家賃滞納は弁護士に相談すべき？大家が依頼できることと費用相場を解説
督促の電話や書面を送っても家賃が振り込まれず、借主と連絡も取れなくなっていませんか。
家賃の滞納は、待っているあいだにも未回収の金額が毎月増えていく一方です。
一方で、鍵を交換して追い出すような自力での対応は違法で、最終的には裁判所の手続きを通すのが原則です。
この記事では、大家（貸主）側の立場を中心に、弁護士に依頼できること・相談すべきタイミング・ほかの相談先との違い・費用相場を解説します。
読み終えるころには、自分のケースが弁護士に頼む段階かどうかを判断できるようになります。
【結論】家賃滞納が2〜3か月続いたら弁護士への相談がおすすめ
家賃の滞納が2か月続いた時点で弁護士に相談し、3か月に達したら契約解除と明渡しを具体的に検討するのが目安です。
賃貸借契約は、1か月程度の滞納があっただけでは解除が認められにくく、貸主と借主の信頼関係が壊れたといえる程度の滞納が必要とされています。
裁判の実務では、おおむね3か月分以上の滞納が契約解除の目安とされています。
そのため、解除を見据えて準備を始めるなら、2か月目の段階で相談しておくとスムーズです。
弁護士に相談すると、督促から強制執行までの見通しと費用を最初に把握できます。
相談と正式な依頼は別のものです。
まず相談だけを利用し、自分で督促を続けるか、弁護士に任せるかを判断する方法もあります。
なお、貸主側の事情で退去を求める「立ち退き」は、家賃滞納による解除とは要件が異なります。
【関連記事】立ち退き交渉の進め方は？6つのステップや立ち退き料の相場を解説
家賃滞納の対応で弁護士に依頼できる5つのこと
家賃滞納で弁護士に依頼できることは、督促、退去交渉、仮処分、訴訟、強制執行の5つです。
滞納の解消から明渡しまでの流れに沿って、次の表にまとめました。
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依頼できること |
内容 |
期待できる効果 |
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1. 督促・内容証明郵便 |
弁護士名で支払いを催告し、解除を予告する |
支払いに応じる借主もいる |
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2. 分割払い・任意退去の交渉 |
支払い計画や退去日を合意書にまとめる |
裁判より早く安く解決できる |
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3. 占有移転禁止の仮処分 |
部屋を使っている人を固定する |
判決が無駄になるのを防ぐ |
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4. 建物明渡請求訴訟 |
明渡しと滞納家賃を裁判で請求する |
強制執行の前提となる判決を得る |
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5. 強制執行 |
執行官による明渡しと財産の差押え |
借主が応じなくても明渡しを実現する |
交渉から強制執行までを1人の代理人に通しで任せられるのは弁護士です。
認定司法書士も代理できますが、範囲は簡易裁判所で扱う140万円以下の事件までです。
ただし、弁護士に依頼すると費用がかかり、借主に財産がなければ滞納家賃を回収できないこともあります。
依頼の損得の考え方は「費用倒れを防ぐために確認したいこと」で解説します。
1. 弁護士名での督促・内容証明郵便の送付
最初の一手は、弁護士名の内容証明郵便で支払いを催告（書面で督促）し、期限内に払わなければ契約を解除すると伝えることです。
民法541条では、相当の期間を定めて催告し、定めた期間内に支払いがなければ契約を解除できると定めています。
催告と解除の予告を1通の書面にまとめておけば、期限が過ぎた時点で解除の効果を主張しやすいのが利点です。
大家本人からの督促には反応しなかった借主でも、弁護士名の書面が届くと支払いに応じることがあります。
連帯保証人や家賃保証会社への請求も、並行して進めておきましょう。
2. 分割払いの合意や任意退去の交渉
借主に支払う意思がある場合は、分割払いの合意や、退去日を決めた任意の明渡しで解決できることがあります。
たとえば、「滞納分を毎月2万円ずつ支払う」「〇月末までに退去すれば滞納分の一部を免除する」といった条件で合意する方法です。
裁判をするよりも早く、費用も抑えやすい方法です。
合意した内容が守られない場合に備えて、訴え提起前の和解（即決和解）で合意内容を裁判所の調書にしておく方法も検討しましょう。
即決和解の調書があれば、約束の期日に退去しなかったときに、改めて訴訟をしなくても強制執行を申し立てられます。
3. 占有移転禁止の仮処分の申立て
借主以外の人が住んでいる可能性があるときは、訴訟の前に占有移転禁止の仮処分で、部屋を使っている人を固定しておく必要があります。
明渡しの判決は、訴訟の相手にしか効力が及ばないのが原則です。
訴訟中に借主が知人に部屋を又貸しすると、判決を得ても又貸しを受けた人を退去させられなくなるおそれがあります。
仮処分をしておけば、その後に部屋を使い始めた人に対しても、判決にもとづいて明渡しを求められます。
申立てには裁判所が定める担保金（保証金）を納める必要があるため、本当に必要かどうかを弁護士に判断してもらうと安心です。
4. 建物明渡請求訴訟の代理
借主が退去に応じない場合は、建物明渡請求訴訟を起こし、明渡しと滞納家賃の支払いをまとめて請求します。
退去するまでの家賃相当額（賃料相当損害金）も、あわせて請求するのが一般的です。
家賃滞納の訴訟は借主側に反論の余地が少なく、借主が期日に欠席したまま早期に判決が出るケースも多くみられます。
裁判所で分割払いや退去日を決める和解が成立して終わるケースも少なくない点が特徴です。
弁護士に依頼すれば、訴状の作成から期日への出廷まで代理してもらえるため、大家が平日に裁判所へ通う必要はほとんどありません。
5. 判決にもとづく強制執行の申立て
判決が出ても借主が退去しない場合は、執行官による明渡しの強制執行を申し立てます。
執行官はまず部屋を訪れて「明渡しの催告」をおこない、原則として1か月後の期限までに退去しなければ、荷物を運び出して明渡しを完了させます（断行）。
滞納家賃の回収は、借主の給与や預貯金の差押えでおこなうのが基本です。
財産の場所がわからない場合は、財産開示手続や、金融機関・登記所から預貯金や不動産の情報を取得する手続きを使える場合があります。
ただし、借主に差し押さえられる財産がなければ、判決を得ても滞納家賃を回収しきれないこともあります。
家賃滞納で弁護士に相談すべきタイミング｜滞納月数と状況で判断
弁護士への相談は、滞納月数を目安にしつつ、連絡が取れない・別人が住んでいるといった状況があれば月数に関係なく早めにおこなうのが基本です。
滞納期間ごとに、大家がやることと弁護士に相談する意味を整理しました。
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滞納期間 |
大家がやること |
弁護士に相談する意味 |
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1か月 |
電話・書面で事情を確認し、管理会社や保証会社に連絡する |
督促の文面や今後の進め方を確認できる |
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2か月 |
書面で督促を続け、連帯保証人にも請求する |
内容証明の送付や解除の準備を始められる |
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3か月以上 |
契約解除と明渡しを検討する |
解除・仮処分・訴訟の要否と費用を判断できる |
月数にかかわらず、次のような状況では早めに相談しておきましょう。
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借主と連絡が取れない、夜逃げしたように見える
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借主以外の人が住んでいる、又貸しされている疑いがある
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家賃保証会社に加入しておらず、連帯保証人も支払わない
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滞納と支払いを何度も繰り返している
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借主から「出ていかない」とはっきり言われた
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部屋の中の状態が悪く、建物が傷んでいる可能性がある
滞納家賃を請求する権利は、原則として支払期日から5年で時効により消滅します。
2020年4月1日施行の改正民法が適用される契約でも、2020年3月31日以前に結んだ契約で旧民法が適用される場合でも、家賃の時効は5年が基本です。
古い滞納分を放置せず、早めに請求の手続きを取りましょう。
家賃滞納はどこに相談する？
家賃滞納の相談先は、督促なら管理会社・保証会社、140万円以下の簡易裁判所の事件なら認定司法書士、交渉から強制執行まで任せるなら弁護士と使い分けます。
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相談先 |
できること |
向いているケース |
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弁護士 |
督促、交渉、仮処分、訴訟、強制執行の代理 |
退去してもらいたい、解決まで任せたい |
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認定司法書士 |
簡易裁判所で扱う140万円以下の事件の代理、書類作成 |
請求額や訴額が小さく、簡易裁判所で済む |
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管理会社 |
管理委託契約の範囲での入金確認・督促 |
滞納が始まったばかり |
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家賃保証会社 |
滞納家賃の立替え、借主への請求 |
保証会社と契約している |
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法テラス・自治体の法律相談窓口 |
無料の法律相談、法テラスでは弁護士費用の立替えも可能 |
費用が心配、まず話を聞きたい |
管理会社は督促の窓口として頼りになりますが、報酬を得て明渡しの交渉や訴訟を代理することは弁護士法72条で禁じられています。
家賃保証会社が滞納家賃を立て替えてくれても（代位弁済）、借主が部屋に住み続ける問題は残ったままです。
契約を解除して明渡しを求めるのは、契約の当事者である大家の役割です。
法テラスでは、収入や資産が一定以下の個人であれば、無料の法律相談や弁護士費用の立替えを利用できます。
自治体の無料法律相談も、方針を確認する最初の窓口として活用できます。
【関連記事】不動産トラブルで弁護士に無料相談できる窓口7選と費用の目安
家賃滞納を弁護士に依頼した場合の費用相場
明渡しまで弁護士に任せると、弁護士費用と裁判所・執行の実費を合わせて数十万円から100万円程度かかることがあります。
費用は事務所や物件の状況によって大きく変わるため、依頼前に必ず見積りを取りましょう。
弁護士費用と実費の目安
家賃滞納の対応でかかる費用は、弁護士に支払う費用と、裁判所や執行の手続きに必要な実費の2種類です。
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費用項目 |
内容 |
目安 |
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相談料 |
法律相談の費用 |
30分5,000円〜1万円、初回無料の事務所もある |
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着手金・交渉と訴訟 |
依頼時に支払う費用 |
20万〜40万円 |
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報酬金 |
明渡しや回収が実現したときの費用 |
20万〜40万円、または回収額の一定割合 |
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強制執行の着手金 |
判決後に執行を依頼する費用 |
10万〜20万円 |
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裁判所の実費 |
訴訟の手数料となる収入印紙・郵便切手 |
訴額や物件によって異なる |
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執行の実費 |
執行官への予納金、断行の作業費 |
予納金は東京地裁で6万5,000円〜、作業費は荷物の量で変わる |
※弁護士費用は公開されている料金の一般的な幅で、事務所によって異なります。
断行では、部屋の荷物を運び出して一定期間保管するための作業費がかかり、荷物が多い部屋では数十万円になることもあります。
交渉だけで解決すれば、訴訟や執行の費用は不要です。
弁護士費用は原則として借主に請求できない
訴訟で勝っても、弁護士費用は原則として大家の自己負担です。
裁判に負けた側が負担する「訴訟費用」は、収入印紙代などの裁判所に納める費用が中心で、弁護士費用は含まれません。
契約書に「滞納時の弁護士費用は借主の負担とする」といった条項があっても、裁判でそのまま全額認められるとは限りません。
費用は自分で負担する前提で、依頼するかどうかを判断しましょう。
費用倒れを防ぐために確認したいこと
費用倒れかどうかは、滞納額だけでなく、明渡しが遅れるほど増える損失と回収の見込みで判断するのが基本です。
たとえば、家賃8万円の部屋で滞納が続くと、明渡しまで毎月8万円ずつ損失が積み上がります。
半年放置すれば48万円が未回収のままで、その間は新しい入居者にも貸せない状態です。
弁護士費用が50万円かかっても、明渡しを早めて次の入居者に貸せるなら、結果的に損失を抑えられる場合があります。
回収の見込みを左右するのは、連帯保証人や家賃保証会社の有無、借主の勤務先がわかっているかです。
相談時には、着手金の分割払いや、明渡しまでを定額で引き受けるプランがあるかも確認しておきましょう。
家賃滞納で大家がやってはいけない3つの対応
家賃を滞納されていても、裁判所の手続きを経ずに追い出したり、行き過ぎた督促をしたりすると、大家が責任を問われるおそれがあります。
1. 無断で鍵を交換する・荷物を撤去する
借主に無断で鍵を交換したり、荷物を運び出したりする行為は、法律上の手続きを経ない「自力救済」として違法です。
借主から損害賠償を請求され、慰謝料などの金額が滞納家賃を上回ることもあります。
部屋に無断で立ち入れば住居侵入罪、荷物を処分すれば器物損壊罪に問われる可能性もあります。
借主が応じない場合は、判決と強制執行を経て、執行官に明渡しを任せましょう。
2. 深夜の訪問や勤務先への連絡など行き過ぎた督促をする
支払いを求める行為自体は正当でも、深夜や早朝の訪問、勤務先や近隣への言いふらしは不法行為になるおそれがあります。
たとえば、夜中に何度もドアを叩く、玄関に「家賃滞納中」と張り紙をする、職場に電話して滞納を知らせるといった行為です。
督促は日中の電話や書面でおこない、いつ・どのように督促したかを記録に残しておきましょう。
記録は、後に契約解除や訴訟をするときの証拠にもなります。
3. 「滞納が続けば明け渡したものとみなす」条項を当てにする
契約書に「一定期間滞納すれば明け渡したものとみなす」という条項があっても、条項だけを根拠に退去扱いにすることはできません。
最高裁は2022年12月12日、家賃保証会社が使っていた「2か月以上の滞納などで明け渡したものとみなす」条項を、消費者契約法10条により無効と判断しました。
大家と借主の賃貸借契約に似た条項がある場合も、同じように効力を否定される可能性があります。
契約書の条項で対応できるか迷ったら、弁護士に確認してもらうと安心です。
家賃滞納を相談する弁護士の選び方
家賃滞納を任せる弁護士は、明渡しの実績、強制執行まで含めた費用、物件所在地への対応の3点で比べると選びやすくなります。
建物明渡し・賃料回収の取扱実績を確認する
まずは、建物明渡しや賃料回収の案件を多く扱っている弁護士を選びましょう。
法律事務所のWebサイトで、取扱分野に「建物明渡し」「賃料回収」「不動産トラブル」があるかを確認しましょう。
相談時に「明渡しまでどのくらいかかりそうか」と聞き、自分の物件に合わせて具体的に見通しを説明してくれるかも判断材料になります。
強制執行まで含めた費用総額を確認する
費用は着手金の額だけでなく、交渉・訴訟・強制執行のどこまでが料金に含まれるかを確認します。
訴訟に進んだときや強制執行を申し立てるときに、追加の着手金がかかる事務所も少なくありません。
断行の作業業者を誰が手配し、費用をどう支払うのかも聞いておきましょう。
見積りは口頭ではなく、書面やメールで受け取るのが確実です。
物件の所在地に対応できるかを確認する
訴訟は原則として物件の所在地などを管轄する裁判所でおこなうため、物件から遠い事務所に依頼すると、日当や交通費が増える場合があります。
最近はオンラインで期日に参加できる手続きも増えていますが、強制執行の立会いは現地でおこないます。
遠方の事務所に依頼する場合は、出廷や執行立会いの日当・交通費がいくらかかるかを事前に確認してください。
弁護士へ相談する前に準備しておきたいもの
相談の前に、契約内容と滞納・督促の経過がわかる資料をそろえておくと、短い相談時間でも具体的な助言を受けられます。
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賃貸借契約書・重要事項説明書
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家賃保証会社との契約書、連帯保証人の情報
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家賃の入金記録（通帳・入金明細）
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督促した日時と方法の記録、送った書面の控え
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借主とのメール・LINE・手紙などのやり取り
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借主の勤務先や連絡先など、わかっている情報
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物件の登記事項証明書
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これまでの経緯を時系列でまとめたメモ
特に、「いつから何か月分を滞納しているか」「いつ・どのように督促したか」を1枚にまとめておくと、弁護士が解除や訴訟の見通しを立てやすくなります。
【関連記事】不動産トラブルは弁護士に相談できる？種類・費用・選び方を解説
家賃を滞納して弁護士から通知が届いたら？借主が知っておきたい対応
家賃を滞納して弁護士から通知が届いた借主は、無視せずに期限内に連絡し、支払い方法を相談することが大切です。
弁護士名の通知は、契約解除や訴訟の前段階として送られるのが一般的です。
支払いの見通しを正直に伝えれば、分割払いなどで合意できる場合があります。
収入が減って家賃を払えない場合は、自治体の自立相談支援機関に相談すると、家賃相当額を支給する住居確保給付金などの支援を受けられる場合があります。
訴状が届いたら、答弁書を提出し、指定された期日に裁判所へ出席しましょう。
何もせずに欠席すると、大家の主張を認めたものとして扱われ、そのまま明渡しを命じる判決が出ることがあります。
自分だけで対応するのが難しい場合は、弁護士や法テラスに早めに相談してください。
家賃滞納に関する悩みは「ベンナビ法律相談Q&A」で解決しよう
家賃滞納は放置するほど未回収の金額が増え、焦って自力で追い出そうとすると、かえって大家が責任を問われることもあります。
早い段階で弁護士に相談すれば、督促の文面から強制執行まで、自分のケースで取れる手段が明確になるのがメリットです。
とはいえ、「これって弁護士に相談すべきレベルの話なのか」判断がつかない、という方も少なくありません。
ベンナビ法律相談Q&Aでは、質問を投稿すると、不動産トラブルなどの分野を得意とする弁護士が無料で回答してくれるため、解決に向けた具体的な対処方法がわかります。
まずは質問を投稿し、自分の状況で何ができるのかを確認してみましょう。
家賃滞納と弁護士に関するよくある質問
さいごに、家賃滞納と弁護士への相談についてよく寄せられる質問を紹介します。
家賃滞納を弁護士に依頼すると、明渡しまでどのくらいかかる？
交渉で退去が決まれば1〜2か月程度、訴訟から強制執行まで進むと半年前後かかるのが一般的です。借主が欠席して早く判決が出れば、期間は短くなります。具体的な見通しは、相談時に弁護士に確認してください。
家賃を滞納されたら何か月で裁判を起こせる？
法律で何か月と決まっているわけではありません。ただし、契約解除が認められる目安はおおむね3か月分以上の滞納とされ、明渡しを求める訴訟もこの段階で検討するのが一般的です。
少額訴訟や支払督促で滞納家賃を請求できる？
滞納家賃の支払いだけなら、60万円以下は少額訴訟、金額にかかわらず支払督促も使えます。ただし、どちらも部屋の明渡しは求められないため、退去させたい場合は建物明渡請求訴訟が必要です。
管理会社に頼めば弁護士に依頼しなくても大丈夫？
督促までは管理会社に任せられますが、明渡しの交渉や訴訟の代理は弁護士の業務です（簡易裁判所で扱う140万円以下の事件なら認定司法書士も可能）。管理会社の督促で支払われない場合は、2〜3か月目を目安に弁護士への相談を検討しましょう。
滞納している借主が行方不明になったらどうする？
借主が行方不明でも、勝手に部屋を片付けることはできません。所在がわからない相手に対しては、裁判所の掲示板に書類を掲示する「公示送達」で訴訟を進め、判決を得てから強制執行で明け渡してもらいます。
法人や不動産会社でも法テラスを利用できる？
法テラスの弁護士費用の立替えなどは個人が対象で、法人は利用できません。法人オーナーや不動産会社は、法律事務所の相談や顧問契約を利用しましょう。
まとめ
家賃滞納は、2か月続いた時点で弁護士に相談し、3か月に達したら契約解除と明渡しを検討するのが目安です。
弁護士に依頼すれば、督促から強制執行まで一貫して任せられます。
鍵の交換や荷物の撤去といった自力での追い出しは違法なので、借主が応じない場合も裁判所の手続きを通しましょう。
費用は数十万円以上かかることもあるため、滞納額と空室の損失、回収の見込みを比べて依頼を判断してください。
対応に迷ったら、早めに弁護士へ相談してみてください。
