売買契約の解除とは？不動産で解除できる7つのケースと違約金・期限を解説
不動産の売買契約を結んだあとで「やはり購入をやめたい」「買主が期日になっても代金を払わない」といった事態に直面し、契約を解除できるのか迷っていませんか。
売買契約は、一度成立すると一方の都合だけではやめられないのが原則です。
ただし、法律や契約書が定める理由があれば、契約を解除できます。
本記事では、解除できる7つのケースと期限、違約金や手付金の扱い、解除の手続きを売主・買主どちらの立場でも使えるように整理しました。
読み終えるころには、自分のケースで解除できるかどうかと、次に何をすべきかを判断できるようになります。
売買契約の解除とは｜取消し・解約との違い
売買契約の解除とは、有効に成立した契約を、当事者の一方の意思表示によってさかのぼって消滅させることです。
解除されると、まだ果たしていない義務はなくなり、すでに受け渡したお金や物は互いに返すことになります。
一方の意思だけで契約をなくす強い効果があるため、解除には「解除原因」と呼ばれる理由が必要です。
たとえば、契約後により高い値段で買いたい人が現れても、契約書に定めがない限り、売主はそれを理由に解除できません。
似た言葉との違いは、次のとおりです。
| 用語 | 意味 | 主な場面 |
|---|---|---|
| 解除 | 有効な契約を一方の意思表示でさかのぼって消滅させる | 手付解除、債務不履行、契約不適合 |
| 取消し | 契約時の意思表示に問題があったため、さかのぼって無効にする | 詐欺、錯誤、消費者契約法 |
| 合意解除 | 当事者双方の合意で契約をなかったことにする | 話し合いによる解消 |
| 解約 | 賃貸借など継続的な契約を将来に向かって終わらせる | 賃貸借契約の終了 |
解除権は「契約書の定め」と「民法の定め」の2種類
解除する権利（解除権）には、契約書の定めにもとづく約定解除権と、民法の定めにもとづく法定解除権の2種類があります。
約定解除権の代表例は、ローン特約や、引渡し前の災害による滅失についての条項です。
法定解除権は、相手が約束どおりに義務を果たさない「債務不履行」などを理由に認められます。
手付解除も民法に定めがありますが、実際には契約書で手付解除の期日を決めることが一般的です。
そのため、まずは手元の売買契約書の「解除」に関する条項を読むことが出発点になります。
2020年の民法改正で解除のルールが一部変わった
2020年4月1日施行の改正民法では、相手に落ち度（帰責事由）がなくても、債務不履行があれば解除できると整理されました。
たとえば、売主の責任とはいえない事情で引渡しができなくなった場合も、買主は契約を解除できます。
一方で、不履行の程度が契約や取引の社会通念に照らして軽微なときは、解除の対象外です。
また、不履行が解除する側の落ち度によって生じた場合も、解除はできないと明文化されています。
【参考】民法（e-Gov 法令検索）
不動産の売買契約を解除できる7つのケース
不動産の売買契約を解除できるのは、手付解除やローン特約、債務不履行など次の7つのケースです。
| ケース | 主に使う人 | お金の扱い |
|---|---|---|
| 1. 手付解除 | 売主・買主 | 買主は手付金を放棄、売主は倍額を返す |
| 2. ローン特約 | 買主 | 手付金は返還され、違約金なし |
| 3. 債務不履行 | 売主・買主 | 違反した側に違約金・損害賠償 |
| 4. 契約不適合 | 買主 | 売主に損害賠償を請求できる場合あり |
| 5. クーリング・オフ | 宅建業者から買った買主 | 支払ったお金は全額返還 |
| 6. 詐欺・錯誤などによる取消し | 主に買主 | 支払ったお金は返還 |
| 7. 合意解除 | 売主・買主 | 話し合いで決めた条件による |
どのケースにあたるかで、期限やお金の負担が大きく変わります。
複数のケースにあてはまる場合は、負担が軽く、証明しやすいものから検討するのが基本です。
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
【参考】「不動産取引の手引き」8 契約を解除するときは（東京都住宅政策本部）
1. 手付解除｜相手が履行に着手する前なら理由を問わず解除できる
手付解除とは、相手が契約の履行に着手するまでなら、買主は手付金を放棄し、売主は手付金の倍額を現実に提供することで、理由を問わず解除できる仕組みです。
たとえば100万円の手付金を支払っている場合、買主は100万円をあきらめれば契約から離れられます。
売主から解除する場合に必要なのは、受け取った100万円に同額を上乗せした200万円を、買主に現実に差し出すことです。
ただし、相手がすでに「履行に着手」していると、手付解除はできません。
履行の着手とは、中間金の支払いや、所有権移転登記の申請など、外から見て契約の実行に入ったと認められる行為を指します。
個人間の取引では「契約日から〇日まで」と手付解除の期日を契約書で定めることが多いため、期日を必ず確認しておきましょう。
宅建業者が売主の場合、手付金は代金の2割が上限で、どのような名目の手付でも手付解除ができると定められています。
2. ローン特約による解除｜融資が下りなければ白紙に戻せる
ローン特約とは、住宅ローンの審査に通らなかった場合に、買主が違約金を負わずに契約を白紙に戻せる特約です。
契約書に定めた期日までに融資の承認が得られなければ、支払った手付金は買主に返還されます。
特約には、期日までに承認が下りなければ自動的に契約が終わる「解除条件型」と、買主が解除を申し出る「解除権留保型」があります。
解除権留保型では、期日までに解除の意思を伝えないと特約を使えなくなるので注意しましょう。
また、買主が必要書類を出さないなど、わざと審査を通らないようにした場合は、特約による解除は認められない可能性があります。
自宅を売ったお金で新居を買う場合は、売却が期日までに成立しなければ解除できる「買換え特約」をつけておくことが重要です。
3. 債務不履行による解除｜代金の未払いや引渡しの遅れは催告してから解除する
債務不履行による解除は、相手が約束どおりに義務を果たさないとき、相当の期間を定めて催告し、それでも果たされなければ解除できるというものです。
不動産売買でよく問題になるのは、決済日に買主が代金を払わない、売主が引渡しや登記に応じないといった「履行遅滞」です。
催告とは「〇月〇日までに支払ってください」と履行を求めることで、期間は1週間前後が目安とされています。
一方で、建物が全焼して引き渡せない場合や、相手が明確に履行を拒んだ場合は、催告なしですぐに解除が可能です。
ただし、不履行が軽微な場合や、自分の落ち度で相手が履行できなかった場合は、解除が認められません。
債務不履行による解除では、多くの契約書で違約金の定めが置かれているため、違反した側が違約金を支払うことになります。
4. 契約不適合による解除｜欠陥が軽微でなければ買主は解除できる
契約不適合による解除とは、引き渡された物件の種類・品質・数量が契約内容と合わない場合に、買主が契約を解除できるというものです。
たとえば、契約書に記載のない雨漏りやシロアリ被害が引渡し後に見つかったケースが該当します。
買主はまず修補などの追完（契約どおりの状態にすること）を求め、売主が応じないときに解除や代金の減額を検討するのが一般的な流れです。
欠陥が重大で住めないなど、修補を求めても意味がない場合は、催告なしで解除できる場合もあります。
欠陥が軽微な場合は解除までは認められず、修補や代金減額、損害賠償で対応することになります。
不適合を知ってから1年以内に売主へ通知しないと、原則として責任を追及できなくなる点も押さえておきましょう。
【関連記事】瑕疵担保責任とは？契約不適合責任との違いと売主が負う期間を解説
5. クーリング・オフ｜宅建業者が売主で事務所以外の場所での契約なら8日以内
不動産のクーリング・オフは、宅建業者が売主となる物件の買受けを事務所等以外の場所で申し込んだ場合に、告げられた日から8日以内なら書面で無条件に解除できる制度です。
対象になるのは、喫茶店やファミリーレストラン、テント張りの案内所などで申込みや契約をしたケースです。
宅建業者の事務所や一定の要件を満たすモデルルーム、買主が自ら申し出た自宅・勤務先での契約は対象になりません。
売主と買主がどちらも個人の取引や、引渡しを受けて代金を全額支払った後も、クーリング・オフの対象外です。
クーリング・オフについて書面で告げられていなければ、8日の期間は進みません。
書面は8日以内に発信すれば効力が生じ、宅建業者は違約金を請求できず、受け取った手付金なども速やかに返還しなければなりません。
6. 詐欺・錯誤・消費者契約法による取消し｜だまされた契約は取り消せる
だまされて契約した場合や、重要な点について事実と違う説明を受けて契約した場合は、解除ではなく「取消し」によって契約をさかのぼって無効にできる可能性があります。
民法上、取り消せるのは詐欺による契約や、重要な事項に勘違いがあった錯誤（さくご）による契約です。
売主が宅建業者などの事業者で買主が個人の場合は、消費者契約法による取消しも検討できます。
具体的には、重要事項で事実と違う説明を受けたケースや、不利益な事実をわざと告げられなかったケース、帰ってほしいと伝えても居座られたケースが該当します。
消費者契約法による取消しの期限は、誤認に気づいた時などから1年、契約から5年です。
取消しが認められるかは、勧誘時のやり取りを証明できるかどうかで左右されます。
説明資料やメール、録音などを保管しておくことが大切です。
7. 合意解除｜話し合いで条件を決めて解除する
合意解除とは、法律や契約書の解除原因がなくても、相手が同意すれば話し合いで契約を解消できる方法です。
手付解除の期日を過ぎてしまった場合などに、違約金を減らしてもらう交渉とあわせて使われます。
合意解除が成立したら、内容は必ず書面に残しましょう。
合意書には、手付金や支払済みのお金の扱い、仲介手数料や登記費用の負担、今後お互いに請求しないという清算条項を盛り込むのが一般的です。
相手が応じない場合は、ほかの6つのケースにあてはまらないかを改めて確認することになります。
売買契約を解除できる期限は「ケースごと」に異なる
売買契約を解除できる期限は、ケースごとに起算点も長さも異なります。
| ケース | 期限の目安 |
|---|---|
| 手付解除 | 相手が履行に着手するまで／契約書に手付解除期日があればその日まで |
| ローン特約 | 契約書で定めた融資承認の期日まで |
| 債務不履行 | 催告で定めた期間が過ぎた後に解除できる |
| 契約不適合 | 不適合を知ってから1年以内に売主へ通知／権利自体は知ってから5年・引渡しから10年で時効 |
| クーリング・オフ | 書面で告げられた日から8日以内／告知がなければ期間は進まないが、引渡しと代金全額の支払いが済むと不可 |
| 消費者契約法による取消し | 誤認に気づいた時などから1年、契約から5年 |
| 合意解除 | 期限なし・相手の同意が必要 |
特に注意したいのが、手付解除とローン特約の期日です。
どちらも契約書で日付が決まるため、1日過ぎるだけで違約金なしでは解除できなくなるおそれがあります。
期日を過ぎてしまった場合も、相手との合意解除や、相手側の不履行を理由とする解除が残っていないかを検討しましょう。
売買契約を解除したときにかかるお金｜違約金・手付金・仲介手数料
売買契約を解除したときの負担は、手付解除なら手付金、違約解除なら売買代金の10〜20%程度の違約金が目安で、白紙解除なら原則として負担はありません。
解除の理由ごとに、何をいくら負担するのかを確認していきます。
1. 手付解除は手付金の放棄か倍額の返還で済む
手付解除の負担は、買主なら支払った手付金、売主なら受け取った手付金と同額です。
手付金は、売買代金の5〜10%程度で設定されることが多い傾向にあります。
たとえば3,000万円の物件で手付金が150万円なら、買主の負担は150万円です。
売主は300万円を返しますが、うち150万円はもともと受け取っていたお金なので、実質の負担は150万円になります。
手付解除の場合、手付金のほかに損害賠償を請求されることはありません。
2. 違約解除は売買代金の10〜20%の違約金が目安になる
債務不履行による解除（違約解除）では、契約書で定めた違約金を、違反した側が支払うのが基本です。
不動産の売買契約では、違約金を売買代金の10〜20%に設定することが多くあります。
たとえば3,000万円の物件で違約金が10%なら、支払額は300万円です。
民法では違約金は損害賠償額の予定と推定されるため、原則として実際の損害がこれより大きくても小さくても、定めた額で精算します。
なお、宅建業者が売主の場合は、損害賠償額の予定と違約金の合計が代金の2割を超える定めはできず、超える部分は無効です。
3. ローン特約・クーリング・オフ・取消しなら違約金はかからない
ローン特約による白紙解除やクーリング・オフ、取消しの場合は、違約金はかからず、支払った手付金なども返ってきます。
白紙解除とは、契約をはじめからなかったものとして扱い、お互いに受け取ったものを返して終わらせることです。
合意解除の場合は、話し合いで決めた条件しだいで負担が変わります。
4. 仲介手数料は解除の理由によって扱いが変わる
仲介手数料は、解除の理由によって返ってくる場合と、請求される場合に分かれます。
不動産会社の仲介手数料は、売買契約が成立した時点で請求できるのが原則です。
例外として、国土交通省の標準媒介契約約款では、ローン特約で売買契約が解除された場合、不動産会社は受け取った報酬を返還すると定められています。
一方、手付解除や違約解除の場合は、仲介手数料を請求される可能性があります。
媒介契約書の報酬に関する条項は、解除の前に確認しておきましょう。
5. 解除したら受け取ったお金は利息を付けて返す
契約を解除すると、お互いに受け取ったものを返し、契約前の状態に戻す義務（原状回復義務）が生じます。
金銭を返すときは、受け取った時からの利息を付けるのがルールです。
引渡し済みの物件があれば返還し、所有権移転登記をしていれば抹消登記をします。
また、解除した側に損害が生じていれば、原状回復とは別に損害賠償を請求できます。
売買契約を解除する手続き｜4つのステップ
売買契約の解除は、契約書の確認→証拠の整理→内容証明郵便での通知→精算・登記の4つのステップで進めます。
ステップ1：契約書の解除条項と期日を確認する
最初に、売買契約書の解除条項と手付解除・ローン特約の期日、違約金の定めを確認します。
あわせて重要事項説明書も読み、特約の内容に食い違いがないかを見ておきましょう。
条項の意味がわかりにくいときは、仲介した不動産会社に説明を求めることもできます。
ステップ2：解除の理由と証拠をそろえる
次に、解除の理由を裏づける証拠を集めます。
ローン特約なら金融機関の否認通知、契約不適合なら欠陥部分の写真や専門家の調査報告書が代表例です。
債務不履行なら、決済日に支払いや引渡しがなかったことがわかるやり取りを残しておきます。
催告が必要なケースでは、解除の前に、履行を求める催告書を送っておくことも欠かせません。
ステップ3：内容証明郵便で解除を通知する
解除の意思表示は、配達証明付きの内容証明郵便で送るのが確実です。
内容証明郵便を使えば、いつ、どのような内容の文書を送ったかを郵便局が証明してくれます。
文書には、契約日と物件、解除の理由と根拠となる条項、解除する旨を記載します。
手付解除の場合は、買主なら手付金を放棄する旨を書き、売主なら倍額を現実に提供する段取りもあわせて整えておきましょう。
ステップ4：手付金・代金の返還と登記を精算する
解除が成立したら、支払済みのお金の返還、引渡し済みの物件の返還、登記の抹消を行います。
登記の抹消は、司法書士に依頼するのが一般的です。
精算の内容に争いが残らないよう、合意書を作り「合意書に定めた以外に請求しない」という清算条項を入れておくと、後日の蒸し返しを防げます。
相手から売買契約の解除を告げられたときの対応
相手から解除を告げられたら、すぐに応じたり無視したりせず、解除の理由が契約書や法律の要件を満たしているかを確認することが重要です。
手付解除を告げられた場合は、自分がすでに履行に着手していないかを確認しましょう。
具体的には、売主側がすでに所有権移転登記の申請をしていたなら、買主からの手付解除は認められない可能性があります。
債務不履行を理由に解除を告げられた場合は、事前に催告があったか、相当の期間が与えられていたかを確認します。
違約金を請求されたときは、請求額が契約書の定めどおりか、宅建業者が売主なら代金の2割を超えていないかも見ておきましょう。
要件を満たしていない解除であれば、契約は続いているとして、書面で相手に履行を求めることも考えられます。
履行の着手にあたるかどうかは判断が分かれやすいため、返答する前に弁護士に確認してもらうと安心です。
【関連記事】不動産売却トラブルの原因と対処法を解説
売買契約の解除でやってはいけない3つの対応
解除を考えるときは、自分の行動が原因でかえって不利な立場にならないことが大切です。
特に避けたい対応として、次の3つが挙げられます。
- 催告をしないまま一方的に解除を通知する
- 自分の支払いや引渡しを先に止めてしまう
- 解除を通知した後に撤回しようとする
1つ目は、債務不履行による解除で催告を省くことです。
催告が必要なケースでいきなり解除を通知しても、解除が認められず、逆に自分が契約を守らなかったと扱われるおそれがあります。
2つ目は、相手に不満があるからといって、自分の代金支払いや引渡しを止めることです。
自分の側が債務不履行になり、違約金を請求される立場に回ってしまう可能性があります。
3つ目は、解除の通知を送った後で「やはり契約を続けたい」と考えることです。
解除の意思表示は、相手に届いた後は撤回できません。
通知を送る前に、解除が本当に自分にとって最善の選択かを見極めておきましょう。
売買契約の解除で迷ったら弁護士に相談するのがおすすめ
解除が認められるか、違約金の額が妥当かを判断するには、契約書と事実関係をもとにした法的な検討が必要です。
弁護士に相談すれば、どのケースで解除するのが最も有利か、通知書に何を書くべきかを具体的に確認できます。
相手との交渉や、話し合いがまとまらない場合の訴訟まで任せられる点も大きなメリットです。
弁護士以外にも、状況に応じて次のような相談先があります。
| 相談先 | 向いているケース |
|---|---|
| 仲介した不動産会社 | 契約書の条項や期日の確認 |
| 都道府県の宅建業担当窓口 | 宅建業者の対応に問題がある場合の相談 |
| 消費生活センター・消費者ホットライン188 | 事業者から買った物件で、勧誘や説明に問題があった場合 |
| 法テラス | 収入が一定以下で、弁護士費用の立替えを検討したい場合 |
相談の際は、売買契約書、重要事項説明書、相手とのやり取りの記録を持参すると話がスムーズです。
【関連記事】不動産トラブルは弁護士に相談できる？種類・費用・選び方を解説
売買契約の解除に関する悩みは「ベンナビ法律相談Q&A」で解決しよう
売買契約の解除は、期限を1日過ぎるだけで違約金なしでは解除できなくなるなど、判断の遅れや思い込みが金銭的な負担に直結しやすい問題です。
早い段階で弁護士に相談することで、使える解除の方法や、違約金を減らす交渉の余地まで、具体的な選択肢が見えてきます。
とはいえ、「弁護士に相談すべきレベルの話なのか」判断がつかない方は少なくないものです。
ベンナビ法律相談Q&Aでは、質問を投稿すると、不動産トラブルなどの分野を得意とする弁護士が無料で回答してくれるため、解決に向けた具体的な対処方法がわかります。
まずは無料相談を活用し、自分の状況で何ができるのかを確認してみましょう。
売買契約の解除に関するよくある質問
さいごに、売買契約の解除についてよく寄せられる質問を紹介します。
売買契約は一方的に解除できる？
法律や契約書が定める理由がなければ、一方的に解除することはできません。
ただし、相手が履行に着手する前の手付解除なら、理由を問わず解除できます。
自分のケースがどれにあたるかは「不動産の売買契約を解除できる7つのケース」で確認してください。
売主から手付解除をすることはできる？
はい、売主からも手付解除ができます。
売主の場合、受け取った手付金の倍額を買主に現実に差し出すことが条件です。
口頭で「倍返しします」と伝えるだけでは足りず、実際にお金を用意して差し出さなければなりません。
「履行の着手」とは何を指す？
履行の着手とは、契約の実行に向けて、外から見てわかる形で行動を始めたことを指します。
買主の中間金の支払いや、売主の所有権移転登記の申請などが典型例です。
単なる準備にとどまる行為は該当しないとされており、判断が分かれやすいため、迷ったら弁護士に確認しておくと安心です。
口約束の売買契約でも解除は必要？
はい、契約は口約束でも成立するため、契約をやめるには解除や合意解除の手続きを踏む必要があります。
ただし、不動産取引では売買契約書を交わして初めて契約が成立したと扱われることが多く、申込みや買付証明書の段階なら撤回できるケースもあります。
引渡し前に建物が火事で焼失したら解除できる？
どちらの責任でもない火事で建物が焼失した場合、買主は代金の支払いを拒めるうえ、契約の解除も可能です。
多くの売買契約書には「引渡し前の滅失・毀損（きそん）」の条項があるため、まずはその定めを確認しましょう。
引渡し後の焼失であれば、原則として買主は解除できません。
解除の通知はメールでもよい？
解除の意思表示に決まった方式はないため、メールでも効力は生じます。
もっとも、届いたかどうかや日付をめぐって争いになりやすいため、配達証明付きの内容証明郵便で送るのが確実です。
宅建業者が売主の場合のクーリング・オフは、書面で行う必要があります。
まとめ
売買契約は、手付解除やローン特約、債務不履行など、法律や契約書が定める理由があれば解除できます。
どのケースにあたるかで、期限も違約金などのお金の負担も大きく変わるのがポイントです。
特に手付解除とローン特約は契約書の期日が過ぎると使えなくなるため、早めの確認が欠かせません。
相手から解除を告げられた場合も、すぐに応じず、要件を満たしているかを確かめましょう。
解除できるか判断に迷う方や、違約金の額に納得できない方は、ベンナビ法律相談Q&Aをご活用ください。
