
基本的には次のように考えます。
【基準時】の自宅の【評価額】と残ローン金額を比較し、後者が上回れば(オーバーローン)財産分与の対象外、前者が上回るなら(アンダーローン)ローンと評価額の差額部分が分与の対象。
【基準時】はケースバイケースですが、離婚時や破綻時(別居時)です。
【評価額】は明確な一律の基準があるわけではないので、当事者間で合意できるなら固定資産税評価額や路線価を参考に決めることもありますし、協議では決められない場合、最終的には裁判所の手続の中で不動産鑑定士の評価額で決まるということもあります。ベターなのは、まずは不動産会社の簡易査定等を利用して市場価格を把握することですし、実務上は複数の査定を取得してそれをもとに主張していくことが多いです。