入居者と連絡が取れないときの対処法｜やってはいけない対応と契約解除の流れを解説
家賃の入金が止まり、電話をしても入居者が出ないまま数日が過ぎて、どう動けばよいか迷っていませんか。
入居者と連絡が取れないときは、安否・家賃・契約の順に状況を確かめれば、あわてずに対応を選べます。
ただし、合鍵で部屋に入ったり鍵を交換したりすると大家側が責任を問われるおそれもあるため、動く順番が大切です。
本記事では、連絡が途絶えた直後の5つの対処ステップ、やってはいけない対応、契約を解除する流れ、入居者が亡くなっていた場合の対応の4点を解説します。
読み終えるころには、自分のケースでいま何をすべきか、弁護士に相談すべき段階かを判断できるようになります。
入居者と連絡が取れないときの対処法
入居者と連絡が取れないときは、命に関わる可能性を最初に確かめ、次に家賃、最後に契約の整理へ進むのが基本です。
連絡が取れない理由によって、優先すべき対応が変わるためです。
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状況のサイン |
考えられる原因 |
優先する対応 |
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家賃は入っている・郵便物は回収されている |
仕事や入院などによる長期不在 |
緊急連絡先に確認し、しばらく様子を見る |
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家賃が止まり、電話にも出ない |
滞納による連絡の回避 |
督促の記録を残し、連帯保証人・保証会社に連絡する |
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郵便物があふれ、メーターも動いていない |
夜逃げ・行方不明 |
所在を調べ、契約解除の手続きを準備する |
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異臭がする・夜も照明がついたまま |
室内で倒れている可能性 |
ただちに警察へ連絡する |
たとえば、出張が多い入居者なら、数日電話に出ないだけで慌てて動く必要はありません。
一方で、異臭や大量の郵便物、止まったメーターは、早めに動くべきサインです。
どの状況でも、賃貸借契約が続いている限り、大家の判断だけで部屋に入ることは原則としてできません。
部屋に入れない前提を押さえたうえで、具体的な手順を確認しましょう。
入居者と連絡が取れないときの対処法｜5つのステップ
入居者と連絡が取れないときは、次の5つのステップを順番に進めるのが基本です。
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電話・メール・書面で連絡し、記録を残す
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連帯保証人・緊急連絡先に状況を確認する
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家賃保証会社を利用していれば早めに報告する
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郵便受けやメーターなど外から生活の様子を確認する
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安否が心配なら警察に相談する
各ステップで残した記録は、のちに契約を解除したり訴訟を起こしたりするときの証拠になります。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
ステップ1：電話・メール・書面で連絡し、記録を残す
まずは、時間帯と手段を変えて連絡を試み、日時・方法・内容を記録します。
電話は平日の昼と夜、休日などに分けて複数回かけ、つながらなければSMSやメールも併用しましょう。
あわせて、郵便受けへの投函と郵送の両方で書面を届けておきます。
書面には、滞納額と支払期限、連絡をお願いしたい旨を簡潔に書きます。
「払わなければ荷物を出す」といった脅すような文言は、後で不利になるので避けてください。
督促を重ねた記録は、契約解除に必要な「信頼関係の破壊」を示す材料になります。
ステップ2：連帯保証人・緊急連絡先に状況を確認する
本人と連絡がつかなければ、契約書に記載された緊急連絡先と連帯保証人に連絡します。
緊急連絡先には、入居者の近況の確認や、本人への連絡を頼めます。
連帯保証人には、滞納している家賃の支払いを求めることも可能です。
2020年4月1日以降に結んだ契約で個人が連帯保証人になっている場合、保証の責任は契約書に定めた極度額（保証の上限額）の範囲に限られます。
ただし、緊急連絡先にも連帯保証人にも、賃貸借契約を解約する権限はありません。
家族から「息子と連絡が取れないので部屋を開けてほしい」と頼まれた場合も、自分で開けずに警察への相談を案内しましょう。
ステップ3：家賃保証会社を利用していれば早めに報告する
家賃保証会社を利用している場合は、滞納が出た時点で、契約で決められた期限内に保証会社へ報告します。
報告が遅れると、滞納分を立て替えてもらう代位弁済を受けられなくなるおそれがあるためです。
報告期限は保証会社ごとに異なるので、保証委託契約書で確認しておきましょう。
代位弁済が行われると、その後は保証会社が入居者に請求します。
明渡しの手続きを保証会社側で進めるのか、貸主が弁護士に依頼するのかも、契約内容によって変わります。
ステップ4：郵便受けやメーターなど外から生活の様子を確認する
物件を訪ね、共用部や外から見える範囲だけで、入居者が住んでいるかを確かめます。
確認したい主なポイントは、次のとおりです。
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郵便受けに郵便物やチラシがたまっていないか
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電気・ガス・水道のメーターが動いているか
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洗濯物や自転車がそのままになっていないか
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夜間に照明がついたり消えたりしているか
確認した内容は、日付入りの写真とメモで残しておくと役立ちます。
後で裁判所の手続きを使うとき、所在がわからないことを示す調査報告の材料になるためです。
近隣住民への聞き取りは、入居者のプライバシーに配慮して最小限にとどめましょう。
ステップ5：安否が心配なら警察に相談する
室内で倒れている可能性があるときは、迷わず110番に通報し、緊急かどうか判断できなければ警察相談専用電話「#9110」に相談します。
110番は事件・事故の緊急通報用で、#9110は緊急ではない相談の窓口です。
警察が必要と判断すれば、警察官の立ち会いのもとで部屋を開けることがあります。
その際は、合鍵の提供や鍵業者の手配を求められることがあるので、準備しておきましょう。
入居者の家族にも連絡し、可能であれば立ち会ってもらうと、後の行き違いを防ぎやすくなります。
入居者と連絡が取れなくてもやってはいけない5つの対応
契約が続いている限り部屋を使う権利は入居者にあり、裁判の手続きを経ずにその権利を奪う「自力救済」は認められていません。
家賃を払ってもらえず連絡もないと早く部屋を空けたくなりますが、次の5つの対応は大家側の責任につながるため避けてください。
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やってはいけない対応 |
問われうる責任 |
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合鍵で無断で部屋に入る |
住居侵入罪、損害賠償 |
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鍵を交換して締め出す |
宿泊費や慰謝料などの損害賠償 |
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室内の荷物を運び出す・処分する |
器物損壊罪、損害賠償 |
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連帯保証人や親族に解約を約束させる |
解約の効力がなく、契約が続く |
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「明渡しとみなす」条項に頼る |
条項が無効とされ、上記の責任を負う |
「家賃を払っていないのだから」という事情があっても、上の5つは正当化されません。
ひとつずつ確認しておきましょう。
1. 合鍵で無断で部屋に入る
合鍵を持っていても、入居者の承諾なく部屋に入ると、住居侵入罪（刑法130条）や損害賠償の対象になり得ます。
安否確認や設備点検が目的でも、自己判断で入ってよい理由にならない点は同じです。
生命の危険が疑われる場面では、ステップ5のとおり警察に相談し、立ち会いのもとで対応します。
修繕や点検で入室が必要なときも、入居者の承諾を得るのが原則です。
2. 鍵を交換して締め出す
鍵を交換して入居者を締め出す行為は、占有を一方的に奪う自力救済にあたります。
「滞納分を払えば新しい鍵を渡す」という条件付きでも、違法と判断されるおそれがあるのは同じです。
入居者が戻ってきた場合、ホテル代や慰謝料などの損害賠償を請求されかねません。
実際に、鍵の交換を理由に貸主側へ賠償を命じた裁判例もあるほどです。
鍵の交換は、強制執行で明渡しが終わってから行いましょう。
3. 室内の荷物を運び出す・処分する
室内の家財の持ち主は入居者であり、勝手に処分すると器物損壊罪や損害賠償の責任を問われ得ます。
荷物の運び出しや処分は、判決にもとづく強制執行のなかで、執行官の手続きとして行われるものです。
食品の腐敗や異臭が気になる場合も、自分で片付ける前に警察や弁護士に相談してください。
処分した家財の価値を後から請求されると、滞納家賃より高くつくこともあります。
4. 連帯保証人や親族に解約・明渡しを約束させる
賃貸借契約の当事者は入居者本人なので、連帯保証人や親族と解約を合意しても契約は終わりません。
連帯保証人が負うのは家賃などの支払い義務であり、契約を解約する権限までは持っていないためです。
本人が後で戻ってくると、契約は続いていたものとして扱われます。
親族に荷物を引き取ってもらう場合も、本人の同意や委任があるかを確認してから進めましょう。
5. 「連絡が取れなければ明渡しとみなす」条項に頼る
契約書に条項があっても、条項だけを根拠に荷物を運び出すことは避けるべきです。
最高裁判所は2022年12月12日、家賃債務保証会社が使っていた2つの条項を、消費者契約法10条により無効と判断しました。
対象は「一定の条件を満たせば明渡しがあったものとみなす条項」と「無催告で解除できる条項」です。
最高裁は、賃借人の利益を一方的に害する条項だとして、該当する条項を使った契約の差止めも認めています。
自分の契約書や保証契約に似た条項がある場合、効力は弁護士に確認してもらうと安心です。
行方不明の入居者と契約を解除して明け渡しを受ける流れ
入居者が行方不明でも、解除の通知を「公示」の方法で届け、明渡訴訟で判決を得て、強制執行で部屋を取り戻せます。
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手順 |
内容 |
期間の目安 |
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1. 解除できる状態か確認 |
滞納額・期間、督促の記録を整理する |
— |
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2. 内容証明郵便で通知 |
支払いの督促と解除の意思を送る |
1〜2週間 |
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3. 公示による意思表示 |
届かない通知を裁判所の手続きで届ける |
掲載から2週間 |
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4. 建物明渡請求訴訟 |
訴状を公示送達し、判決を得る |
2〜3か月程度 |
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5. 強制執行 |
執行官が明渡しを実現する |
1〜2か月程度 |
一連の手続きは、全体で数か月から半年ほどかかることが一般的です。
それぞれ見ていきましょう。
1. 解除できる状態か確認する｜滞納3か月が目安
賃貸借契約を解除するには、貸主と入居者の信頼関係が壊れているといえる事情が必要で、実務では家賃滞納3か月程度がひとつの目安とされています。
1か月程度の滞納だけで、ただちに解除が認められるケースは多くないと考えてください。
一方で、滞納に加えて連絡がまったく取れず所在もわからないことは、信頼関係の破壊を認めやすくする事情になります。
家賃の滞納がないまま連絡だけが取れない場合は、解除は難しいと考えておきましょう。
その場合は、安否確認と様子見が対応の中心になります。
2. 内容証明郵便で催告・解除を通知する
まず、相当の期間を定めて滞納家賃の支払いを求め、期間内に支払いがなければ契約を解除する旨を、配達証明付きの内容証明郵便で送ります。
書面には、滞納額、支払期限、期限までに支払いがなければ解除する意思を記載します。
解除の意思表示は、相手に届いた時点で効力を生じるのが原則です（民法97条1項）。
入居者が行方不明だと、郵便は「あて所に尋ねあたりません」などの理由で戻ってきます。
戻ってきた封筒は、所在不明の証拠になるので捨てずに保管してください。
3. 届かなければ「公示による意思表示」を使う
通知が届かないときは、入居者の最後の住所地を管轄する簡易裁判所に申し立て、「公示による意思表示」で解除を届けます（民法98条）。
裁判所の掲示場への掲示と官報への掲載が行われ、掲載日から2週間が経つと、解除の通知が届いたものとみなされます。
申立てで主に用意する書類は、次のとおりです。
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入居者の住民票の写し
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所在不明で戻ってきた内容証明郵便
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現地を調べた結果をまとめた所在調査報告書
官報掲載などの費用は、申立人があらかじめ納める必要があります。
なお、所在を知らないことに貸主の落ち度があると、到達の効力は生じない点にも気をつけてください。
公示の手続きとは別に、明渡訴訟の訴状に解除の意思表示を書き、公示送達で届ける方法もあります（民事訴訟法113条）。
民法98条の手続きは解除を届けるだけで、明渡しの強制執行には別に判決が必要なため、訴状で解除する方法が選ばれることも少なくありません。
どちらの方法が適しているかは事案によって異なるため、弁護士と相談しながら決めましょう。
4. 建物明渡請求訴訟を起こす
契約を解除したら、建物の明渡しと未払いの家賃を求めて、建物明渡請求訴訟を起こします。
相手の所在がわからなくても、訴状を公示送達（裁判所での公示によって書類を届けたものとみなす手続き）で届ければ訴訟は進められます。
公示送達は、裁判所の掲示場などで公示されてから2週間が経つと効力を生じます（民事訴訟法112条）。
行方不明の入居者が裁判に出てくることはまれで、多くの場合は貸主の請求を認める判決が出ます。
連帯保証人がいれば、同じ訴訟で被告に加えて支払いを求めることも可能です。
訴える裁判所は、訴額（請求額や建物の評価額から計算される金額）によって、物件所在地を管轄する地方裁判所か簡易裁判所になります。
5. 判決後は強制執行で明け渡しと残置物の処理を行う
判決が出たら、執行官に明渡しの強制執行を申し立て、執行官の手続きで部屋を空けてもらいます。
執行官はまず「明渡しの催告」を行い、原則として催告の日から1か月後を引渡し期限と定めて物件に公示書を掲示します（民事執行法168条の2）。
期限までに明け渡されなければ、執行官があらかじめ指定した断行日に、立ち会いのもとで荷物が運び出されます。
運び出された家財は、執行官が入居者側に引き渡すか、引き渡せなければ売却や保管の手続きを取ります（同法168条）。
申立て時の予納金や、荷物の搬出・保管を担う業者の費用は、貸主がいったん負担します。
部屋の広さや荷物の量によっては、業者の費用だけで数十万円かかることもあります。
鍵の交換や原状回復の工事は、明渡しが完了してから行いましょう。
入居者が室内で亡くなっていた場合の対応
入居者が室内で亡くなっていた場合も、賃貸借契約は自動的に終わらず、相続人に引き継がれます。
そのため、相続人と解約や家財の引取りを話し合うのが基本の流れです。
賃貸借契約と室内の家財は相続人に引き継がれる
民法896条により、部屋を借りる権利（賃借権）も室内の家財も、相続人がそのまま引き継ぎます。
契約を終わらせるには、相続人全員と合意して解約するか、相続人全員に対して解除の手続きを取る必要があります。
まず、緊急連絡先や戸籍をもとに相続人を調べましょう。
相続人が見つかれば、解約の合意とあわせて、家財の引取りや処分を依頼するのが一般的です。
亡くなるまでの滞納家賃も相続人に請求できますが、相続放棄をした人には請求できません。
なお、次の入居者への告知の要否は、国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が参考になります。
相続人がいない・全員が相続放棄したときは相続財産清算人を選ぶ
相続人がいない場合や全員が相続放棄した場合は、家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立て、清算人と解約や家財の処理を進めます。
相続財産清算人は、2023年4月1日施行の改正民法で「相続財産管理人」から見直された制度です。
申立ては、利害関係人である貸主自身が行うことも可能です。
ただし、清算人の報酬などにあてる予納金が必要になることが多く、手続きには時間もかかります。
費用と期間の見通しを含め、早い段階で弁護士に相談しておきましょう。
入居者と連絡が取れなくなるのを防ぐ対策
入居時の連絡先の取り方と契約上の備えで、連絡が途絶えたときの手間と損失は減らせます。
次の入居者や契約更新のタイミングで、以下の対策を検討してみてください。
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緊急連絡先を複数登録してもらい、更新時に変わっていないか確認する
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家賃保証会社を利用し、滞納時の報告期限を管理会社と共有しておく
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単身の高齢者には「残置物の処理等に関するモデル契約条項」の活用を検討する
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見守りサービスや定期的な連絡の仕組みを取り入れる
モデル契約条項は、国土交通省と法務省が2021年6月に公表したひな形です。
入居者が亡くなったときに、契約の解除や家財の処理を受任者に任せる内容を、あらかじめ契約で定めておくものです。
受任者には、入居者の推定相続人のほか、居住支援法人や管理業者などの第三者を想定しています。
貸主自身は入居者と利益が対立するため、受任者にはなれません。
入居者と連絡が取れないときの相談先
状況の確認は管理会社、滞納は保証会社、安否は警察、契約の解除と明渡しは弁護士に相談するのが基本です。
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相談先 |
相談できること |
向いている場面 |
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管理会社 |
連絡、現地確認、関係者との調整 |
連絡が途絶えた直後 |
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家賃保証会社 |
滞納家賃の立替え、入居者への請求 |
家賃の滞納が出たとき |
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警察 |
110番での通報、#9110での相談、安否確認 |
室内で倒れている可能性があるとき |
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弁護士 |
解除通知、公示の手続き、訴訟、強制執行 |
契約を解除して明渡しを求めるとき |
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認定司法書士 |
140万円以下の請求の相談・簡易裁判所での代理 |
少額の滞納家賃を請求するとき |
管理会社は日々の対応の窓口になりますが、報酬を得て貸主の代わりに法律上の交渉をすることはできません。
認定司法書士が代理できるのは訴額140万円以下の簡易裁判所の事件に限られ、明渡訴訟が地方裁判所になる場合は対応できません。
公示の手続きから訴訟、強制執行まで一貫して任せられるのは弁護士です。
弁護士費用は、相談料が30分5,000円程度（初回無料の事務所もあり）、明渡訴訟の着手金・報酬金がそれぞれ数十万円程度が目安とされています。
事務所によって設定が異なるため、依頼前に見積もりで確認しましょう。
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入居者と連絡が取れない悩みは「ベンナビ法律相談Q&A」で解決しよう
入居者と連絡が取れないトラブルは、自己判断で部屋に入ったり荷物を処分したりすると、大家側が責任を問われる立場に変わってしまいます。
公示の手続きや明渡訴訟の進め方を誤ると、部屋を貸せない期間が長引き、損失も膨らむ一方です。
早い段階で弁護士に相談すれば、解除できる状態か、どの手続きから始めるべきかの見通しを立てることが可能です。
とはいえ、「弁護士に相談すべきレベルの話なのか」判断がつかない、という方も少なくありません。
ベンナビ法律相談Q&Aでは、質問を投稿すると、賃貸トラブルなどの分野を得意とする弁護士が無料で回答してくれるため、解決に向けた具体的な対処方法がわかります。
まずは無料相談を活用し、自分の状況で何ができるのかを確認してみましょう。
入居者と連絡が取れないときに関するよくある質問
さいごに、入居者と連絡が取れないときについてよく寄せられる質問を紹介します。
何日連絡が取れなければ警察に相談すべき？
日数の決まりはなく、異臭や郵便物の山など命に関わるサインがあれば、当日中に相談してください。
高齢の入居者や持病がある入居者なら、2〜3日の不通でも早めに動いたほうが安心です。
緊急性の判断に迷うときは、#9110に相談できます。
警察は部屋を開けてくれる？
警察が人命に関わると判断すれば、警察官の立ち会いのもとで開錠されることがあります。
ただし、家賃の滞納など民事上の問題だけでは、警察は対応しないのが原則です。
家賃は振り込まれているのに連絡が取れない場合はどうする？
家賃の支払いが続いている限り、滞納を理由に契約を解除することはできません。
緊急連絡先に近況を確認し、異臭や郵便物の山などのサインがなければ様子を見るのが基本です。
口座から自動で引き落とされているだけの可能性もあるため、不通が長く続くときは安否確認も検討しましょう。
管理会社に任せている場合、大家は何をすればいい？
初動の連絡や現地確認は管理会社が担うことが多いので、対応の状況と記録を共有してもらいましょう。
契約の解除や訴訟は、貸主本人か弁護士が行う手続きです。
解除を考える段階に入ったら、大家自身が方針を決めましょう。
連絡が取れないまま滞納家賃を放っておくと請求できなくなる？
はい、滞納家賃は支払期日から5年が経つと時効にかかり、入居者が時効を主張すれば請求できなくなります。
訴訟を起こすなどの手続きを取れば時効の完成を止められるので、滞納が長引く前に動きましょう。
【参考】民法第166条（債権等の消滅時効）｜e-Gov法令検索
まとめ
入居者と連絡が取れないときは、安否、家賃、契約の順に状況を確かめましょう。
記録を残しながら、関係者や警察に連絡するのが基本です。
部屋への立ち入り、鍵の交換、荷物の処分は、法的な手続きを経てからでなければ大家側の責任につながります。
行方不明の入居者とも、公示による意思表示と明渡訴訟、強制執行の順に進めれば契約を終わらせることが可能です。
手続きの選び方や費用に迷ったら、早めに弁護士へ相談してください。
