必要があります。
告知の対象かどうか判断がつかない場合は、告知する前提で準備を進めるのが無難です。
2. 原則告知不要なケース｜老衰・病死などの自然死と日常生活での不慮の死
老衰や持病による病死などの自然死は、売買・賃貸のいずれも原則として告知が不要です。
住宅で人が亡くなることは当然に予想されるものであり、自宅で亡くなった人の約9割を老衰や病死が占めるという統計もあるためです。
自宅の階段からの転落、入浴中の溺死、食事中の誤嚥（ごえん）など、日常生活の中で起きた不慮の事故による死も同じ扱いになります。
ただし、前のケースのとおり、発見が遅れて特殊清掃などが行われた場合は告知が必要です。
「病死だから伝えなくてよい」と決めつけず、亡くなった後の部屋の状態や、清掃・リフォームの有無まで確認することが重要です。
3. 原則告知不要なケース｜隣の住戸や通常使わない共用部分での死
集合住宅では、取引する部屋の隣の住戸や、買主・借主が日常生活で使わない共用部分で起きた死は、原則として告知が不要です。
「通常使わない共用部分」とは、たとえば屋上や機械室、ほかの住人専用の通路などが考えられます。
一方で、ベランダのような専用使用できる部分や、日常的に通る玄関・エレベーター・廊下・階段で起きた死は、取引する部屋と同じ扱いです。
また、隣の住戸での事案でも、事件性や周知性、社会に与えた影響が特に高い場合は、告知が必要になります。
マンションで同じ階の別の部屋の事件が大きく報道された場合などは、告知を検討した方がよいケースです。
4. 例外｜買主・借主から聞かれた場合と社会的影響が大きい事件
買主・借主から「過去に人が亡くなったことはあるか」と聞かれた場合は、経過期間や死因にかかわらず告知が必要です。
ガイドラインでは、問われた時点で、事案は相手の判断に重要な影響を及ぼすものと考えるとされています。
自然死や3年以上前の事案であっても、聞かれたら把握している事実を伝えましょう。
事件が大きく報道されるなど、社会的影響が大きい事案も同様です。
聞かれたのに「ありません」と答えると、事実と異なることを告げたとして、あとで責任を問われる原因になります。
売主・貸主自身が詳しい事情を知らない場合は、「不明である」とそのまま伝えれば足ります。
事故物件の告知義務の期間について
告知が必要な期間は、賃貸ではおおむね3年、売買では年数による区切りがないというのがガイドラインの考え方です。
告知の「期間」は法律で決められた時効ではなく、裁判例などを踏まえて示された目安です。
事件性や周知性によって判断が変わる点を理解したうえで、取引の種類ごとに確認しましょう。
賃貸｜発生からおおむね3年
賃貸では、他殺・自殺などが発生してから、または特殊清掃などが必要な死が発覚してから、おおむね3年が経過すれば原則として告知が不要になります。
たとえば、2023年5月に室内で自殺があった部屋なら、2026年5月ごろ以降の入居者には原則として告げなくてよい、という考え方です。
起算点は「亡くなった日」ではなく、特殊清掃などが行われるケースでは「発覚した日」になる点を押さえておきましょう。
ただし、事件性や周知性、社会に与えた影響が特に高い事案は、3年が経過しても告知が必要になる場合があります。
3年が経っていても、入居希望者から聞かれたら事実を伝えなければなりません。
売買｜経過年数による区切りは示されていない
売買については、ガイドラインに「何年たてば告知不要」という目安は示されていません。
売買は購入金額が大きく、買主が長期間住み続けることを前提にした取引なので、賃貸と同じ期間で区切るのは難しいためです。
裁判例には、心理的瑕疵は時間の経過とともに薄れ、やがて消えるとしたものもあります。
しかし、どの程度の年数で告知不要になるかは事案ごとの判断で、一律の基準はないのが現状です。
そのため、売却する物件で告知が必要な死があった場合は、年数にかかわらず告知しておくのが基本です。
「一度住めば告知不要」「建て替えれば告知不要」とは限らない
「事故物件でも一度誰かが住めば、次の人には告知しなくてよい」という話を見かけますが、ガイドラインにそうした規定はありません。
賃貸で告知が不要になるかどうかは、間に入居者がいたかどうかではなく、おおむね3年という経過期間や事案の内容が判断基準です。
建物を取り壊して更地にした場合の土地取引についても、ガイドラインは「現時点では対象としていない」という立場です。
つまり、建て替えや更地化で告知義務が当然に消えるわけではありません。
更地や建て替え後の取引で迷ったときは、買主の判断に影響し得る事情として告知するか、事前に弁護士に確認しておくのが確実です。
事故物件で告知すべき内容｜発生時期・場所・死因・特殊清掃
告知が必要な場合に伝えるのは、事案の発生時期、場所、死因、特殊清掃などが行われた場合はその旨の4点です。
反対に、亡くなった方や遺族のプライバシーにかかわる事項まで伝える必要はありません。
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告げる内容 |
告げなくてよい内容 |
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発生時期・特殊清掃などの場合は発覚時期 |
亡くなった方の氏名・年齢 |
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居室内・ベランダ・共用廊下などの場所 |
住所・家族構成 |
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自然死・他殺・自死・事故死の別、不明ならその旨 |
具体的な死の態様 |
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特殊清掃などが行われた旨 |
発見時の状況 |
仲介を依頼する場合は、不動産会社から渡される告知書（物件状況等報告書）に、過去の事案を記載するのが一般的です。
ガイドラインでも、後日のトラブルを防ぐため、告知は書面で行うことが望ましいとされています。
口頭で伝えただけでは「聞いていない」と争われたときに証明が難しいため、書面に残しておきましょう。
事故物件の告知義務に違反した場合の3つのリスク
告知すべき事実を伏せて契約すると、買主・借主から契約解除や損害賠償、契約の取消しを求められるおそれがあります。
主な法的責任は次の3つです。
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責任の種類 |
求められる内容 |
期間の目安 |
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契約不適合責任 |
契約解除・代金減額・損害賠償 |
知ってから1年以内に通知、その後は知ってから5年・引き渡しから10年で時効。売主が知っていた場合は通知期間の制限なし |
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不法行為責任 |
損害賠償 |
損害と相手を知ってから3年 |
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詐欺による取消し |
契約の取消し・代金の返還 |
だまされたことに気づいてから5年 |
どの責任を問われるかは、事実を知っていたかどうか、どのように説明したかによって変わります。
それぞれの内容を順に見ていきます。
1. 契約不適合責任として解除・減額・損害賠償を請求される
心理的瑕疵も、契約で予定された品質を満たさない「契約不適合」として、売主の責任が問われる可能性があります。
買主が売主に請求できるのは、代金の減額、損害賠償、契約の解除などです。
買主が請求するには、原則として不適合を知ってから1年以内に売主へ通知する必要があります。
ただし、売主が引き渡しの時点で事実を知っていた場合や、重大な過失で知らなかった場合は、1年以内の通知という制限は適用されません。
事故物件であることを知りながら告げなかった売主は、長期間にわたって責任を問われる可能性がある、ということです。
契約書に「売主は契約不適合責任を負わない」という免責特約があっても、知りながら告げなかった事実については責任を免れられません。
なお、契約不適合責任のルールは賃貸借などほかの有償契約にも準用されるため、貸主も同様の請求を受けることがあります。
2. 不法行為（説明義務違反）として損害賠償を請求される
告知すべき事実を伝えなかったことが、説明義務違反として不法行為にあたり、損害賠償を請求されることもあります。
たとえば、相場より高い金額で購入してしまった差額や、引っ越し費用などが、損害として主張される代表例です。
不法行為にもとづく損害賠償請求権は、損害と賠償すべき相手を知った時から3年、または不法行為の時から20年で時効により消滅します。
不法行為責任は、契約の当事者である売主・貸主だけでなく、事実を知りながら説明しなかった仲介業者にも問われる可能性があります。
仲介業者に事実を伝えていたかどうかは、責任の所在を判断する重要な要素になるため、伝えた記録を残すことが大切です。
3. 詐欺を理由に契約を取り消される
事故物件であることを意図的に隠したり、聞かれて嘘をついたりした場合は、詐欺を理由に契約そのものを取り消されるおそれがあります。
契約が取り消されると、売主には受け取った代金を全額返還する義務が生じ、負担は重いものです。
取消権は、だまされたことに気づいた時から5年、または契約の時から20年で時効により消滅します。
仲介した不動産会社が故意に事実を告げなかった場合は、宅地建物取引業法違反として業務停止などの行政処分を受けます。
刑事罰も定められており、2年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金の対象です（両方が科されることもあります）。
拘禁刑は、2025年6月1日施行の改正刑法で懲役と禁錮を一本化した刑罰です。
「バレなければよい」という考えで告知を省くと、取引そのものが白紙に戻るリスクがあることを押さえておく必要があります。
契約後に事故物件だと知った買主・借主が取れる対応
契約後に事故物件だと知った買主・借主は、書類で告知の有無を確認し、知ってから1年以内に売主・貸主へ書面で通知することが基本です。
購入・入居したあとで過去の事案を知った側から見た、対応の流れは次のとおりです。
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告知書・重要事項説明書の記載を確認する
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売主・貸主に書面で通知する
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話し合いでまとまらなければ調停・訴訟を検討する
ステップ1：告知書・重要事項説明書の記載を確認する
まずは、契約時に受け取った告知書（物件状況等報告書）、重要事項説明書、売買契約書・賃貸借契約書を確認します。
書類に事案の記載があれば、告知はされていたことになり、責任を追及するのは難しいのが通常です。
記載がない場合でも、ガイドライン上告知不要とされる自然死などであれば、請求は認められにくいといえます。
一方、自殺や事件などの記載がなく、契約前に聞いたのに「ない」と説明されていた場合は、責任を追及できる可能性があるでしょう。
仲介業者とのやり取りのメールや、説明を受けた日時のメモも、あわせて保管しておくと、後の交渉や調停で役立ちます。
ステップ2：売主・貸主に書面で通知する
告知されていなかったとわかったら、事故物件であると知った時から1年以内に、売主・貸主へ通知します。
通知を怠ると、契約不適合責任にもとづく請求ができなくなるおそれがあるためです。
通知は、送った日付と内容を証明できる内容証明郵便で行うのが一般的です。
通知書には、事案を知った経緯、告知を受けていなかった事実、求める対応（解除・減額・損害賠償など）を簡潔に記載します。
仲介した不動産会社にも、同じタイミングで経緯を伝えておくとスムーズです。
ステップ3：話し合いでまとまらなければ調停・訴訟を検討する
相手が責任を認めない場合は、裁判所の民事調停や訴訟で解決を図ることになります。
民事調停は、裁判官と調停委員が間に入って話し合いを進める手続きで、訴訟より費用が安く、非公開で進むのが特徴です。
調停でも合意できなければ、訴訟で契約の解除や損害賠償を求めることになります。
告知義務違反を立証するには、相手が事実を知っていたことや、請求できる損害額を証拠で示すことが求められるため、準備が重要です。
請求の見通しや証拠の集め方は、通知を出す前の段階から弁護士に相談しておくと判断しやすくなります。
事故物件の告知トラブルを防ぐために売主・貸主がしておきたい3つの対策
告知をめぐるトラブルを防ぐには、事実を正確に書き、迷ったら告知し、告知した内容を契約書類に残すことが有効です。
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対策 |
内容 |
効果 |
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告知書への正確な記載 |
把握している事案をすべて記載する |
「知りながら告げなかった」と判断されるリスクを抑えられる |
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迷う事案の告知 |
ガイドラインで判断が分かれる事案も告知する方向で検討する |
後日の解除・損害賠償のリスクを下げられる |
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契約書類への記載 |
重要事項説明書・契約書に事案と容認事項を記載する |
「聞いていない」という争いを防ぎやすくなる |
3つを組み合わせることで、告知した事実を後から証明しやすくなります。
1. 把握している事実を告知書に正確に書く
告知書（物件状況等報告書）は、売主が把握している物件の状況を買主に伝えるための書類です。
売買で使われる主な告知書には、事件・事故などの項目があらかじめ設けられています。
告知書には、発生時期・場所・死因・特殊清掃の有無を知っている範囲で記載します。
詳しい事情を知らない場合は、空欄にせず「詳細は不明」と書いておきましょう。
「軽い話だから書かなくてよい」と自己判断で省くと、知りながら告げなかったと評価されるおそれがあります。
2. 判断に迷う事案は告知する前提で仲介業者と相談する
ガイドラインで扱いが整理されていない事案は、告知する前提で仲介業者と相談するのが安全です。
たとえば、建物を取り壊した後の土地取引、搬送先の病院で亡くなったケース、転落した人の落下開始地点などは、ガイドラインの対象外とされています。
告知すると売却価格や賃料が下がるのではないか、と不安に感じる方もいるでしょう。
しかし、告知しなかった場合に問われる解除や損害賠償のほうが、負担が大きくなるケースが少なくありません。
判断が難しい事案は、仲介業者だけでなく弁護士にも確認しておくと安心です。
3. 告知した内容を重要事項説明書・契約書に残す
告知した事実は、重要事項説明書や契約書に記載して、買主・借主に確認してもらうことが大切です。
不動産会社が仲介する取引では、契約前に宅地建物取引士が重要事項説明書を交付して説明します。
あわせて、契約書の特約欄に容認事項（買主が了承した事実を明記する条項）を入れておくと、後日の争いを防ぎやすくなります。
たとえば「買主は、本物件で〇年〇月に自死があったことを了承のうえ購入する」といった書き方です。
署名・押印した書類の控えは、引き渡し後も一定期間は保管してください。
口頭だけのやり取りは、争いになったときに立証できないため、必ず書面を残してください。
事故物件の告知義務に関する悩みは「ベンナビ法律相談Q&A」で解決しよう
事故物件の告知義務は、ガイドラインの基準に当てはまるかどうかの判断や、告知しなかった場合の責任の範囲によって、取るべき対応が大きく変わります。
早い段階で弁護士に相談することで、告知書の記載内容から相手方への回答、解除・損害賠償への対応まで、具体的な選択肢が見えてきます。
とはいえ、「弁護士に相談すべきレベルの話なのか」判断がつかない、という方も多いでしょう。
ベンナビ法律相談Q&Aでは、質問を投稿すると、不動産トラブルなどの分野を得意とする弁護士が無料で回答してくれるため、解決に向けた具体的な対処方法がわかります。
まずは無料相談を活用し、自分の状況で何ができるのかを確認してみましょう。
事故物件の告知義務に関するよくある質問
さいごに、事故物件の告知義務についてよく寄せられる質問を紹介します。
事故物件か聞かれたら答えないといけない？
はい、買主・借主から聞かれた場合は、経過期間や死因にかかわらず、把握している事実を答える必要があります。
聞かれたのに否定すると、事実と異なることを告げたとして、契約の取消しや損害賠償を求められる原因です。
詳細を知らない場合は「不明」と答えれば足ります。
事故物件の告知義務を免れる方法はある？
いいえ、告知が必要な事案について、告知せずに済ませる正当な方法はありません。
「一度誰かが住めば告知不要になる」「建て替えれば告知不要になる」といった話も、ガイドライン上の根拠はありません。
意図的に隠して契約すると、詐欺を理由に契約を取り消されるおそれがあるため、事実を伝えたうえで条件を調整する方が安全です。
購入・入居前に事故物件か確認する方法は？
仲介する不動産会社に「過去に人が亡くなった事案はあるか」と直接質問するのが確実です。
ガイドラインでは、買主・借主から聞かれた場合は、経過期間や死因にかかわらず告知が必要とされています。
回答はメールなど記録に残る形で受け取り、告知書や重要事項説明書の記載もあわせて確認すると確実です。
孤独死があった物件は告知が必要？
病死などの自然死であれば原則として告知は不要です。
ただし、発見が遅れて特殊清掃や大規模なリフォームが行われた場合は、告知が必要になります。
賃貸の場合は、発覚からおおむね3年が経過すれば原則として告知不要とされています。
告知義務違反は何年で責任を問われなくなる？
請求の根拠によって期間が異なります。
契約不適合責任は買主が知ってから1年以内の通知が必要ですが、売主が事実を知っていた場合や重大な過失で知らなかった場合はこの制限がなく、権利を行使できると知ってから5年、または引き渡しから10年で時効になります。
不法行為の損害賠償は損害と相手を知ってから3年が時効です。
「告知事項あり」と「心理的瑕疵あり」の違いは？
「告知事項あり」は、物件広告などで、契約前に伝えるべき事情があることを示す表記です。
心理的瑕疵は告知事項の代表例ですが、告知事項には雨漏りなどの物理的な不具合や、周辺環境の問題が含まれることもあります。
どの事情が該当するのかは、不動産会社に具体的な内容を確認しましょう。
まとめ
事故物件の告知義務は、国土交通省のガイドラインで、死因・場所・特殊清掃の有無を基準に告知の要否が整理されています。
告知の期間は、賃貸ではおおむね3年が目安で、売買では年数による区切りがない点が特徴です。
告知すべき事実を伏せて契約すると、契約解除や損害賠償、契約の取消しを求められるおそれがあります。
迷う事案は告知する方向で検討し、告知書や契約書に記載して残しておくことが、トラブルを防ぐうえで有効な方法です。
告知の範囲や、買主・借主からの請求への対応に不安がある方は、ベンナビ法律相談Q&Aをご活用ください。
