家賃滞納で強制退去になるのは何か月？流れと回避策、その後の対応を解説
家賃の支払いが遅れ、管理会社や保証会社から督促や「契約を解除します」という通知が届いて、不安になっていませんか。
家賃を滞納しても、すぐに部屋を追い出されることはありません。
強制退去が認められやすくなるのは3か月程度の滞納が続いたときで、実際に退去させるには裁判所の判決と強制執行が必要です。
本記事では、強制退去になる滞納期間の目安と強制執行までの流れ、回避する方法、退去後の支払いを解説します。
読み終えるころには、自分がいまどの段階にいて、次に何をすべきかを判断できるようになります。
【結論】家賃滞納で強制退去になるのは「3か月程度」の滞納が目安
家賃滞納で強制退去が認められやすくなるのは、3か月程度の滞納が続き、催告にも応じない場合です。
催告とは、期限を決めて支払いを求める通知のことです。
1か月分の支払いが遅れただけで、退去させられることは通常ありません。
賃貸借契約は、借主と貸主の信頼関係を前提にした継続的な契約です。
そのため、家賃の不払いを理由に契約を解除するには、信頼関係が壊れたといえる程度の不払いが必要だと考えられています（信頼関係破壊の法理）。
「3か月」は法律で決められた数字ではなく、過去の裁判例や実務から生まれた目安です。
実際には、滞納の額や期間に加えて、過去の滞納歴や支払う意思があるかといった事情もあわせて判断されます。
滞納期間ごとのおおよその見通しは、次のとおりです。
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滞納期間 |
起こること |
契約解除・強制退去の可能性 |
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1か月程度 |
電話・書面での督促、遅延損害金の発生 |
低い |
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2か月程度 |
保証人・保証会社への請求、内容証明での催告 |
事情によっては解除される |
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3か月以上 |
契約解除の通知、建物明渡請求訴訟の提起 |
高い |
1か月程度の滞納｜督促の段階で、契約解除は認められにくい
1回の支払い遅れだけでは、信頼関係が壊れたとまではいえないと判断されるのが一般的です。
契約書に「1か月でも滞納したら催告なしで解除できる」と書かれていても、滞納が軽微な場合はその条項どおりの解除は認められにくくなっています。
ただし、1か月の滞納でも管理会社からの督促は始まり、遅延損害金も発生する点には注意してください。
家賃保証会社を利用している場合は、保証会社が大家に立て替えて支払い、以後は保証会社から請求を受けることになります。
滞納に気づいた時点で連絡を入れて支払日を伝えれば、大きな問題に発展する例は多くありません。
2か月程度の滞納｜契約解除の予告が届くこともあるが事情次第
2か月分が未払いになると、内容証明郵便で催告や契約解除の予告が届くことがあります。
解除が有効と認められるかどうかは、滞納に至るまでの経緯しだいです。
たとえば、過去にも滞納を繰り返している、督促の連絡を無視し続けているといった事情は、借主に不利に働きます。
反対に、一部でも支払っている、具体的な支払計画を示しているといった事情は、有利に考慮されます。
「3か月までは大丈夫」というわけではないため、2か月の時点で対応を始めましょう。
3か月以上の滞納｜信頼関係の破壊が認められやすく、明渡訴訟に進みやすい
3か月分前後の滞納があり、催告を受けた後も支払わない場合は、契約解除が認められやすくなります。
3か月を超えると、大家は建物明渡請求訴訟を起こし、裁判所の手続きで退去を求めるのが通常の流れです。
都営住宅や市営住宅などの公営住宅では、公営住宅法32条で「家賃を3か月以上滞納したとき」に明渡しを請求できると定められています。
民間の賃貸住宅でも、保証会社の契約などで3か月を区切りとする例が多く見られます。
家賃滞納から強制退去までの流れ
家賃滞納から強制退去までは、督促から強制執行まで5つの段階を踏み、全体で半年前後かかるのが一般的です。
大家や管理会社が、手続きを飛ばしていきなり退去させることはできません。
各段階の時期と、段階ごとに借主ができることを整理しました。
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ステップ |
滞納開始からの時期 |
借主ができること |
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1. 督促 |
直後〜1か月 |
連絡して支払日を伝える |
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2. 保証人・保証会社への請求 |
1〜2か月 |
保証会社と分割払いを相談する |
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3. 契約解除の通知 |
2〜3か月 |
期限内に支払う、または支払計画を合意する |
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4. 建物明渡請求訴訟 |
3〜5か月 |
答弁書を出し、和解を目指す |
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5. 強制執行 |
判決から1〜2か月 |
退去日を合意し、自分で退去する |
期間はあくまで目安で、大家の方針や裁判所の混み具合によって前後します。
それぞれの段階を詳しく見ていきましょう。
ステップ1：管理会社・大家から督促の連絡が来る｜滞納直後〜1か月
支払期日を過ぎると、管理会社や大家から電話・書面・訪問で支払いを求められます。
督促の段階で連絡を返し、いつ支払えるかを伝えれば、多くの場合は話し合いで解決が可能です。
支払いが遅れた日数に応じて、遅延損害金も発生します。
遅延損害金の利率は契約書に定めがあればそれに従い、定めがなければ法定利率の年3%です（2020年4月1日施行の改正民法による）。
貸主が事業者（法人や、賃貸経営をしている個人オーナーなど）にあたる居住用の賃貸借契約では、消費者契約法により遅延損害金は年14.6%が上限です。
督促であっても、深夜・早朝の訪問や、玄関に滞納を知らせる張り紙をするなど、社会通念を超える方法は許されません。
ステップ2：連帯保証人や家賃保証会社に請求がいく｜1〜2か月
滞納が続くと、連帯保証人に請求がいったり、家賃保証会社が大家に立て替えて支払ったりします。
保証会社が立て替えた場合、大家への支払いは済んでも、滞納の事実が消えるわけではありません。
以後の返済先は、立て替えた保証会社です。
連帯保証人は、借主本人と同じように滞納家賃の全額を請求される立場にあります。
家族や知人が保証人になっている場合は、請求が届く前に事情を伝えておきましょう。
ステップ3：内容証明郵便で催告・契約解除の通知が届く｜2〜3か月
「〇日以内に支払わなければ契約を解除する」という内容証明郵便は、明渡訴訟の前提になる重要な書面です。
民法541条は、相当の期間を定めて催告し、期間内に支払いがなければ契約を解除できると定めています。
期限内に全額を支払えば、解除を避けられる可能性は高くなります。
全額が難しい場合も、期限が来る前に連絡し、一部の入金や分割払いの合意を目指しましょう。
郵便を受け取らずにいても、通知が届いたものと扱われて手続きが進む場合があります。
ステップ4：建物明渡請求訴訟を起こされる｜3〜5か月
契約が解除されても退去しない場合、大家は裁判所に建物明渡請求訴訟を起こします。
裁判所から訴状と、口頭弁論の期日を知らせる呼出状が届きます。
訴訟では、部屋の明渡しとあわせて、滞納家賃の支払いも請求されるのが一般的です。
答弁書（訴状に対する自分の言い分を書いて裁判所に出す書面）を出さずに期日を欠席すると、大家の主張を認めたものとして判決が出る可能性が高くなります。
一方、期日に出席して話し合えば、滞納分を分割で支払う代わりに住み続ける和解や、退去までの猶予を設ける和解で解決する道も残っています。
判決が確定するか、確定前でも執行できるとする仮執行宣言が付けば、大家が次に進むのは強制執行の申立てです。
ステップ5：強制執行で退去させられる｜判決から1〜2か月
強制執行では、執行官がまず「明渡しの催告」を行い、定められた日までに退去していなければ、荷物を運び出して明渡しを完了させます（断行）。
民事執行法168条の2により、引渡し期限は原則として催告の日から1か月を経過する日です。
催告の際は、期限や部屋の占有を移してはならない旨を書いた公示書が室内に貼られます。
引渡し期限までに定められた断行日には、執行官と作業員が鍵を開けて室内の荷物を運び出し、部屋が大家に引き渡されます。
催告の後でも、大家と話し合って退去日を決め、自分で引っ越すことは可能です。
家賃滞納で強制退去を回避するための5つの対処法
強制退去を避けるための基本は、滞納がわかった時点で自分から連絡し、払える計画を書面で合意することです。
具体的には、次の5つの方法があります。
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管理会社・大家に自分から連絡し、支払計画を伝える
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分割払いや支払猶予の合意を書面に残す
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住居確保給付金など公的支援を自立相談支援機関に相談する
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訴状が届いたら答弁書を出し、和解を目指す
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払える家賃の物件へ自分から住み替える
1〜3は督促から契約解除通知までの段階で、4は訴訟の段階で、5はどの段階でも検討できる方法です。
1. 管理会社・大家に自分から連絡し、支払計画を伝える
連絡がないまま滞納が続くことが、信頼関係を最も損ないます。
いつまでに、いくら払えるのかを具体的に伝えましょう。
たとえば、2か月分を滞納している場合は「毎月の家賃に1万円を上乗せして、来月から返していく」といった形です。
失業や病気など、払えなくなった理由もあわせて伝えると、事情を理解してもらいやすくなります。
督促の電話や郵便物を放置すると、支払う意思がないと受け取られ、契約解除の判断で不利に働きます。
2. 分割払いや支払猶予の合意を書面に残す
話し合いで分割払いや支払猶予がまとまったら、合意した内容を書面やメールに残すことが大切です。
分割額・支払日・支払いが遅れた場合の扱いを明記しておけば、後から「そんな約束はしていない」と争いになるのを防げます。
保証会社が家賃を立て替えている場合は、大家だけでなく保証会社とも協議が必要です。
合意した内容どおりに払い続けることが、強制退去を避けるための何よりの対策になります。
3. 住居確保給付金など公的支援を自立相談支援機関に相談する
離職や収入の減少で家賃が払えないときは、住居確保給付金を利用できる可能性があります。
住居確保給付金は、生活困窮者自立支援法にもとづく制度で、家賃相当額（自治体ごとに上限あり）が原則3か月、延長すると最長9か月支給されます。
給付金は自治体から大家などに直接支払われる仕組みです。
ただし、申請した月以降の家賃が対象で、すでに滞納している分には充てられません。
2025年4月からは、家計の見直しのために家賃の安い住まいへ移る場合の転居費用の補助も加わりました。
相談窓口は、市区町村の自立相談支援機関です。
収入や資産などの要件があるため、早めに窓口で確認しておきましょう。
4. 訴状が届いたら答弁書を出し、和解を目指す
訴状が届いても、答弁書を出して期日に出席すれば、和解によって住み続けられる余地があります。
答弁書を出さずに欠席すると、大家の主張どおりの判決が出る可能性が高くなります。
答弁書に書くのは、滞納の事実関係と、分割で支払う意思があることなどです。
和解では、「滞納分を毎月〇円ずつ支払い、2回分遅れたら明け渡す」といった条件で合意する例が多く見られます。
弁護士費用の負担が難しい場合は、法テラスの民事法律扶助を利用できることがあります。
民事法律扶助は、収入や資産が一定以下の人を対象に、無料の法律相談や弁護士費用の立替えを行う制度です。
5. 払える家賃の物件へ自分から住み替える
家賃を払い続けるのが難しいときは、強制執行を待たずに退去日を合意し、自分から住み替える方法もあります。
自分で退去すれば、強制執行の費用や、荷物を運び出されて処分されるといった負担を避けやすくなります。
退去日を合意する際は、滞納分の支払方法もあわせて決めておきましょう。
預けている敷金は、退去時に滞納家賃や原状回復費用に充てられるのが一般的です。
【関連記事】退去費用に納得できないときの対処法
家賃滞納でやってはいけない3つの対応
守れない約束、荷物を残したままの夜逃げ、内容を確かめない署名は、かえって不利な結果を招きやすい対応です。
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守れない分割払いを約束する
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荷物を残したまま夜逃げする
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内容を確かめずに退去の合意書や念書へ署名する
いずれも、その場をしのげても、後から負担が大きくなります。
1. 守れない分割払いを約束する
払えない金額で分割払いを約束すると、遅れた時点で残額の一括請求や明渡しを求められ、かえって早く退去を迫られます。
訴訟の和解調書に「支払いが遅れたら明け渡す」という条項があれば、大家は改めて裁判をしなくても強制執行を申し立てられます。
分割額は、家計の収支から逆算して決めましょう。
たとえば、手取り月20万円・家賃7万円で生活費に余裕がないなら、上乗せは月1万円程度から提案するのが現実的です。
2. 荷物を残したまま夜逃げする
夜逃げをしても、滞納家賃を支払う義務は消えません。
部屋の明渡しが終わらない限り大家は手続きを続けるため、明渡しまでの家賃相当額や手続き費用は増える一方です。
借主と連絡が取れなければ、連帯保証人に全額の請求がいきます。
退去するなら、退去日を大家と決めて鍵を返し、滞納分の支払方法を話し合っておくことが重要です。
3. 内容を確かめずに退去の合意書や念書へ署名する
保証会社や管理会社から差し出された書面に、その場で署名するのは避けましょう。
「〇日までに退去する」「部屋に残した物の所有権を放棄する」といった内容に同意すると、後から争うのが難しくなります。
分割払いの念書でも、金額・期日・遅れた場合の扱いを確認せずに署名すると、守れない条件を背負うことになりかねません。
書面はいったん持ち帰り、内容に不安があれば弁護士に確認してもらうと安心です。
家賃滞納で強制退去になったその後はどうなる？
強制退去になっても、滞納家賃や遅延損害金、強制執行にかかった費用を支払う義務は残ります。
強制退去の後に起こりうることは、主に次の5つです。
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滞納家賃や強制執行の費用を請求される
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給与や預金を差し押さえられる
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連帯保証人に請求がいく
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次の部屋を借りるときの審査に通りにくくなる
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残した荷物が売却・処分される
滞納家賃・遅延損害金・強制執行の費用は退去後も支払う必要がある
退去しても、滞納家賃と遅延損害金の支払義務は残り、強制執行の費用も原則として借主の負担になります。
強制執行の費用に含まれるのは、執行官に納める手数料や、荷物の搬出・保管にかかる作業費用です。
たとえば東京地方裁判所では、明渡しの強制執行で申立て時に納める予納金の標準額が6万5,000円（2020年3月時点）とされ、別途作業業者の費用が加わります。
退去後に分割払いの相談をすることは可能です。
滞納家賃の消滅時効は原則5年ですが、判決などで確定すると10年に延びます。
判決があると給与や預金を差し押さえられることがある
判決や和解調書があると、大家は給与や預金を差し押さえられます。
給与の場合、差し押さえられるのは原則として手取り額の4分の1までです。
ただし、手取りが月44万円を超える場合は、33万円を超える部分すべてが差押えの対象になります。
給与が差し押さえられると、裁判所から勤務先に通知が届きます。
差押えの前に、大家と支払方法を話し合っておくことが重要です。
連帯保証人に請求がいく
連帯保証人は、滞納家賃・遅延損害金に加え、明渡しまでの家賃相当額も請求される立場にあります。
2020年4月1日以降に結ばれた個人の連帯保証契約では、保証の上限額（極度額）を定めなければ保証は無効です。
そのため、この時期以降の契約であれば、連帯保証人の責任は極度額の範囲に限られます。
いずれにしても家族などに負担がかかるため、早めに事情を伝えておきましょう。
次の部屋を借りるときに審査に通りにくくなる
家賃滞納の履歴があると、次の部屋を借りる際の保証会社の審査に通りにくくなることがあります。
信販会社系の保証会社を利用していた場合に注意したいのが、信用情報機関への延滞の登録です。
また、保証会社によっては、業界団体の中で滞納情報を共有している場合もあります。
保証会社を使わない物件を探す、連帯保証人を立てる、公営住宅に申し込むといった方法を検討しましょう。
住まい探しに困ったときは、住宅確保要配慮者の入居を支援する居住支援法人に相談する方法もあります。
残した荷物は執行官が保管し、引き取らないと売却・処分される
強制執行の断行日に運び出された荷物は、執行官が一定期間保管し、引き取られなければ売却などの手続きがとられます。
保管の期間は事案ごとに執行官が決め、保管にかかった費用も借主の負担です。
貴重品や重要な書類は、断行日より前に自分で持ち出しておきましょう。
家賃滞納でも大家や保証会社が自力で追い出すのは違法！
家賃を滞納していても、裁判所の手続きを経ずに鍵を交換したり荷物を運び出したりすることは違法です。
法律上、権利を実現するには裁判所の手続きによるべきとされ、自分の力で実行すること（自力救済）は原則として認められていません。
たとえば、次のような行為は違法となる可能性が高いものです。
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無断で鍵を交換する、ドアに補助錠を付けて入れなくする
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留守中に部屋に入り、荷物を運び出す
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玄関や共用部に滞納を知らせる張り紙をする
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深夜・早朝に繰り返し訪問や電話をする
ただし、違法な追い出しを受けたとしても、滞納家賃を支払う義務がなくなるわけではありません。
鍵の交換や荷物の撤去は「自力救済」にあたり許されない
判決を得ずに借主が部屋を使えない状態にする行為は、不法行為として損害賠償の対象になります。
行為の内容によっては、住居侵入罪や器物損壊罪にあたるケースもあるほどです。
契約書に「滞納したら鍵を交換できる」と書かれていても、条項があるからといって違法な行為が正当化されるわけではありません。
貸主の立場から見ても、手続きを踏まずに追い出すと、逆に賠償責任を負うことになります。
保証会社の「追い出し条項」は最高裁で無効と判断された
最高裁判所は2022年12月12日、家賃保証会社が用いていた「追い出し条項」を消費者契約法10条により無効と判断しました。
問題となったのは、次のような条項です。
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家賃を3か月分以上滞納したとき、保証会社が催告なしに賃貸借契約を解除できる
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家賃を2か月以上滞納し、連絡が取れず、電気・ガス・水道の使用状況などから部屋を使っていないと認められるとき、明け渡したものとみなす
判決は、適格消費者団体が条項の使用の差止めを求めた裁判で出されました。
自分の保証契約に似た条項があっても、条項があることだけを理由に慌てて退去に応じる必要はありません。
違法な追い出しを受けたときの対応
違法な追い出しを受けたら、まず証拠を残し、警察や弁護士に相談しましょう。
交換された鍵や張り紙、運び出された荷物の状況を写真に撮り、日時ややり取りを記録しておきます。
身の危険を感じるときや荷物が持ち出されている最中は110番、緊急ではない相談は警察相談専用電話「#9110」が窓口です。
部屋に入れない状態が続く場合は、弁護士に依頼して、部屋を使えるようにする仮処分を裁判所に申し立てる方法があります。
自分で鍵を壊して部屋に入るといった対応は、新たなトラブルの原因になるため避けてください。
強制退去が迫って住む場所がないときの相談先
住む場所を失いそうなときは、生活の立て直しは自治体の窓口に、法律問題は法テラスや弁護士に相談するのが基本です。
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相談先 |
相談できること |
向いているケース |
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福祉事務所 |
生活保護の住宅扶助・転居費用など |
収入や貯金がほとんどなく、生活が成り立たない |
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自立相談支援機関 |
住居確保給付金、一時的な住まいの支援 |
離職・収入減で家賃が払えない |
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居住支援法人 |
入居できる住まい探し、見守り |
次の部屋の審査に通らない |
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法テラス・弁護士 |
大家との交渉、訴訟への対応 |
訴状が届いた、違法な追い出しを受けた |
生活保護を受けると、家賃は住宅扶助として支給され、転居が必要な場合は敷金などの費用が認められることもあります。
住居確保給付金の内容は、「3. 住居確保給付金など公的支援を自立相談支援機関に相談する」で紹介しています。
一人で抱え込まず、退去の期限が迫る前に相談しておくと安心です。
家賃滞納や強制退去について弁護士に相談した方がよいケース
次のようなケースでは、賃貸トラブルに詳しい弁護士への相談を検討してください。
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裁判所から訴状や呼出状が届いた
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内容証明郵便で契約解除を通知された
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鍵の交換や荷物の撤去など、違法な追い出しを受けた
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保証会社から請求された金額や遅延損害金の計算に納得できない
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退去の合意書や念書への署名を求められている
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滞納家賃以外にも借金があり、家計の立て直しが必要
弁護士に依頼すれば、大家との分割払いの交渉や、訴訟での答弁書の作成と和解の交渉を任せられます。
違法な追い出しを受けた場合に、部屋を使える状態に戻す手続きや損害賠償の請求を任せられるのも弁護士です。
訴訟や強制執行に進む前に相談しておくことで、住み続ける選択肢を残しやすくなります。
家賃滞納・強制退去に関する悩みは「ベンナビ法律相談Q&A」で解決しよう
家賃滞納は、どの段階で連絡を入れたか、どのような支払計画を示したかによって、住み続けられるかどうかが大きく変わります。
早い段階で弁護士に相談することで、分割払いの交渉や訴訟での和解、違法な追い出しへの対応まで、具体的な選択肢が見えてきます。
とはいえ、「弁護士に相談すべきレベルの話なのか」判断がつかない、という方も多いのが現実です。
ベンナビ法律相談Q&Aでは、質問を投稿すると、賃貸トラブルなどの分野を得意とする弁護士が無料で回答してくれるため、解決に向けた具体的な対処方法がわかります。
まずは自分の状況に近い質問を探し、何ができるのかを確認してみましょう。
家賃滞納による強制退去に関するよくある質問
さいごに、家賃滞納による強制退去についてよく寄せられる質問を紹介します。
連帯保証人がいれば強制退去にはならない？
連帯保証人がいても、強制退去にならないとは限りません。
保証人が家賃を立て替えたとしても、借主本人の滞納が続いて信頼関係が壊れたと判断されれば、契約を解除される可能性があります。
保証人への請求を避けるためにも、早めに大家と支払計画を話し合いましょう。
滞納分を払えば強制退去は止められる？
契約解除の通知が届く前や、催告の期限内に滞納分を支払えば、強制退去を避けられる可能性は高くなります。
一方、契約が解除された後や判決が出た後は、支払っても当然に手続きが止まるとは限らない点に注意してください。
その場合も、大家と話し合って強制執行の申立てを取り下げてもらったり、新たに契約を結び直したりできることがあります。
滞納した家賃に時効はある？
滞納家賃の消滅時効は原則5年です（2020年4月1日施行の改正民法では、大家が請求できると知った時から5年）。
2020年3月以前に結んだ賃貸借契約の家賃には改正前の民法が適用され、支払期日から5年で時効にかかります。
ただし、督促に応じて一部を支払ったり、支払いを約束したりした場合、時効は更新されて振り出しに戻る仕組みです。
判決などで確定した場合は、時効期間が10年になります。
生活保護を受けていても強制退去になる？
生活保護を受けていても、家賃を滞納すれば強制退去になる可能性があります。
住宅扶助を生活費に使ってしまい滞納するケースもあるため、福祉事務所に相談し、家賃を大家に直接支払う代理納付の利用を検討しましょう。
滞納が生じたときは、早めにケースワーカーへ相談することが重要です。
店舗やテナントの家賃滞納でも強制退去になる？
店舗やテナントなど事業用の物件でも、家賃の滞納が続けば契約を解除され、明渡訴訟と強制執行によって退去させられる可能性があります。
事業用の契約は消費者契約法の対象にならないため、契約書の条項がそのまま適用されやすくなります。
一方で、裁判所の手続きを経ずに鍵を交換するなどの自力救済が許されないのは、事業用でも同じです。
まとめ
家賃滞納で強制退去が認められやすくなるのは、3か月程度の滞納が続き、催告にも応じない場合です。
強制退去は、契約解除・明渡訴訟・強制執行という裁判所の手続きを経て初めて実行され、全体で半年前後かかるのが一般的です。
滞納がわかった時点で自分から連絡し、払える計画を書面で合意することが、住み続けるための基本になります。
訴状が届いた、違法な追い出しを受けたといった場面では、一人で判断せず専門家の意見を聞いてみてください。
対応に迷ったら、ベンナビ法律相談Q&Aで弁護士に質問してみましょう。
